2014-02-12
5308
Внешняя информация (макроэкономическая информация и
Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета необходимо показать, что собранная и изученная оценщиком информационная база является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Информацию следует давать в оптимальном объеме и ориентированной на оцениваемый объект.
Для определения объема требующейся информации необходимо:
1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).
2. Провести интервью с заказчиком и собственником.
3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.
Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.
В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.
|
|
|
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 4.1).
Рис. 4.1. Информация необходимая для оценки
Информационный блок внешней информации характеризует условия функционирования объекта оценки в отрасли и экономике в целом.
Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
1. Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как сказывается или скажется на функционировании объекта оценки изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета.
Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, возникающий из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики.
Диверсификация - сокращение риска с помощью портфельных инвестиций (приобретение широкого круга ценных бумаг).
|
|
|
Риск - степень определенности, которой характеризуется достижимость в будущем ожидаемых результатов.
Как правило, риск воспринимается как возможность потери, хотя, по определению, любое возможное отклонение (+/-) от прогнозируемой величины есть отражение риска. Анализ фактора риска имеет субъективный характер: оценщики, уверенные в будущем росте доходов от объекта оценки, определят его текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистичный прогноз. Другими словами, чем шире разброс ожидаемых будущих доходов вокруг наилучшей оценки, тем рискованнее инвестиции. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости объекта оценки.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели:
• темпы экономического роста;
• уровень инфляции;
• изменение ставок процента;
• изменение обменного курса валют;
• индекс деловой активности;
• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
• уровень доходов населения и другие факторы.
2. Политические и социальные факторы:
• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
• доверие правительству;
• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации:
1. Программы Правительства и прогнозы.
2. Данные государственных организаций.
3. Исследования международных финансовых организаций.
4. Аналитические обзоры информационных агентств.
5. Электронные информационно-поисковые системы.
6. Периодическая экономическая печать.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
· состояние и перспективы развития сегмента рынка;
· цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
· уровень эксплуатационных затрат;
· среднерыночный уровень занятости недвижимости;
· уровень возможных прочих доходов;
·
Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
· укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
· сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
· индексы цен в строительстве;
· удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
· стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
· прочая информация.
^ Основные источники информации.
Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ и другие).
Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
Интервью с собственником и управляющим объекта.
§ 2 Внутренняя информация
Внутренняя информация характеризует специфику оцениваемого объекта. Если читатель отчета не знаком с объектом оценки, он должен получить максимально полную и точную информацию, чтобы понять особенности оцениваемого объекта.
|
|
|
Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:
1. данные о юридическом положении объекта;
2. данные о физических характеристиках объекта;
3. данные о состоянии земельного участка;
4. данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
5. данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
6. данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
Источники внутренней информации:
1. интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
2. внутренняя документация;
3. осмотр и техническая экспертиза объекта.
Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.
Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:
1. юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);
2. технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;
3. данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.
Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
|
|
|
Осмотр объекта.
Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.
Перед началом осмотра следует:
ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;
провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.
Изучение технической документации позволяет установить:
1. основные изменения, внесенные в проект;
2. проводилась ли реконструкция;
3. даты текущих и капитальных ремонтов;
4. аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.
Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.
При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.
Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.
Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.
При визуальном осмотре необходимо:
