Тема 2. Ринок нерухомості та його характеристика

Загальні методичні вказівки

 

Дисципліна "Організація діяльності на ринку нерухомості” належить до числа нормативних дисциплін у підготовці молодших спеціалістів.

Мета дисципліни — дати ґрунтові теоретичні знання і практичні навички з організації діяльності на ринку нерухомості.

У результаті вивчення курсу " Організація діяльності на ринку нерухомості " студенти повинні:

знати: поняття нерухомості, класифікацію нерухомості; характеристики нерухомості; методи оцінки нерухомості; поняття брокерської діяльності та її взаємозв’язок з підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості.

 вміти: проводити дослідження на ринку нерухомості; оцінювати нерухоме майно; розраховувати вартість нерухомості різними методами; визначати методи фінансування девелопменту, робити висновки і пропозиції щодо покращення діяльності.

    Мета даного опорного конспекту лекцій допомогти студентам у самостійному вивченні курсу " Організація діяльності на ринку нерухомості " і виконанні контрольної роботи (для студентів заочної форми навчання). При їх складанні враховані зміни, що відбулись в операціях з нерухомістю, формуванні доходів і цін на нерухомість, утворенні і використанні прибутку, майна підприємства. Для кожної теми рекомендовано літературу, практичні завдання.

    Працювати над кожною темою курсу рекомендується в такій послідовності:

1) прочитати програму і методичні вказівки до теми;

2) вивчити літературу і скласти конспект;

3) відповісти на питання для самоперевірки;

4) виконати контрольну роботу.

ЗМІСТ

Тема 1. Вступ. Нерухоме майно та нерухома власність. …………………………3

Тема 2. Ринок нерухомості та його характеристика…………………………….....7

Тема 3. Ринок нерухомості та ринкова економіка………………………………....9

Тема 4. Дослідження ринку нерухомості – цілі та напрямки……………………...11

Тема 5. Оцінка нерухомості – необхідність та основні підходи…………….….....16

Тема 6. Процес оцінки нерухомості. Вартість грошей в часі……………….……..21

Тема 7. Методи оцінки нерухомості. Особливості оцінки окремих типів нерухомості…………………………………….……………………………………...29

Тема 8. Особливості ринка нерухомості та роль підприємств…...………………..36

Тема 9. Брокерська фірма та її функції. Основні підходи до оцінки брокерської фірми………………………..……………………………………….………………....39

Тема 10. Розвиток нерухомості як бізнесу………………………………………..46

Тема 11. Фінансування нерухомості: джерела, інтереси та механізм…………….49

Тема 12. Управління нерухомістю – поняття, задачі та організація……………....53

Тема 13. Іпотечне кредитування: світовий досвід, основні моделі та перспективи………………………………………………………………………….56

Література ……………………………………………………………………………63

Склад, структура і послідовність

Курсу.

 

Тема 1. Вступ.

Нерухоме майно та нерухома власність.

Мета лекції: Ознайомлення з предметом «Організація діяльності на ринку нерухомості» та з поняттям нерухоме майно. Знайомство з основними характеристиками й особливостями нерухомості як об’єкту ринкових відносин й розкриття специфіки нерухомості як економічного активу. Визначення прав на нерухомість. Складання документів на нерухому власність; розрахунок доходів від нерухомості.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: «нерухомість»; складові нерухомого майна; фізичні характеристики нерухомості; нерухома власність.

План

1. Нерухоме майно і його складові.

2. Фізичні характеристики нерухомості.

3. Право на нерухомість. Нерухома власність.

4. Нерухомість як економічний актив.

-1-

Нерухоме майно відіграє багатогранну роль в економічному житті – воно виступає в якості природно – просторового базису, на якому відбувається вся господарська діяльність, є складовою частиною активів будь-якого підприємства, об'єктом угод, може розглядатися як самостійний об'єкт керування й інвестиційний актив і ін.

Нерухомість у феодальному і буржуазному праві, - це земельні ділянки, що коштують на них капітальні будинки, спорудження і деякі інші об'єкти. У радянському праві немає розподілу речей на спонукувана і нерухомі, тому що земля – виключна власність держави. З переходом до ринкової економіки нерухоме майно виділяється в самостійний об'єкт економічних відносин, що знаходить своє вираження й у появі відповідної термінології. Остаточне поняття «нерухомість» ввійшло в господарську практику в 1995 році.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти й усе, що зв'язано з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без нерозмірного збитку їх призначенню неможливо, у тому числі лісу, багаторічні насадження, будинки, спорудження.

Нерухомість – земля як фізичний об'єкт, і всі те, що з нею міцно зв'язане (знаходиться на ній).

Тобто, характерною ознакою для більшості об'єктів нерухомості, є їхня нерозривна частина з землею. Застереження «нерозривна частина з землею» розглядаються як ознака більшості, але не всіх об'єктів нерухомості. До нерухомості так само відносять повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а, крім того, законом до нерухомості може бути віднесене й інше майно. Таким чином, виділяють два види речей: «нерухомість по природі» і «нерухомість за законом».

Важливе значення має визначення того, що ж є об'єктом відносин на ринку нерухомості, що є «товаром», предметом угод на ринку, які фактори визначають цінність цього товару й у чому особливість його обороту. Частково відповідь утримується в законодавчих документах – Положеннях, де вводиться поділ об'єктів нерухомості на власне земельні ділянки, первинні і вторинні об'єкти нерухомості:

· земельна ділянка – це частина земної поверхні, що має юридичні і геодезичні границі, поворотні крапки яких закріплені на місцевості межовими знаками;  

· первинний об'єкт нерухомості – це земельна ділянка і всі міцно зв'язані з землею об'єкти, переміщення яких без нерозмірного збитку їхньому призначенню неможливо (будинку, спорудження);

· вторинний об'єкт нерухомості – це оформлена у встановленому порядку просторова частина будинку, спорудження, що має правовий статус, відмінний від правового статусу первинного об'єкта нерухомості (квартири, приміщення, кімнати і т.д.).

Таким чином, видно, що на ринку передбачається звертання як «первинних» так і «вторинних» об'єктів нерухомості. Це цілком передбачається з реальною ринковою практикою, у якій оборот саме «вторинних» об'єктів нерухомості складає велику частку.         

Безпосередній зв'язок із землею з'явився найважливішою ознакою нерухомого майна, будучи і вихідним пунктом для визначення основних елементів нерухомості.

Розвитий об'єкт нерухомості містить у собі три основних елементи:

· земля (земельна ділянка);

· удосконалення (поліпшення) землі;

· приналежності нерухомого майна.

Природною основою і першою частиною будь-якого об'єкта нерухомості, є земля. Саме приналежність до землі і створює головну визначеність об'єкта нерухомості.

Місце розташування нерухомості – це головна з її характеристик, в істотній мері вказуючи вплив на такі економічні параметри як: - ціна; - ліквідність; - прибутковість нерухомості.

Об'єкти нерухомості можуть істотно відрізнятися друг від друга по географічному положенню й у той же час бути близькими по економічному (коли нерухомість відноситься до зон з однаковим рівнем ділової активності, з однаковим соціальним складом населення й ін.).

Опис будь-якого об'єкта нерухомості повинний містити в собі його зв'язок із землею. Придбання прав на будь-який об'єкт нерухомості повинне припускати придбання прав на землю.

2га складової нерухомості – це удосконалення (поліпшення) землі. Під удосконаленнями землі розуміється будь-які зроблені з землею зміни, у якості яких можуть виступати як удосконалення самої землі, у результаті зроблених на ній робіт, так і побудова на ній будинків і споруджень.

3я складової нерухомості – приналежності. Під приналежностямирозуміються спонукувані по природі речі, прикріплені до нерухомого майна (земельній ділянці, будинкові) і являється його невід'ємної (технологічно або за законом, договорові) частиною. Наявність (відсутність) приналежності є чинником, що впливає на цінність об'єкта нерухомості.

Таким чином, нерухоме майно = земля + удосконалення + приналежності.

Об'єкт нерухомості, що включає в себе не тільки землю, але і поліпшення є продуктом взаємодії усіх факторів виробництва (праця, земля і капітал), кожний з яких вносить свій внесок у цінність цього об'єкта.

 

 

-2-

Фізичними факторами нерухомості, що роблять найбільший вплив на специфіку ринку нерухомості, є: матеріальність, корисність, неоднорідність, стаціонарність, унікальність, неповторність, знос та інші.

Маючи у своєму складі як основні частини будинку, земельна ділянка, спорудження і так далі, будь-який об'єкт нерухомості володіє такими фізичними ознаками як:

1. Стаціонарність (прихильність до визначеного місця на земній поверхні);

2. Унікальність (відсутність абсолютних аналогів);

3. Довговічність (виділяється 6 типів житлових будинків з термінами служби від 15 до 150 років) і тривалість створення об'єктів (терміни будівництва можуть складати від декількох місяців до декількох років);

4. Складність (сполучення в об'єкті природних і штучно створених елементів).

У відносинах із приводу нерухомості істотними є так само такі особливості землі як обмеженість і відтворюваність. Обмеженість землі має своїм наслідком обмеженість пропозиції об'єктів нерухомості, що володіють необхідними для користувача характеристиками. Наприклад, неможливо створити необмежене число об'єктів, що виходять вікнами (або видом) на Кремль, Оперний театр і т.д. Обмеженість пропозиції потенційно може стати істотним фактором, що впливає на ціни на ринку, і в тенденції сприяє росту цінності нерухомості.

Стаціонарність і унікальність нерухомого майна внутрішньо зв'язані між собою, тому що прив'язка до строго визначеної ділянки поверхні землі є найважливішим чинником, що відрізняє даний об'єкт нерухомості від будь-якого іншого. Такі фактори впливають на функціонування ринку нерухомості.

Національний ринок нерухомості являє собою мозаїку з регіональних ринків, що істотно відрізняються друг від друга активністю ринку нерухомості, рівнем цін, прибутковістю і ризиком на ринку.

 

-3-

    Нерухоме майно є об'єктом власності (або інших речових прав). Таким чином, з однієї сторони права власника (власника інших прав) нерухомості повинні бути надійно захищені, з іншого боку – спосіб використання нерухомості її власником (власником, користувачем) не байдужний іншим особам, суспільству в цілому.

Нерухомість підлягає обов'язкової державної реєстрації прав на нерухоме майно, що дозволяє ідентифікувати об'єкт і суб'єкт права. Державна реєстрація прав на нерухомість забезпечує найважливішу відмінність нерухомого майна від спонукуваного. Система державної реєстрації прав і угод з нерухомим майном є необхідним елементом функціонування ринку нерухомості. Забезпечуючи ідентифікацію об'єкта нерухомості і суб'єкта, прав на нього вона дозволяє:

- створити систему оподатковування нерухомості;

- забезпечити безпека угод через надання гарантій набувачеві прав у тім, що придбання зроблене в належного власника цих прав;

- зафіксувати момент переходу прав на майно, а значить вигод і ризиків, зв'язаних із власником прав на нерухомість.

Нерухома власність = нерухоме майно + право власності.

 Право власності надає його власникові максимально можливих у рамках даної юридичної системи правомочність стосовно об'єкта нерухомості. Тобто право власності містить у собі право володіння, користування, розпорядження, виступаючи як комплекс взаємозалежних правомочній. Право власності можна розглядати як «пучок» правомочній, що являє собою сукупність 11 елементів: право володіння (винятковий фізичний контроль над річчю); право користування;

право керування; право на доход; право на капітальну вартість (право на відчуження, знищення); право на безпеку; право на спадкування; на безстроковість; заборона на шкідливе використання; право на відповідальність (можливість використання речі на покриття боргів); право на залишковий характер (можливість повернення правомочній у випадку використання речі третіми особами).

Раціональний розподіл прав на нерухоме майно є способом підвищення сукупної цінності майна. Обсяг правомочній суб'єкта стосовно нерухомості повинний бути достатній для того, щоб він міг раціонально неї використовувати у відповідності зі своїми інтересами.

Поряд із правом власності виділяються й інші речові права як: право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою; право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою; право господарського ведення майна; право оперативного керування майном; сервітути (різновид обтяження нерухомості, тобто право обмеженого користування чужою нерухомістю).  

 

-4-

Найбільш істотна відмінність нерухомості полягає в тому, що вона одночасно здатна виступати для різних осіб у різних економічних якостях. Той самий об'єкт нерухомості можна здобувати для того, щоб його використовувати, а можна і для того, щоб здати в оренду або перепродати через визначений час.

В економічній теорії прийнятий розподіл всіх активів (речей, цінностей) на 2 великих класи: реальні активи (будинку, спорудження, устаткування, товари) і фінансові активи (готівка, рахунки в банках, цінні папери).

Перші прямо введені у виробничий процес, і доход приносить їхнє продуктивне використання.

Другі є відображенням визначеного внеску в цей процес і безпосередньо, без видимої участі у виробництві, приносять доход.

Нерухоме майно одночасне виступає для різних осіб як різновид фінансового активу (що має на відміну від інших видів даного активу – акцій, облігацій, валюти – речову природу) і як реальний актив, призначений для особистого або виробничого використання.

Якщо нерухомість здобувається для одержання доходу через здачу в оренду, у довірче керування і т.д., то вона розглядається як різновид фінансових активів, якщо вона здобувається для споживання (виробничого або особистого), те, як різновид реальних активів.

Той самий об'єкт нерухомості буде мати різну цінність у залежності від того, як він використовується з економічної точки зору. Таким чином, нерухомість може здобуватися (купуватися, орендуватися):

1. Як інвестиційна нерухомість (різновид фінансових активів);

2. Як операційна нерухомість (у тому числі для виробництва або особистого споживання).

Контрольні питання:

1. У чому різниця між поняттями «нерухомість по природі» та «нерухомість по закону»?

2. Які складові входять в поняття «нерухоме майно»?

3. Що таке «нерухома власність»?

4. Які функції виконує система державної реєстрації прав на нерухомість?

5. Що таке «операційна» та «інвестиційна» нерухомість?

6. У чому особливості ціноутворення на нерухомість?

7. Що означає вислів «власність – це пакет прав»?

8. Яке значення має стаціонарність нерухомості?

9. Як можна проранжирувати такі види активів, як акції, державні цінні папери, нерухомість по слідуючим параметрам: доходність, ризики, ліквідність, управління, делімість?

 

 

Тема 2. Ринок нерухомості та його характеристика.

Мета лекції: Огляд основних характеристик ринку нерухомості та їх вплив на функціонування ринку. Визначення особливостей взаємодії попиту та пропозиції на ринку нерухомості. Розрахунок транс акційних витрат; визначення еластичності попиту; розрахунок ліквідності.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: поняття „ринку нерухомості”; первинний та вторинний ринок нерухомості; характеристики ринку нерухомості; поняття „попиту ” та „пропозиції” на ринку нерухомості; ризики на ринку нерухомості. Професійні учасники ринку нерухомості

 

План

1. Характеристика ринку нерухомості.

2. Особливості ринку нерухомості.

3. Класифікація ринків нерухомості.

-1-

Ринок нерухомості – це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості.

У систему ринку нерухомості включаються відносини, що виникають:

* у ході створення об'єктів нерухомості – між інвесторами, забудовниками, підрядчиками і користувачами;

* у процесі обороту прав на нерухомість - між продавцями і покупцями, орендарями й орендодавцями;

* у процесі експлуатації об'єктів нерухомості – між власниками і керуючими, керуючими і користувачами.

У залежності від законодавчої бази, умов фінансування, форм володіння ринок нерухомості постійно перетерплює зміни і є унікальним для кожної країни, регіону, міста.

Основними факторами, що діють на будь-якому ринку, є: попит, пропозиція і ціна. Ціна являється результатом взаємодії попиту та пропозиції.

Основний економічний принцип говорить, що будь-який відкритий і вільний ринок має тенденцію рухатися до крапки рівноваги, де попит дорівнює пропозиції.

Для досягнення максимальної ефективності ринок товарів і послуг повинний мати деякі характеристики, серед яких - центральний ринок, стандартизовані товари, постійна активність (відсутність сезонних коливань), простота фінансування, мінімальні юридичні потреби й обмеження, мінімальний контроль з боку держави.

Ринок нерухомості не володіє такими характеристиками і тому він навіть у розвинутих країнах з ринковою економікою не є зробленим. Він підданий багатьом зовнішнім впливам, таким як: економічна ситуація в країні, сезонна активність, приступність фінансових засобів, урядові розпорядження і т.д. У будь-який момент часу ці фактори можуть об'єднається і створити або ринок покупців або ринок продавців.

Якщо говорити про ринок нерухомості в Україні, то слід зазначити, що в даний час він знаходиться в початковій стадії свого розвитку, на стадії завершення 1-го етапу розвитку ринку - при формуванні первинного ринку нерухомості і переходимо до 2-му етапу підходу до нерухомості як об'єкта інвестиційної діяльності.

Якщо на першому етапі нерухомість здобувалася в основному для
 задоволення власних потреб (житло, офіси для власних нестатків і т.д.) і вигідним її перепродажем, то на другому етапі нерухомість розглядається як об'єкт вкладення фінансів для одержання постійного доходу, що перевищує рівень депозитних ставок банків, наприклад, від здачі об'єктів нерухомості в оренду.

Розвиток ринку нерухомості прямо зв'язано як з політико-правовими основами, так і з економічною ситуацією в країні.

Сучасне законодавство при всій його недосконалості дозволяє розвиватися широкому спектрові відносин в області нерухомості: купівлі, продажеві, даруванню, наслідуванню, оренді, суборенді, внесенню в статутні капітали фірм, компаній і підприємств, передачі в заставу і т.п.

 

-2-

1. Особливості ринку нерухомості:

· особливий характер взаємодії попиту та пропозиції  на ринку;

· взаємовплив первинного і вторинного ринків нерухомості;

· низька ліквідність об'єктів нерухомості;

· різноманіття ризиків.

В відмінності від інших видів ринок нерухомості має ряд специфічних особливостей:

* значно менше число угод купівлі - продажу, особливо унікальних і спеціалізованих об'єктів;

* угоди із нерухомістю, як правило, носять конфіденційний характер, і відкрита інформація часто буває неповної або невірної;

* деякі угоди на ринку можуть відбуватися під впливом різноманітних
 слухів, визначених психологічних потреб, недостатньої
 інформованості окремих учасників;

* низька еластичність пропозиції об'єктів нерухомості, тому що будівництво займає досить тривалий час, абудинки і спорудження відносно довговічні;

*попит на нерухомість може бути дуже мінливим.

Ринок нерухомості локалізований і сегментований у залежності від потреб учасників угоди.

 

-3-

Класифікувати ринок нерухомості можна по різних параметрах:

По географічному факторі: кожен регіон і район може являти собою окремий ринок. Навіть у різних районах окремого міста можуть існувати різні ринкові умови.

По використанню: ринки житлового, комерційного, промислового і сільськогосподарського призначення.

По вартості: * ринки дорогої нерухомості; * масовий ринок відносно недорогий нерухомості.

По інвестиційної мотивації: * ринок нерухомості, що приносить доход; * ринок нерухомості з потенціалом приросту вартості; * податкове укриття.

По типі прав власності: * необмежені права власності;  * сервітут (право обмеженого використання одним або більш особами землі іншої особи); * право на надра; * право на оренду; * право господарського вводу; * право оперативного управління; * право довічного володіння; * інші види прав.

Контрольні питання:

1. На які види трансакціонних витрат необхідно звертати увагу при операціях з нерухомістю?

2. Чому для об’єктів нерухомості характерна низька ліквідність?

3. У чому особливості ціноутворення на первинних та вторинних ринках нерухомості?

4. Чому для ринку нерухомості характерна низька еластичність пропозиції?

5. Як ви думаєте, що вище – еластичність пропозиції на ринку землі чи ринку нерухомості?

6. Які елементи включає у себе управління ризиками?

7. Які помилки не слід допускати при аналізі взаємодії первинного та вторинного ринку нерухомості?

8. Які основні функції професійних учасників ринку нерухомості?