Тема 4. Право общей собственности

Основные положения правового института общей собственности определяются нормами гл. 16 ГК (ст. 244-259).

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает – при поступлении в собственность нескольких лиц неделимой вещи (н-р, автомобиля) либо вещи, не подлежащей разделу в силу закона (н-р, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства), в других случаях, установленных законом или договором.

Участниками права общей собственности могут быть любые субъекты гражданского права.

Виды общей собственности:

§ общая долевая – общая собственность с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности (но не в имуществе, являющемся объектом этого права). Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой;

§ общая совместная – без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона (н-р, общая совместная собственность супругов). Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе или при ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников.

Чаще всего общая собственность на недвижимость является долевой. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Доля в праве общей собственности полностью входит в имущество сособственника - на нее может быть обращено взыскание по его обязательствам. При продаже или мене доли одного из сособственников другие сособственники имеют преимущественное перед третьими лицами право ее покупки.

Общая долевая собственность – если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Сособственник, внесший в общее имущество существенные неотделимые улучшения при соблюдении установленного порядка его использования, имеет право на соответствующее увеличение своей доли.

Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на пользование частью имущества, соответствующей его доле.

Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников, однако своей долей в праве общей собственности каждый участник вправе распорядиться самостоятельно. Участник долевой собственности может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю.

Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, которые проводятся, если выделение доли в натуре невозможно, или если против выделения остальные участники долевой или совместной собственности.

при нарушении права преимущественной покупки других сособственников любой из них вправе в течение 3 месяцев требовать перевода и себя прав и обязанностей покупателя доли. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Аналогичные правила применяются при отчуждении доли по договору мены.

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения – в судебном порядке. При получении наследства если наследников несколько, то у них возникает право общей долевой собственности на наследственное имущество.

Выдел доли производится в натуре, кроме:

§ невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу,

§ невозможности выдела части общего имущества, точно соответствующей доле выделяющегося сособственника,

§ неделимости объекта общей собственности в силу закона (н-р, большинство ценных бумаг),

§ доля выделяющегося сособственника невелика и его интерес к ее использованию незначителен.

Во всех вышеуказанных случаях выделяющийся сособственник получает денежную компенсацию, соответствующую стоимости его доли.

Раздел общего имущества всегда влечет прекращение права общей долевой собственности, тогда как выдел доли одного из сособственников по общему правилу не приводит к указанным последствиям.

Право общей совместной собственности возникает на:

§ имущество супругов;

§ имущество крестьянского, фермерского хозяйства;

§ общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и др.

Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Раздел имущества фермерского хозяйства может производиться при прекращении фермерского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же правилам, которые предусмотрены для раздела общей собственности.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие фермерскому хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Участники общей совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща.

Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой из сособственников.

Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из сособственников вопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительной только в случае, если другая сторона знала или должна была знать о несогласии остальных сособственников на совершение сделки.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

§ общие помещения дома;

§ несущие конструкции дома;

§ механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют следующие права:

§ право пользования этим помещением, которое не прекращается и при переходе ПС на жилой дом или квартиру к другому лицу;

§ право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.

Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, или выдел доли одного из сособственников влечет прекращение права общей совместной собственности.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Особенности ПС на жилое помещение

В соответствии с нормами гл. 18 ГК (ст. 288-293) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением такого помещения:

§ для личного проживания и проживания членов его семьи;

§ для проживания других лиц на основании договора аренды. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое.

Собственник жилого помещения обязан:

§ использовать жилое помещение только по назначению;

§ не нарушать права и интересы соседей;

§ бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;

§ проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.

Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.