Процесс согласования результатов. Отчет об оценке

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

Затратный метод применяется, как правило, всегда и является определяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу неразвитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия достоверной информации по сходным объектам.

Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Доходный подход применим для оценки недвижимости, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкретный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения выбранных методов оценки, и формирование заключения о стоимости объекта оценки путем согласования полученных результатов и сведения к единой величине стоимости. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рыночных условий и характеристик оцениваемого объекта. Преимущества каждого подхода к оценке рассматриваемых объектов определяются по следующим критериям: возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца; тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ; способность параметров используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как потенциальная доходность и риск. Процесс согласования приводит к установлению окончательной стоимости объекта оценки, чем и достигается цель оценки.

Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Содержание отчета может варьироваться в зависимости от объекта оценки, вида определяемой стоимости, цели оценки, однако должно включать обязательные сведения: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; основные факты и выводы, в том числе общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, а также согласование результатов, полученных с применением этих подходов; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; цели и задачи оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике; в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.