Размещение земельных участков, переданных на правах пользования

Массивы земельных угодий, переданных в порядке пользования сельскохозяйственной организации на том или ином праве, также формируют компактными, отдельными массивами, примыкающими к основному массиву землевладения. Сельскохозяйственные угодья, используемые сельхозорганизацией на условиях аренды, формируют с учетом сроков аренды.

Необходимо предусмотреть пожелания собственников земельных долей по распоряжению ими после окончания срока правовых взаимоотношений с сельскохозяйственной организацией.

Номера земельных участков и их площади, переданные сельскохозяйственной организации в пользование или аренду органами местного самоуправления, а также земель, включенных в фонд перераспределения, заносят в специальный реестр.

Размещение земельных массивов граждан. Земельные доли граждан, не пожелавших включить (продать, передать, подарить) их в состав коллективных сельскохозяйственных предприятий, выделяются по желанию владельцев долей из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2004 г. 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначении» и Федерального закона от 18.06. 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Основным фактором, обеспечивающим рациональность выдела земельного участка и определения его местоположения, осуществляемого в порядке проведения землеустройства, является необходимость предотвращения возможности нарушения законных интересов и прав всех заинтересованных землевладельцев (землепользователей), путем создания для всех равных условий землепользования (землевладения). В этой связи, важным фактором является недопущение ухудшения экологического состояния выделяемого землевладения.

Размещение земельных участков должно осуществляться с учетом сформированной ранее системы природоохранной организации территории, зон влияния имеющейся природоохранной инфраструктуры (защитных лесных полос, водорегулирующих сооружений, водозащитных дамб и т.п.), возможности проводить земледелие без дополнительных (вязанных с выделенным местоположением участка) затрат на природоохранные и природовосстановительные мероприятия.

Передача в собственность несельскохозяйственных угодий. В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» при передаче сельскохозяйственных угодий в собственность гражданам и юридическим лицам бесплатно передают в их собственность также и земельные участки, занятые кустарником, мелколесьем и другими несельскохозяйственными угодьями, расположенными между участками продуктивных земель в границах отводимого им земельного массива.

Конкретные виды и площади несельскохозяйственных угодий, которые могут быть переданы в собственность граждан, определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Несельскохозяйственные угодья передают в собственность с учетом:

– пожеланий граждан и юридических лиц;

– размещения продуктивных земель;

– пожеланий смежных землепользователей;

– природно-экологического значения и целесообразного хозяйственного использования этих земель;

– создания территориальных условий для формирования компактного и рационального землепользования.

Границы передаваемых в собственность несельскохозяйственных угодий совмещают с четко выраженными на местности естественными и искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, дорогами, лесополосами и т. п.). Вкрапленные в участки продуктивных земель контуры несельскохозяйственных угодий, как правило, передают целиком собственникам сельскохозяйственных угодий, внутри которых они находятся. Если на смежные несельскохозяйственные угодья претендуют несколько граждан и юридических лиц, то их распределяют между ними пропорционально площади сельскохозяйственных угодий, переданных в собственность, с учетом хозяйственной целесообразности и взаимной договоренности.

Важно отметить, что при передаче несельскохозяйственных угодий в собственность создаются условия формирования земельных массивов, отвечающих требованиям экологически устойчивого землепользования. Поэтому, размеры передаваемых в собственность несельскохозяйственных угодий (особенно: лесов, лесных полос, кустарников), должны быть увязаны (оптимизированы) с площадями пахотных угодий, находящихся в распоряжении землепользователей (землевладельцев).

В случае, когда граждане и юридические лица не пожелали получить в собственность несельскохозяйственные угодья, разрабатывают предложения о включении их в земли запаса, земли лесного или водного фонда, земли других категорий. Несельскохозяйственные угодья (леса, реки, водоемы, межселенные дороги, земельные участки под объектами истории и культуры, территории общего пользования и др.), которые по своим природно-экологическим условиям или правовому статусу не могут быть переданы в собственность гражданам и юридическим лицам, включают в земли соответствующих категорий.

При рассмотрении вопросов о передаче земель, занимаемых межхозяйственными и внутрихозяйственными дорогами, устанавливают их принадлежность, правовой статус, состав обслуживаемых ими объектов. Значительную часть дорог, расположенных на территории сельскохозяйственных предприятий, используют преимущественно садоводческие товарищества и другие организации, не оформившие земельный отвод и права на их прокладку. На основе проведенного анализа устанавливают их принадлежность и правовой статус (передают в собственность сельскохозяйственным организациям, оформляют отвод земли соответствующим организациям и т. д.).

При разработке предложений, связанных с освоением несельскохозяйственных угодий для производства сельскохозяйственной продукции по укрупненным показателям определяют виды, объемы и стоимость культуртехнических работ по освоению этих земель с указанием доли финансирования за счет средств гражданина (юридического лица) и органов местного самоуправления.

Результаты проведенных работ по передаче несельскохозяйственных угодий в собственность отражают:

– на чертеже проекта упорядочения землепользования;

– в реестре участков (контуров) несельскохозяйственных угодий, передаваемых гражданам и юридическим лицам в собственность или включаемых в земли других категорий;

– в ведомости мероприятий по освоению земельных угодий, ранее выбывших из сельскохозяйственного оборота, передаваемых гражданам и юридическим лицам в собственность;

– в пояснительной записке к проекту.

Ограничения, обременения, сервитуты. Земельный участок приобретается или передается собственнику, владельцу, пользователю и арендатору на соответствующем праве с установленным целевым назначением и правовым статусом и только в этом качестве принадлежит его владельцу.Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи, арендаторы обязаны использовать землю в соответствии с целевым назначением, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности.Вместе с тем, права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков могут быть ограничены в связи с обременением земельных участков определенными условиями и обязательствами, которые устанавливаются непосредственно законодательством, договорами или решением суда.

Наличие обременения земельного участка влечет ограничения прав собственников земли, землепользователей и арендаторов по его использованию в хозяйственной деятельности. Ограничения по распоряжению земельным участком, может осуществляться в порядке установления сервитута.

Ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по использованию земельных участков в хозяйственной деятельности и обременение их правами иных лиц возникают, как правило, в связи с тем, что эти земли находятся внутри либо примыкают к особо охраняемым территориям и объектам, либо находятся вблизи вредных производств или в зонах перспективной застройки, разведанных полезных ископаемых, торфа и подземных вод, или по ним проложены различные коммуникации, то есть они находятся в зоне действия режимообразующих объектов, определяющих соответствующий правовой режим использования этих участков. Ограничения прав в использовании земельных участков могут быть установлены и по другим основаниям правового и хозяйственного характера, в связи с арендой, залогом, арестом земельного участка, при доверительном управлении; необходимостью регулирования интенсивности использования земель, подверженных процессам деградации, при превышении уровня загрязнения почв, допустимых нагрузок на ландшафт и т.д.

По этим причинам, а также в целях обеспечения безопасности населения или создания необходимых условий для эксплуатации инженерных коммуникаций, промышленных, транспортных и иных объектов, или сохранения от загрязнения, истощения и уничтожения особо ценных природных территорий возникает необходимость в установлении зонс особым правовым режимом использования земель(ЗОРИЗ). Это охранные, санитарно-защитные, запретные зоны, в пределах которых для собственников, владельцев и пользователей земельных участков в силу необходимости устанавливаются определенные ограничения в использовании земли.

Одновременно для предприятий и физических лиц, в собственности или оперативном управлении которых находятся режимообразующие объекты, предоставляется право доступа к этим объектам для их эксплуатации или контроля над текущим состоянием, то есть ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут является вещным правом и сохраняется при переходе земельного участка к другому лицу.

Установление и обоснование правового режима территорий с особыми условиями использования земель является отдельным направлением землеустроительных работ. К таким территориям относят: водоохранные зоны и прибрежные полосы вдоль рек, санитарно-защитные и охранные зоны вдоль железных и автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач, телефонной и телеграфной связи, территории природоохранного, заповедного, рекреационного, историко-культурного и иного назначения.

Особой задачей землеустройства является установление и правовое обоснование участков земель предприятий, нуждающихся в установлении особого режима их хозяйственной эксплуатации. К ним могут быть отнесены земли ценные и особо ценные, загрязненные промышленными отходами и стоками, зараженные, нарушенные антропогенной деятельностью или естественными процессами. Наличие таких земель устанавливается в результате проведения специальных землеустроительных обследований в натуре и изучения соответствующих материалов, а правовой режим использования определяется в соответствии с действующим законодательством.

По условиям функционирования в проектах землеустройства выделяются следующие зоны:

– зоны санитарно-защитного и охранного назначения;

– зоны природоохранного и природозаповедного назначения (зоны, связанные с проблемами охраны и защиты природной среды);

– зоны оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (зоны, выделяемые в связи с культурной и социальной сферой жизни человека).

Для установления правового режима земельных участков в ходе землеустроительных работ составляют дежурные карты ограничений и обремененийпо административным районам в масштабе 1:10000.

Работы по составлению дежурной карты проводят в два этапа. На первом этапе выявляют и наносят на дежурную карту все режимные и режимообразующие объекты, расположенные на территории административного района, и все зоны с особым правовым режимом использования земель(ЗОРИЗ). Месторасположение режимных и режимообразующих объектов, границы их зон наносят на дежурную карту с максимально возможной точностью. На втором этапе месторасположение режимных и режимообразующих объектов устанавливают инструментально на местности, координируют и наносят на дежурную карту с точностью, соответствующей масштабу карты. Содержание дежурной карты предусматривает отражение на ней не всех обременений, а только тех, которые связаны с ограничениями правовой и хозяйственной деятельности в зонах особого режима использования земель и установлением соответствующих сервитутов.

Месторасположение инженерных, транспортных и других коммуникаций, объектов и сооружений (линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов, водопроводов, теплотрасс, автомобильных и железных дорог и др.) устанавливают на основании документов по предоставлению земельных участков в пользование, данных графического учета земель, материалов аэрофотосъемки, планов землепользований, а также графических материалов (проектов строительства, чертежей исполнительной съемки, планов прохождения трасс), которыми могут располагать соответствующие органы отраслевого управления и организации, осуществляющие техническое обслуживание и эксплуатацию указанных объектов и сооружений. В отдельных случаях не исключена необходимость отображения коммуникаций и других объектов на основании данных полевого обследования.

При составлении карты ограничений и обременений должны быть выявлены землепользования, на территории которых, в качестве обременений должны быть установлены (или уже установлены) сервитуты. При выявлении таких землепользований необходимо принимать во внимание следующее:

– из всех возможных сервитутов выявляют необходимость установления лишь тех, которые связаны с прокладкой, строительством и эксплуатацией инженерных сетей и сооружений;

– инженерные сети и сооружения должны принадлежать постороннему для данного земельного участка собственнику;

– необходимость установления для данного участка указанных ранее сервитутов определяют проходящие через него магистральные трубопроводы, сети газоснабжения, электрические сети, линии связи и радиофикации, а также другие инженерные коммуникации.

Для установления границ ЗОРИЗ режимообразующих объектов «точки отсчета» выбирают в соответствии с определенными правилами:

– для охранных зон: воздушных линий связи, радиофикации и электропередачи – от крайних проводов; магистральных трубопроводов – от оси трубопроводов; магистральных многониточных трубопроводов – от осей крайних трубопроводов;

– санитарно-защитных зон водоемов – от крайних водоводов;

– водоохранных зон: рек и озер – от среднемноголетнего уреза воды в летний период; водохранилищ – от уреза воды при нормальном подпорном уровне;.

– прибрежных полос – так же, как и для водоохранных зон;

– санитарно-защитных зон: предприятий с технологическими процессами, являющимися источниками загрязнения атмосферного воздуха вредными и неприятно пахнущими веществами – непосредственно от источника загрязнения атмосферы сосредоточенными выбросами (трубы, шахты и др.) или рассредоточенными выбросами, а также от мест загрузки сырья, свалок или открытых складов; кладбищ – от их границ; железных дорог – от оси крайнего железнодорожного пути;

– зон минимальных расстояний: автомобильных дорог – от бровки земляного полотна; тепловых сетей – от наружной грани строительных конструкций каналов и тоннелей при подземной прокладке.

Фрагмент дежурной карты ограничений и обременений в использовании земель Ленинского района Московской области показан на рисунке 11.4.

Рис.11.4. Фрагмент карты ограничений и обременений в использовании земель