Предпосылки и цели осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество

a. В своих основных проявлениях особенности оборота недвижимого имущества сводятся к тому, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Практический мотив, по которому правила о том или ином порядке регистрации прав на недвижимость оказались принятыми большинством современных законодательств, состоит в стремлении придать обороту таких объектов особую прочность*(24).

Необходимость в этом может объясняться по-разному.

Широко распространена идея о том, что объяснение следует искать именно в физических качествах недвижимости. Считается, например, что внушительность ее пространственных характеристик предопределяет такие способы хозяйствования ею, внешние проявления которых, в отличие от ситуации с движимостями, не могут указывать на то, кому эта недвижимость в действительности принадлежит. Утверждается, что "осуществление господства над земельным участком не может быть уподоблено господству над движимой вещью", что "господство человека над землей, то есть частью обитаемой планеты, физически не может быть таким полным и обширным, как господство над каким-нибудь стулом или палкой"*(25); если "принадлежность движимой вещи определенному лицу... можно подчеркнуть нахождением этой вещи в фактическом обладании этого лица, в кармане его одежды, в его багаже, в принадлежащем ему доме или... хранилище", то земельный участок поместить в хранилище невозможно*(26). Иными словами, способы осуществления хозяйственной власти над движимыми и недвижимыми вещами якобы кардинально отличаются друг от друга как в плане техники, так и с точки зрения их способности "фактически засвидетельствовать собственнические притязания". Так, жизненный опыт указывает, что лицо, демонстрирующее свое беспрепятственное владение движимой вещью, в большинстве случаев и в самом деле является ее законным собственником. Применительно же к недвижимости этот вывод не очевиден: свободно прогуливающееся по земельному участку лицо с равным основанием может предполагаться быть и владельцем, и просто случайным гостем*(27). Этим-то якобы и оправдывается необходимость в государственной регистрации прав как в системе фиксации сведений о настоящих хозяевах недвижимого имущества.

Однако же какие-либо радикальные отличия в способах проявления хозяйской власти над движимым и недвижимым имуществом в действительности вряд ли существуют. Невозможно, конечно же, отрицать разницу в конкретных приемах демонстрации того, что та или иная вещь кому-то принадлежит: движимые вещи имеют при себе или в своем доме, а на объектах недвижимости - находятся; движимые вещи от злоумышленников прячут, а недвижимые - огораживают, запирают, снабжают предупредительными надписями, "нарекают имя свое на земле"*(28), оборудуют средствами охраны и сигнализации, и т.п.

Способы владения недвижимостями отличаются от способов владения движимым имуществом сообразно физическим свойствам этих вещей. Однако же при всех различиях в частных приемах общим остается их внутреннее содержание - распознаваемое и осуществляемое волевым образом вовлечение вещи в собственную хозяйственно-экономическую сферу. Другими словами, обладание недвижимостью столь же распознаваемо, как и владение движимостями: для демонстрации хозяйственной принадлежности недвижимой вещи ее владельцу нет необходимости постоянно находиться на ней, о принадлежности вещи будут судить по иным знакам ("Не теряется владение местом в горах, оставленным владельцем осенью и недоступным зимою")*(29). Кроме того, владение недвижимостью зачастую еще и гораздо более прочно: если движимая вещь легко может быть отобрана или утрачена, то для преодоления технических средств охраны именно недвижимого имущества требуются немалые усилия, потерять же ее и вовсе невозможно.

Степень распознаваемости владения недвижимостью такая же, как и у владения движимыми вещами. Ошибки же в статусе владельца одинаково возможны и там, и тут: в некоторых случаях владелец не является собственником, а выступает, например, залогодержателем или же и вовсе не имеет права на вещь. Другое дело, что цена заблуждения в правовом положении недвижимости обычно оказывается выше той, которую платят за ошибку в правовом статусе движимости. Поэтому правильным будет предположить, что необходимость особых гарантий в прочности прав на недвижимое имущество оправдывается его особенным социальным значением и хозяйственной ценностью.

"Известно, - отмечал в свое время Н.Л. Дювернуа, - что в средневековом быту основу довольства составляло землевладение, и около недвижимостей сосредоточивались все вопросы права не только гражданского, но и публичного"; "к категории недвижимостей не любили причислять (курсив наш. - К.Н.) вещей ненадежных"*(30) (потому-то, вероятно, и "не любили", что к тому не располагала их малая социально-экономическая значимость). Именно в недвижимостях состояло тогда главное богатство народов, а обладание землей было основанием целого ряда политических прав и обязанностей*(31): "Во все времена... поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы, со всеми важнейшими их изменениями и оттенками"*(32).

Будучи сопровождены необходимыми оговорками, эти выводы справедливы и сегодня. Социально-экономическая значимость недвижимости и в промышленном производстве, и в частном хозяйстве по-прежнему велика*(33).

Конечно же, с течением времени, с развитием промышленности и торговли крайне невысокое в сравнении с недвижимостью значение вещей движимых, большинство которых не выходило когда-то за пределы круга предметов домашней обстановки и хозяйственной утвари, существенно повысилось. В настоящее время, когда в отдельных разновидностях недвижимых вещей воплощаются многомиллиардные состояния (взять, например, акции высокоприбыльной компании, специализирующейся в области информационных технологий), воспроизводить афоризм средневековья res mobilis, res vilis ("движимая вещь - дешевая вещь") было бы уже совершенно неверным.

Тем не менее, несмотря на то что наряду с недвижимостью в современном обороте циркулируют и движимые вещи, ценность которых не только не уступает, но и зачастую превышает стоимость большинства объектов недвижимости, социально-хозяйственное значение последних не только не уменьшилось, но вряд ли уступает значению дорогостоящих движимостей.

Объясняется это тем особенным местом, которое в силу естественного уклада вещей принадлежит недвижимости в жизни любого современного общества. В отличие от вещей движимых, экономическая жизнь которых может оказаться весьма недолгой, а денежная ценность - изменчивой (акции компаний; биржевые товары, фонды и т.п.), недвижимое имущество продолжает восприниматься в качестве "постоянной опоры, основы благосостояния и источника постоянного дохода"*(34). Именно земля и возведенные на ней строения предоставляют человеку место, где он располагает свое жилище, находит покой и защиту от природных сил, где он размещает производство и добывает средства, необходимые для обеспечения себя и своей семьи, для обустройства своего будущего; именно земля и возведенные на ней строения представляют собой предметы, которые в силу своих естественных физических характеристик позволяют со всей основательностью надеяться на их неизбывность, неизменность, особое постоянство их качеств и долговечность их существования. Значение недвижимого имущества в экономической жизни индустриальных и информационных обществ нисколько не снизилось: недвижимость представляет собой постоянный предмет заботы современного предпринимателя, неизменно видящего в ней излюбленный объект для долгосрочного и надежного вложения так называемого постоянного капитала (в то время как оборотный инвестируется в высокодоходную, но рисковую движимость).

Высокое социально-экономическое значение недвижимости как основание ее выделения в ряду прочих объектов гражданского оборота было замечено и знаменитым "практическим чувством" древних римлян. Разграничение вещей на движимые и недвижимые они проводили на основе только их естественных свойств и в отличие от современных правопорядков*(35) не были склонны объявлять недвижимостью то, что хоть бы и имело высокую ценность, но по природе своей недвижимым быть признано не могло. Высокая хозяйственная ценность и особое экономическое или же политическое положение отдельных вещей выражались тогда в подразделении имущества на familia (неотчуждаемая семейная собственность, включая земельный участок) и pecunia (оборачивающееся имущество), а затем также и в делении вещей на группы res mancipi (земля и обслуживающее ее имущество как основа земледельческого хозяйства) и res nec mancipi (прочие, менее важные в хозяйственном плане вещи), в установлении разного порядка отчуждения вещей, принадлежавших к каждой из этих групп*(36).

b. В связи с изложенным стремление управомоченных в отношении недвижимого имущества лиц к максимальному упрочению принадлежащих им субъективных прав почиталось естественным издревле.

Каждый обладатель такого имущества ожидает, что он не обманывается в характеристиках принадлежащего ему права. Он исходит из того, что и в самом деле является субъектом этого права, что оно распространяется именно на то благо (вещь), которое это лицо имеет в виду, и, наконец, что содержание и объем этого права также соответствуют его представлениям. Естественно, те же самые интересы имеет и каждый последующий приобретатель прав на недвижимость. Любой из них желает быть уверенным, что приобретает существующее право; что он получает его именно от управомоченного; что право это именно такое, каким его описывает отчуждатель; что стоимость его не окажется ниже заявленной вследствие лежащих на недвижимости обременений, и т.п. Будь этот приобретатель обманут в своих ожиданиях и получи такие случаи массовый характер, стабильность сложившихся в отношении недвижимости правовых связей нарушится. Может оказаться, например, что имущество, уже успевшее врасти в хозяйство приобретателя, по истечении какого-то времени будет у него отобрано. Или же что экономическая выгода от сделки по приобретению объекта недвижимости вместе с обнаружившимся на нем ипотечным долгом не доходит до того, что можно было бы ожидать от приобретения недвижимости без обременений. Наконец, что каждый из возможных контрагентов приобретателя, которые при прочих обстоятельствах немедленно вступили бы с ним в выгодную для него сделку по поводу этой недвижимости, в настоящее время колеблются и тянут с ее совершением до тех пор, пока им не будут представлены бесспорные доказательства правового положения этой вещи, испрашивают скидку с ее цены и т.п. В конце концов, такая вещь может и вовсе оказаться вне оборота: уж слишком хлопотными и рискованными выглядят операции с ней. История подтверждает, что ошибки в оценке существующих прав на недвижимость вносят сумятицу в организацию не только отдельных хозяйств, но могут расстроить и целую экономику*(37).

Известен пример неожиданной беспечности древних римлян, организация оборота недвижимости у которых не предполагала каких-то особых средств его укрепления и на примере ипотеки недвижимого имущества описывалась следующим образом: "Ипотека возникала в силу простого соглашения установителя ипотеки, собственника обременяемого ипотекой предмета, и кредитора. Никто посторонний не имел никакой возможности узнать, что на том или другом предмете покоится право ипотеки. Если и существовала обязанность собственника объявить приобретателю предмета или новому ипотечному кредитору о лежащих уже не предмете ипотеках, то это не спасало приобретателя или следующего ипотечного кредитора от ущерба, раз только собственник умалчивал о лежащих на имении ипотеках. Новый собственник... отвечал по лежащей на предмете ипотеке, хотя бы последняя и не была ему вовсе известна до момента предъявления ипотечным кредитором своего ипотечного притязания на имение. Последующий ипотечный кредитор также не имел прав из приобретенной им последующей ипотеки оттого, что собственник умолчал о ранее установленных на имение ипотеках в пользу других кредиторов"*(38).

Ярким свидетельством крайне неудовлетворительной организации оборота недвижимого имущества в Древнем Риме стала парадоксальная с точки зрения современника норма, выразившаяся в адресованном опекунам запрете размещать капиталы подопечных под какие-либо залоговые обеспечения, в том числе и под залог недвижимости*(39), - в другое время один из надежнейших способов обеспечения исполнения обязательств.

Последствия рецепции римских правил об обороте недвижимости в средневековой Франции состояли, по словам юристов более позднего времени, в том, что оборот недвижимостей превратился буквально в азартную игру: никто, приобретая имение, не был уверен, что цена имения уже не поглощена всецело ипотеками или что имение действительно принадлежит тому, кто выдает себя за собственника; отсюда падение цен на недвижимости и полный застой оборота недвижимостей; и те, кто имел свободные от долгов недвижимости, терпели при их отчуждении не меньше, чем те, кто благодаря своей ловкости и изворотливости давно извлекли из имения, может быть, его неоднократную ценность путем установления ипотек; с другой стороны, и честные приобретатели попадались в сети недобросовестных отчуждателей, спекулировавших на выгоду и всегда знающих ходы, чтобы пользоваться угнетенным состоянием оборота*(40).

Избежать подобного рода кризисов возможно там, где участники оборота располагают полной и фактически правильной (достоверной) информацией о правах на недвижимость. При этом, поскольку число этих участников неопределенно, соответствующие сведения о недвижимости должны служить интересам именно неограниченного круга лиц, а вовсе не какой-то их закрытой группе - не одному лишь суду и не какому-то отдельному администратору. Проще говоря, обеспечить обороту недвижимости необходимую прочность возможно лишь при том условии, что доступ к соответствующим сведениям открыт для публики, что эти сведения не составляют какой-либо канцелярской тайны. Таким образом, к требованию полноты и фактической правильности сведений о правах на недвижимость присоединяется требование об их гласном (публичном) характере. Психологический расчет в этом случае прост: если о принадлежности какого-то права известно всем, то, с одной стороны, его существование весьма просто доказать в случае спора (notorium non eget probatione), а с другой, это обстоятельство просто выяснить и до возникновения спора.