Управление частными многоквартирными домами

Квартирный вопрос обсуждался в предыдущей главе. Многоквартирный дом - индивидуально определенное многоэтажное здание, состоящее из квартир. В свою очередь квартиры представляют собой структурнообособленное помещение, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации либо субъекту РФ;

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Собственниками жилого помещения являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Эти же лица выступают и как участники жилищных отношений, складывающихся по владению, пользованию, распоряжению жилищными помещениями. Участники жилищных отношений и собственники жилых помещений разных жилищных фондов могут совпадать в одном лице, а могут и не совпадать. Например, членами семьи собственника дома или квартиры являются супруг, его дети и родители данного собственника, совместно проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, которые имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, т.е. они являются участниками жилищных отношений. Однако акционерное общество, являющееся собственником многоквартирного жилого дома, не является участником жилищных отношений. В силу ч. 3 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд может подразделяться в зависимости от целей его использования, в частности для коммерческого использования - при предоставлении жилых помещений собственником гражданам на условиях возмездного пользования, по иным договорам, во владение и (или) в пользование. В том случае, когда жилое помещение включается в индивидуальный жилищный фонд, собственники таких помещений (граждане или юридические лица) используют жилое помещение для своего проживания и проживания иных лиц на условиях безвозмездного пользования.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещения и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются перечисленным общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядка финансирования ремонта, сроков возмещения расходов и т.п. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на жилые помещения. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит, обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Если собственники помещений на общем собрании не приняли решения об установлении размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ст. 158 ЖК РФ).

В ЖК РФ управление частными многоквартирными домами возложено на самих собственников помещений многоквартирного дома. Они обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом *(86):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию дома и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в этом доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в этом доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в этом доме (ст. 161 ЖК РФ);

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (с учетом положений разделов ЖК РФ);

3) управление управляющей организацией.

При первом способе управления первостепенное значение отводится общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, которое вправе решить вопрос о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и зданий, ремонте общего имущества. Порядок организации и деятельности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия им решений, голосования подробно описан в ст. 45-48 ЖК РФ.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом было рассмотрено нами в предыдущей главе.

Перейдем к рассмотрению последнего способа управления многоквартирным домом с помощью управляющих организаций.

Орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом (открытые конкурсы по отбору управляющих организаций проводятся до 1 мая 2008 г. *(87)). Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения конкурса уведомляет всех собственников в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений обязаны заключить договор управления домом с выбранной по результатам конкурса управляющей компанией. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По этому договору управляющая организация по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту такого имущества, порядок определения цены договора, мера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги и т.п. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

* * *

Программой на среднесрочную перспективу предусмотрено формирование рынка доступного жилья, где обозначена и проблема перестройки жилищно-строительного комплекса с целью повышения качества жилищных и коммунальных услуг, обеспечения прав собственности в жилищной сфере. Выбор управления многоквартирным домом, и прежде всего его общим имуществом, осуществляется самими собственниками жилых помещений. Главной формой управления будет, видимо, не непосредственное управление помещением его собственниками, а привлечение частных и специализированных потребительских организаций, управляющих компаний. Последние с каждым собственником жилого помещения многоквартирного дома должны заключить договор управления многоквартирным домом, который по своей природе относится к особому виду договора подряда (§ 1 главы 37 ГК РФ).