Содержание отдельных глав

1.Территориальное планирование — планирование развития территорий, в том числе для:

-установления функциональных зон,

-определения планируемого размещения:

-объектов федерального значения,

-объектов регионального значения,

-объектов местного значения.

территориальное планирование -планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

2.Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами ОМСУ, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 ГСК РФ 2004 г.).

Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 ГСК РФ 2004 г.).

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

Планировка территории

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.Подготовка проектов межевания территорий существляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Разделение (классификация) поселений Российской Федерации.

Муниципальное образование - это территориальная единица, на которой осуществляется местное самоуправление, имеется муниципальная собственность, местный бюджет и сформированные населением муниципального образования органы местного самоуправления.

1. При осуществлении градостроительной деятельности должны учитываться особенности поселений, в том числе численность их населения, научно - производственная специализация указанных поселений, а также значение поселений в системе расселения населения (далее - система расселения) и административно - территориальном устройстве Российской Федерации.

2. Поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные) поселения.

Сельское поселение - это один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Городское поселение - это город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

3. В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

сверхкрупные города (численность населения свыше 3 миллионов человек);

крупнейшие города (численность населения от 1 миллиона до 3 миллионов человек);

крупные города (численность населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек);

большие города (численность населения от 100 тысяч до 250 тысяч человек);

средние города (численность населения от 50 тысяч до 100 тысяч человек);

малые города и поселки (численность населения до 50 тысяч человек);

крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тысяч человек);

большие сельские поселения (численность населения от 1 тысячи до 5 тысяч человек);

средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тысячи человек);

малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

4. Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения и являющиеся объектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и тому подобное), а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.

5. В зависимости от типа поселения устанавливаются вид и содержание градостроительной документации, порядок ее разработки, согласования и утверждения в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

6. Градостроительные требования к условиям и порядку пользования землями поселений устанавливаются настоящим Кодексом и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Вид и содержание градостроительной документации в зависимости от типа поселения.

Модель территориального управления, четыре направления управленческой деятельности.

Территориальное управление – деятельность, осуществляемая государственными и муниципальными служащими с целью организации производства, размещения и развития производительных сил, а также совершенствования способов вовлечения в оборот природных ресурсов исходя из народнохозяйственных интересов.

Что такое муниципальная социальная политика?

Муниципальная социальная политика – это система целей, задач и механизмов их реализации, направленных на обеспечения населения социальными услугами, на содержания и развитие социальной сферы муниципального образования.

Что такое минимальные социальные стандарты и для чего они нужны?

Минимальные социальные стандарты - это установленные законодательством РФ нормы и нормативы, которые закрепляют минимальный уровень социальной защиты, ниже которого опускаться нельзя.

Все минимальные государственные гарантии должны определяться государственным стандартом уровня жизни населения. Понятие «уровень жизни» отражает процесс удовлетворения материальных и духовных потребностей людей структура содержания этого понятия может быть представлена в виде системы комплексов потребностей и средств их удовлетворения.

В настоящее время законодательно определяется лишь один аспект этого понятия - прожиточный минимум.

Прожиточный минимум - понятие, характеризующее минимум жизненных средств, необходимых для нормального воспроизводства рабочей силы и развития личности. Это показатель объема и структуры потребления важнейших материальных благи услуг на минимально допустимом уровне, обеспечивающему условия поддержания активного физического состояния взрослых, социального и физического развития детей и подростков.

Для установления стоимостного показателя прожиточного минимума вводится понятие «бюджета прожиточного минимума». Бюджет прожиточного минимума представляет собой стоимостную оценку натурального набора, а также включает расходы на налоги и другие обязательные платежи.

Категория прожиточного минимума имеет исторически конкретное содержание. В указе Президента РФот 2 марта 1992 г. «О системе минимальных потребительских бюджетов населения РФ» на период преодоления кризисного состояния экономики Правительству РФ было указано определять уровень (бюджет) прожиточного (физиологического) минимума, дифференцированного по основным социальным группам И характеризующего минимально допустимые границы потребления важнейших материальных благ и услуг (продукты питания, предметы санитарии и гигиены, лекарства, жилищно-коммунальные услуги)..

Значение введения понятия прожиточного минимума (физиологического) в переходный к рынку период чрезвычайно велико, так как, во-первых, он официально обозначает границу бедности, во-вторых, является ориентиром при за15ЛЮчении коллективного договора или тарифного соглашения с администрацией предприятия, в-третьих, это расчетный показатель, на основе которого должны устанавливаться такие социальные гарантии, как минимальный размер оплаты труда и минимальный размер трудовой пенсии.

Прожиточный минимум и бюджет прожиточного минимума как инструменты социальной политики в условиях ограничения материальных и финансовых возможностей могут быть использованы:

- в качестве базы для адресной социальной поддержки; - в качестве целевых ориентиров при регулировании доходов и потребления малообеспеченных слоев населения;

- для оценки материальных и финансовых ресурсов, необходимых для реализации перспективных и текущих социальных программ, оказания целевой натуральной помощи малообеспеченным слоям населения;

- для обоснования размеров минимальной оплаты труда и трудовой пенсии по старости;

- в качестве одного из критериев малообеспеченности, дающих право на получение различного рода социальных выплат, а в перспективе - на субсидирование бедности

Как определена и разграничена компетенция муниципальных образований в социальной сфере в Федеральном законе 2003 г.?

Компетенция муниципальных образований разных типов в сфере социальной политики определена Федеральным законом 2003 года и приведена в табл. 5.1.1. Компетенция городских округов включает в себя сумму компетенции поселений и муниципальных районов.

Принцип разделения компетенции между поселениями и муниципальными районами состоит в том, что на уровень муниципальных районов вынесены в основном вопросы образования и здравоохранения, требующие соответствующей инфраструктуры, сложного оборудования и технических средств, информационного обеспечения, подготовленных кадров и значительных расходов на содержание.

Таблица 5.1.1

Компетенция муниципальных образований в социальной сфере

Поселения	Муниципальные районы
Организация библиотечного обслуживания населения	Организация библиотечного обслуживания поселений (обеспечение услугами библиотечного коллектора)
Создание условий для организации досуга и обеспечения жителей поселений услугами организаций культуры	Организация предоставления общедоступного и бесплатного начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования по основным общеобразовательным программам, за исключением полномочий по финансовому обеспечению образовательного процесса, отнесенным к компетенции субъектов РФ
Охрана и сохранение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) местного (муниципального) значения	Организация предоставления дополнительного образования
Обеспечение условий для развития на территории поселения массовой физической культуры и спорта	Организация предоставления общедоступного бесплатного дошкольного образования
Создание условий для массового отдыха жителей поселения и обустройство мест массового отдыха	Организация отдыха детей в каникулярное время
Оказание содействия в установлении опеки и попечительства над нуждающимися в этом жителями поселения	Организация оказания скорой медицинской помощи (за исключением санитарно- авиационной), первичной медико-санитарной помощи в амбулаторно-поликлинических и больничных учреждениях, медицинской помощи женщинам в период беременности, во время и после родов
Опека и попечительство

Каковы основные направления муниципальной социальной политики?

К основным направлениям муниципальной социальной политики, фактически реализуемым органами местного самоуправления и рассматриваемым в настоящей главе, относятся:

-содействие занятости населения и обеспечению благоприятных условий труда на предприятиях, расположенных на территории муниципального образования;

-содействие обеспечению граждан жильем путем создания условий для жилищного строительства и прямое обеспечение помещениями малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

-участие в обеспечении социальной поддержки отдельных групп населения;

-организация муниципальной системы здравоохранения, обеспечение санитарного благополучия населения;

-организация предоставления образовательных услуг, содержание и развитие муниципальных учреждений дошкольного, основного общего и профессионального образования;

-создание условий для деятельности учреждений культуры и досуга в муниципальном образовании, содержание муниципальных учреждений культуры и мест массового отдыха, сохранение памятников истории и культуры, находящихся в муниципальной собственности;

-создание условий для развития физической культуры и спорта в муниципальном образовании, содержание муниципальных физкультурно-спортивных сооружений;

-реализация муниципальной молодежной политики.

Каковы основные принципы муниципального управления системами жизнеобеспечения поселений?

Принципы муниципального управления градообслуживающей сферой следующие.

Принципы:

· Комплексность, сбалансированность и взаимоувязка отдельных подсистем

· Увязка вопросов развития городского хозяйства с общей

· стратегией социально-экономического развития

· муниципального образования

· Обеспечение бесперебойности, надежности, безопасности и устойчивости функционирования систем жизнеобеспечения

· Привлечение населения к участию в решении проблем содержания жилищного фонда и благоустройства территорий

Соблюдение этих принципов составляет непременное условие эффективного управления.

В чем особенности градообслуживающей сферы как объекта управления?

Каждая отрасль градообслуживающей сферы является, с одной стороны, сферой муниципальной деятельности и подсистемой общей системы управления муниципальным образованием, а с другой стороны, подсистемой соответствующей отраслевой системы более высокого (регионального или федерального) уровня. Например, городской транспорт составляет подсистему системы жизнеобеспечения города и в то же время является подсистемой региональной транспортной системы.

Следует также учитывать в большинстве отраслей городского хозяйства наличие муниципальных, государственных и частных субъектов деятельности. Муниципальная власть, ответственная за организацию предоставления населению и бизнесу соответствующих муниципальных услуг, должна создавать условия для деятельности субъектов всех форм собственности, используя как правовые, административные, так и финансово-экономические и инновационные методы управления и регулирования. Поэтому при исследовании каждой такой подсистемы важно учитывать:

– место данной подсистемы в общей системе управления муниципальным образованием и ее взаимосвязь с другими подсистемами городского хозяйства;

– место данной подсистемы в отраслевой системе управления;

– взаимоотношения внутри подсистемы между субъектами различных организационно-правовых форм хозяйствования;

– законодательные, административные, экономические и иные механизмы воздействия муниципальной власти на функционирование данной подсистемы и ее отдельных элементов.

Размещение на территории муниципального образования различных хозяйствующих субъектов, органов власти и управления, объектов промышленной, общественно-деловой и социальной сфер требует эффективной организации планировки и застройки территории, оснащения ее инженерными сооружениями и коммуникациями, необходимыми для жизнедеятельности населения и функционирования экономики муниципального образования, что обеспечивается развитием всех отраслей городского хозяйства, и в первую очередь, жилищно-коммунального хозяйства.

Как разграничиваются полномочия в сфере жизнеобеспечения поселений между уровнями власти?

Российское законодательство предусматривает следующее разграничение полномочий между уровнями публичной власти в сфере жизнеобеспечения муниципальных образований:

– на федеральном уровне формируется законодательная и нормативно-методологическая база, регулирующая развитие жизнеобеспечения территорий;

– на уровне субъектов РФ разрабатываются территориальные аспекты градообслуживающей политики, принимаются и финансируются региональные программы, проекты;

– на муниципальном уровне осуществляется практическая реализация задач местного значения по удовлетворению потребностей населения в соответствующих муниципальных услугах.

В чем основные различия между функциями органов местного самоуправления поселений и муниципальных районов в градообслуживающей сфере?

Разграничение вопросов местного значения и функции органов местного самоуправления по обеспечению жизнедеятельности муниципальных образований

Поселения	Муниципальные районы

Организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом	Организация в границах муниципального района электро- и газоснабжения поселений
Содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов поселения (за исключением объектов федерального и регионального значения)	Содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района (за исключением объектов федерального и регионального значения)
Организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда	–
Создание условий для жилищного строительства	–
Создание условий для предоставления транспортных услуг населению и организация транспортного обслуживания населения в границах поселения	Создание условий для предоставления транспортных услуг населению и организация транспортного обслуживания населения между поселениями в границах муниципального района
Участие в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в границах поселения	Участие в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций на территории муниципального района
Обеспечение первичных мер пожарной безопасности в границах населенных пунктов поселения	Организация охраны общественного порядка на территории муниципального района муниципальной милицией
–	Организация мероприятий межпоселенческого характера по охране окружающей среды
–	Организация и осуществление экологического контроля объектов производственного и социального назначения на территории муниципального района, за исключением объектов, экологический контроль которых осуществляют федеральные органы
Организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора	Организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов
Организация благоустройства и озеленения территории поселения, использования и охраны городских лесов, расположенных в границах населенных пунктов поселения	–
Утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения	Утверждение схем территориального планирования муниципального района, правил землепользования и застройки межселенных территорий, утверждение подготовленной на основе схемы территориального планирования муниципального района документации по планировке территории, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории муниципального района, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования межселенных территорий, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах муниципального района для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель межселенных территорий
Организация освещения улиц и установки указателей с названиями улиц и номерами домов	–
Организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения	Содержание на территории муниципального района межпоселенческих мест захоронения, организация ритуальных услуг
Создание условий для обеспечения жителей поселения услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания	Создание условий для обеспечения поселений, входящих в состав муниципального района, услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания
Организация и осуществление мероприятий по гражданской обороне, защите населения и территории поселения от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера	Организация и осуществление мероприятий по гражданской обороне, защите населения и территории муниципального района от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера
Создание, содержание и организация деятельности аварийно-спасательных служб и (или) аварийно-спасательных формирований на территории поселения	–
Организация и осуществление мероприятий по мобилизационной подготовке муниципальных предприятий и учреждений, находящихся на территории поселения	Организация и осуществление мероприятий по мобилизационной подготовке муниципальных предприятий и учреждений, находящихся на межселенных территориях
Осуществление мероприятий по обеспечению безопасности людей на водных объектах, охране их жизни и здоровья	Осуществление мероприятий по обеспечению безопасности людей на водных объектах, охране их жизни и здоровья

Какое разграничение функций по управлению и эксплуатации жилищного фонда имеется и для чего оно необходимо?

Существенное изменение отношений собственности в жилищной сфере оказывает принципиальное влияние на формы и способы управления жилищным фондом.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

– учет муниципального жилищного фонда;

– установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

– предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений – в жилые;

– согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

– признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

– осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

– определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

– иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

По формам собственности жилищный фонд делится на частный, государственный и муниципальный. В большинстве развитых стран основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. Собственник многоквартирного дома сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало, как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения. В СССР основная часть жилищного фонда находилась в государственной собственности. В период массовой приватизации промышленных предприятий объем государственного (ведомственного) жилищного фонда резко сократился и соответственно увеличился объем муниципального жилищного фонда. С другой стороны, по мере приватизации квартир возрастал объем частного жилищного фонда и сокращался объем муниципального.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

– жилищный фонд социального использования, предоставляемый гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

– специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

– индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, используемых для своего проживания гражданами – собственниками таких помещений и членами их семей;

– жилищный фонд коммерческого использования, используемый собственником для проживания граждан на условиях возмездного пользования или иного договора.

В муниципальной собственности находятся:

– жилищный фонд социального использования, предоставляемый до договорам социального найма;

– служебные жилые помещения и общежития;

– маневренный жилищный фонд, предназначенный для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся муниципальные жилые помещения; для граждан – несостоятельных должников, утративших жилые помещения, полученные за счет кредитов или целевых займов и заложенные в их обеспечение, если на момент обращения у них нет другого жилья; граждане, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

В отношении муниципального жилищного фонда органы местного самоуправления обладают всеми полномочиями собственника. По отношению к иному жилищному фонду к компетенции органов местного самоуправления относится только принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и обратно и согласование переустройства и перепланировки жилых помещений. Остальные решения по правам владения, пользования и распоряжения принимаются собственниками помещений и их объединениями (рис. 4.3.3).

Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечения их эксплуатации Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие формы объединений собственников:

– жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы (ЖК, ЖСК, СПК);

– товарищества собственников жилья (ТСЖ);

– объединения (ассоциации) ТСЖ, ЖСК для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок организации и деятельности кооперативов определяется Жилищным кодексом РФ и федеральным законодательством. Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены внесли паевые взносы за жилые помещения, по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены новым Жилищным кодексом РФ?

Управление многоквартирными жилыми домами представляет собой организацию системы взаимоотношений, прав, обязанностей, целей, задач и видов деятельности, которые реализуются собственниками в процессе хозяйственно-финансовой деятельности по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставлению коммунальных услуг самостоятельно или с привлечением управляющих и подрядных организаций на основе договорных отношений.

Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность домов.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Современные тенденции в управлении жилищным фондом состоят в постепенной передаче этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Приватизация квартир в многоквартирных домах создала основу для становления института реальных собственников. В то же время доля домов, в которых созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, является крайне незначительной. Собственники помещений практически не могут оказывать влияния на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчиков на ЖКУ.

Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

Управление через ТСЖ или кооператив предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.

Наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является привлечение профессиональной управляющей организации, которая, в свою очередь, на конкурсных условиях для оказания отдельных видов услуг привлекает специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, создается конкурентная среда и система договорных отношений (рис. 4.3.4).

Выбор способа управления общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений. Если собственниками помещений в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.