| Оценка недвижимости –это операция по определению стоимости объекта.
|
| Необходима для:
|
| 1 осуществления купли-продажи
|
| 2 аренды
|
|
| 3 переоценки
|
| 4 начисления амортизации
|
| 5определения налогооблагаемой базы
|
| 6страхования
|
| 7ипотечного кредитования
|
| 8осуществления приватизации
|
| 9привлечения иностранных инвестиций
|
| Рыночная стоимость недвижимости –наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны о своих действиях, имеют полную информацию об объекте и ситуацию на рынке.
|
| На спрос и предложение рынка недвижимости влияют:
|
| 1 уровень и динамика доходов населения
|
| 2 дифференциация населения по уровню дохода
|
| 3 состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования
|
| 4 доступность финансовых и кредитных ресурсов
|
| 5 уровень развития ипотечного кредитования
|
| 6 установившиеся цены на рынке недвижимости
|
| 7 степень риска инвестиций в недвижимость
|
| 8 стоимость строительства
|
| 9 налоговый режим
|
| 10 условия окружающей среды
|
| Взаимодействие данных факторов определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости.
|
| Международные организации по оценке недвижимости:
|
- Международная федерация профессионалов, работающих с недвижимостью, при ООН (ФИАБСИ).
|
- Европейская группа по оценке ОФ (с 1997г.).
|
- Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).
|
| Мировые методы оценки недвижимости.
|
| В английской практике:
|
| 1 метод сравнения.
|
| 2 метод инвестиций.
|
| 3 метод прибыли.
|
| 4 метод остатка.
|
| 5 метод подрядчика.
|
| В американской практике:
|
| 1 затратный метод
|
| 2 рыночный метод
|
| 3 доходный метод
|
| В России – преобладает теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.
|
| Концепция метода: покупатель не платит за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, стройматериалы, работы.
|
| Сфера применения: применим для новых или относительно новых зданий.
|
| Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли
| (1)
Цн = ПСВ(ПСЗ) – И + Цз
|
| ПСВ – стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна, с тем же качеством работ, включая все недостатки, присущие данному объекту.
|
| ПСЗ –стоимость строительства в текущих ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами дизайна и планировки.
|
| Определить стоимость дачи, если известно:
| П
|
| — Площадь дачи = 100 м2
— Стоимость 1 м2 = 2 000 рублей
— Площадь гаража = 60 м2
— Стоимость 1 м2 = 1 000 рублей
— Стоимость других сооружений = 20 000 рублей
— Устранимый физический износ = 30 000 рублей
— Неустранимый физический износ = 20 000 рублей
— Устранимое функциональное устаревание = 10 000 рублей
— Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей
|
| Решение: воспользуемся формулой (1) Цн = ПСВ (ПСЗ) – И + Цз
|
| 1) ПСВ = 100*2000+60*1000+20000 = 280000
|
| 2) И = 30000+20000+10000 = 60000
|
| 3) Цн =280000 – 60000 +50000 = 270000
|
| «+» затратного метода:
|
| Он предпочтителен по сравнению с другими методами при переходе к рыночным отношениям, т.к. применение других методов требует обширной базы данных.(которая отсутствует из-за развития рынка)
|
| «-» затратного метода:
|
| 1не отражает стоимости прогнозируемых доходов.
|
| 2большие неопределенности с расчетом износа
|
| 3не учитываются варианты возможности применения наиболее эффективного и наилучшего использования участка.
|
| 4трудно реализуемые для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также для зданий с чрезмерным износом.
|
| Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его.
|
| | | |
2014-02-24
313
