Тема 5. Оцінка нерухомості – необхідність та основні підходи

Мета лекції: Знайомство з основними принципами та методами оцінки нерухомості, їх перевагами, недоліками та сферою застосування.Визначення вартості нерухомості під впливом різних факторів. Визначення норми капіталізації.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: Поняття «оцінки» нерухомості; «вартість»; «інвестиційна вартість»; «ринкова вартість». Види вартості.Методи оцінки нерухомості. Принципи оцінки нерухомості.Принципи пов’язані з об’єктом нерухомості.

.

План

1. Поняття оцінки нерухомості. Поняття “вартості” і “ціни”.

2. Принципи оцінки.

 

-1-

По суті, оцінка – це знання ринку, сфальцьоване на конкретному об'єкті нерухомості. Її ціль – визначення цінності нерухомості в ринку, що змінюється, і як така оцінка - необхідна умова для прийняття економічно обґрунтованих рішень при операціях з нерухомістю.  

Оцінка нерухомості – це процес встановлення обґрунтованого грошового еквівалента вартості об'єкта нерухомості.

 Теорія оцінки базується на основних поняттях “вартість”, “ціна”, “витрати”.

Вартість – це гроші або грошовий еквівалент, що покупець готовий обміняти на який – або предмет або об'єкт.

Ціна – це історичний факт, що відбиває те, скільки було витрачено на покупку подібних об'єктів у минулих угодах.

Витрати – це міра витрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт власності схожий з оцінюваним.

Розрізняють види вартості, що поділяються на дві великі групи:

1. Вартість використання – носить суб'єктивний характер і відбиває намір власника (орендаря) не зв'язані з купівлею-продажем об'єкта, здачі і т.д.: інвестиційна; балансова; для мети оподатковування.

2. Вартість обміну – носить об'єктивний характер і служить проведенню операцій з нерухомістю на ринку: ринкова; ліквідаційна; страхова; орендна.

На вартість нерухомості впливають наступні фактори:

· продуктивність праці

· мотивація покупців і продавців

· стан ринку нерухомості

· соціологічні (демографічні) умови

· стан економіки

· стан навколишнього середовища

· політико-правова ситуація в країні

· стан законодавства в області

При оцінці нерухомості повинні бути прийняті в увагу витрати, понесені при створенні об'єкта, актуальна оцінка об'єкта ринком, і нарешті, ті блага і вигоди, що об'єкт може принести в майбутньому. При цьому як минулі витрати, так і майбутні вигоди зводяться до їх сучасного еквівалента.

 

-2-

Принципи оцінки нерухомості – методичні правила, що дозволяють оцінювачеві правильно оцінити, як усе різноманіття факторів, властивому ринкові нерухомості впливає на вартість нерухомості. Проходження принципам оцінки дозволяє не упустити вплив тих або інших обставин, що можуть бути значимі для цінності нерухомості.

Оцінка нерухомості – це процес, що повинний враховувати взаємодію суб'єкта операції (угоди) з її об'єктом в умовах ринку. Можна виділити три основних елементи угоди: суб'єкт, об'єкт, ринкова середовище, а отже і три групи принципів. Це:

· принципи, засновані на представленнях користувача

· принципи, зв'язані з об'єктом нерухомості

· принципи, зв'язані з ринковим середовищем.

Принципи, засновані на представленнях користувача:

- принцип корисності;

- принцип заміщення;

- принцип чекання.

Принцип корисності

Об'єкт нерухомості має вартість лише остільки, оскільки він може бути корисний його користувачеві. Корисність — здатність даного об'єкта нерухомості задовольняти споживи користувача в даному місці тепер (не взагалі, а саме в даних умовах).

Принцип заміщення

Розумний потенційний власник не заплатити за об'єкт нерухомості торбу більшу, ніж та мінімальна ціна, за якої може бути придбаний або побудований (з урахуванням фактора години) аналогічний об'єкт. Отже, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається мінімальною ціною придбання аналогічного об'єкта. На цьому принципі тією чи іншою мірою базуються всі три основних методи оцінки нерухомості: методи порівняльного аналізу продажів (МПАП), витратний підхід (ВП), дохідний підхід (ДП).

З погляду МПАП застосування цього принципові означає: при наявності альтернативних можливостей ринкова вартість даного об'єкта визначається ціною придбання альтернативної прийнятної заміни з тими ж термінами й умовами фінансування.

З погляду ВП принцип заміщення означає: ніхто з раціональних покупців не заплатити за об'єкт нерухомості більше, ніж він затратити на будівництво аналогічного об'єкта (з урахуванням термінів будівництва і можливих втрат у зв'язку з цим).

З погляду ДП принцип заміщення означає: ринкова вартість об'єкта встановлюється на рівні величини ефективного капіталовкладення, що забезпечує (з урахуванням ризиків) прибутковість, рівну прибутковості даного об'єкта.

* Теоретичною основою принципові заміщення є широко відома в сучасній економічній теорії концепція раціонального вибору, відповідно до якої раціональному є такий вибір суб'єкта, що хазяює, що забезпечує мінімальні альтернативні витрати, мінімізацію упущеної вигоди в зв'язку з прийняттям того або іншого рішення.

Принцип чекання

З позиції загальної економічної ідеї раціональних чекань цінність будь-якого об'єкта в очах його набувача визначається тими вигодами, що йому може принести володіння цим об'єктом. Відповідно до цього вартість об'єкта нерухомості, що приносити доход, визначається величиною копійчаного потокові, очікуваного від використання даного об'єкта і від його наступного продаж. Таким чином, вартість нерухомості є функція від майбутніх грошових потоків від неї, приведених до їхньої дійсної вартості.

Принципи, зв'язані з об'єктом нерухомості.

Дані принципи зв'язані, насамперед, із землею, на якій розташований об'єкт. Це:

* принцип залишкової продуктивності землі;

* принцип граничної продуктивності (принцип внеску);

* принцип зростаючого і зменшуваного доходові;

* принцип збалансованості;

* принцип економічного розміру;

* принцип економічного поділу.