Метод дисконтирования денежных потоков

Данный метод основан на предположении, что стоимость объекта оценки определяется будущим денежным потоком, который можно увлечь (получить) из оцениваемого объекта в течение срока владения. Этот будущий денежный поток приводится (дисконтируется) на дату оценки стоимости с помощью подходящей ставки дисконта (ставки дохода). В этом случае стоимость оцениваемого объекта – это текущая стоимость будущего денежного потока, ожидаемого от этого объекта оценки.

Алгоритм расчета метода ДДП: 1.Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

При применении метода ДДП стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

С =

T - расчетный период, i-ставка дисконтирования, P – реверсия.

2. Типичный для России прогнозный период составляет 3-5 лет. Это реальный срок, за который можно сделать обоснованный прогноз.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.