2015-03-27
3269Глава 5. Д О Г О В О Р А Р Е Н Д Ы
1. Понятие договора аренды. Договор аренды, именуемый также имущественным наймом,[1]- традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает возможность гражданам и юридическим лицам извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.
Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работ. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) является наем вещей.[2] В российском дореволюционном законодательстве и гражданско-правовой доктрине также имелись положения об имущественном найме как договоре, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма непременно включались в Гражданские кодексы, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного договора.
|
|
|
Договор аренды (имущественного найма), наряду с договором найма жилого помещения, относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. Передача арендуемого имущества не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору.
Согласно Кодексу договор аренды ( имущественного найма) - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).
Договор аренды - возмездный, взаимный ( синаллагматический ) и, как правило, консенсуальный. Договор аренды транспортных средств в ГК (в отличие, например, от ст.198, 211 КТМ) рассматривается как реальный (ст. 632, 642 ГК).
Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. В то же время, согласно легальному определению договора, допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование. Так, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут по договору аренды предоставляться институту в пользование для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении. Или, к примеру, по договору аренды каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи, телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи их во владение абонента (см. ст.76 ВК).
|
|
|
Определение договора через предоставление арендатору правомочий временного владения и (или) пользования применимо ко всем договорам аренды, но их содержание различно для отдельных его разновидностей. Например, при аренде предприятия объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, материалы и иные оборотные средства предприятия).
Правовое регулирование. ГК - основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться законом “ О защите прав потребителей”, отношения по финансовой аренде – Федеральным законом от 29 октября 1998г. №164-ФЗ“О финансовой аренде (лизинге)”[3]. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств (см., в частности, гл. Х,ХI КТМ). Специальные правила сдачи в аренду могут быть установлены законом для таких объектов как земельные участки и другие обособленные природные объекты (п.2 ст. 607 ГК; ст. 22, 27 ЗК, ст.11 Федерального закона «О недрах»). К договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК).[4]
Отличие договора аренды от смежных договоров. В изложенном выше легальном определении выделяются несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества. Прежде всего, именно временным характером владения и (или) пользования отличается договор аренды от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества как: договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление). Названные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. По договорам же купли-продажи, мены и дарения - как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенные родовыми признаками, потребляемые и непотребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые.
Основной признак, позволяющий отграничить договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование - его возмездный характер. Договор аренды жилого помещения отличается от договора найма жилого помещения, прежде всего, по субъектному составу на стороне нанимателя. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо (п.2 ст. 671 ГК). И, напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст. 677 ГК).
Важно и то, что пользование имуществом при аренде сопряжено с такой его эксплуатацией со стороны арендатора, которая, во-первых, временно лишает собственника права пользования арендованным имуществом и, во-вторых, связана с присвоением арендатором плодов, продукции и доходов, полученных в результате подобного использования. Этими качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг. По договору на оказание услуг заказчику также может быть предоставлено во временное пользование имущество исполнителя, однако, интерес заказчика сводится к получению именно услуги как таковой с исключением возможности пользования соответствующим имуществом с целью присвоения плодов, продукции и доходов, получаемых в результате использования имущества. Кроме того, предоставление услуги, сопряженное с эксплуатацией вещи, не влечет отчуждение собственника от права на ее пользование.[5]
|
|
|
Аренде присущи и еще некоторые характерные черты. В тех случаях, когда арендатор получает имущество во владение, он приобретает статус его титульного владельца. Наделение подобным статусом влечет предоставление арендатору как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц, а также собственника (ст. 305 ГК). Это означает, в частности, что арендатор вправе предъявить как виндикационный иск, так и иск об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения. Суть аренды состоит и в том, что при переходе права собственности или иного ограниченного вещного права на вещь к третьим лицам договор аренды сохраняет силу в полном объеме (п.1 ст.617 ГК). Иными словами за правом аренды признается право следования за вещью.
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды права следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания для отнесения этого права к числу вещных прав.[6] Споры о юридической природе прав арендатора велись еще в дореволюционной российской литературе.[7] Вместе с тем представляется, что права арендатора, на наш взгляд, носят обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер. Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с титульным владельцем имущества. Их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом, вплоть до его отчуждения, определяется условиями конкретного арендного договора. Устанавливаются права и обязанности в отношении арендатора и арендодателя, а не третьих лиц. И решающее значение для удовлетворения интереса управомоченного лица имеет поведение обязанного лица. Для вещных прав такое положение невозможно. Правоотношение, порождаемое договором аренды, таким образом, носит относительный характер.
|
|
|
К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании разных критериев. В их основе совокупность юридических и экономических признаков: предмет аренды, субъектный состав, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, особая значимость объекта для гражданского оборота, цели пользования имуществом и др. Подобный подход предопределил и результат. Нетрудно заметить, что аренда здания, сооружения, предприятия, отнесенных к недвижимости транспортных средств, представляет собой аренду недвижимости, т.е. одного и того же вида имущества, однако, несмотря на это, отнесена к разным видам договора аренды.
Помимо специальных видов договоров аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества,[8] земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.).
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).
2. Стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодатель - любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п.1 ст. 656, ст. 665 ГК). В договоре проката арендодатель - только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность (п.1 ст. 626 ГК).
В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности (ст. 209 ГК). Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Последнее возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной (муниципальной) собственностью, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти. Участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества – через органы местного самоуправления. [9] Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК).
К не собственникам, но управомоченным законом выступать арендодателями, могут быть отнесены: унитарные государственные и муниципальные предприятия - субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления (ст. 295 и 297 ГК); учреждение – субъект права оперативного управления в отношении временно не используемого имущества, а также имущества, приобретенного от деятельности, приносящей доходы (ст. 298 ГК). Особенности сдачи имущества в аренду названными субъектами определяются, кроме ГК, Федеральными законами от14 ноября 2002г. №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»[10] (см. ст.18,19), от 3 ноября 2006г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (см. ст. 3)[11] и др. При этом в ряде случаев правовыми актами определяется целевое назначение полученных от аренды денежных средств. Так, выступающие в качестве арендодателей государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ, имеют право сдавать в аренду временно не используемое ими имущество, находящееся в федеральной собственности. Однако доходы от сдачи имущества в аренду в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета и используются указанными организациями в качестве источника дополнительного бюджетного финансирования.[12]
Арендаторами, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п.2 ст. 671 ГК), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (ст. 656 и 665 ГК).
Судьба договора при перемене лиц в обязательстве решается по-разному в зависимости от того, на чьей стороне произошла такая перемена.
В силу п.1 ст. 617 ГК при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует, как уже отмечалось, правило о следовании права аренды за вещью. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников. Арендным отношениям, таким образом, придается устойчивый характер.
Идее придания устойчивого характера арендным отношениям служит и правило о перемене в лице арендатора - гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина. В силу п. 2 ст. 617 ГК договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. [13]
Правило о переходе к наследнику недвижимости прав и обязанностей арендатора – диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены как законом, так и договором.
Примером исключения, предусмотренного законом, является правило ч.2 п.2 ст. 617 ГК, согласно которому арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.[14] Так, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы выступал известный скульптор (художник, хореограф) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к наследнику.
В гл. 34 ГК не определены последствия, вызванные наступлением смерти лица, арендующего имущество, не относящееся к недвижимости. В подобных случаях надлежит руководствоваться правилами ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.
3. Форма договора аренды определяется как нормами ГК о форме сделки (ст.158-163), о форме договора (ст. 434 ГК), так и специальными правила ст. 609 ГК. Она может быть письменной и устной.
В случае, когда договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока, он совершаться в простой письменной форме. Это правило ст. 609 ГК соответствует общему правилу о форме сделок названных лиц (п.1 ст.161 ГК).
Для сделок между гражданами, в том числе гражданами – предпринимателями установлено специальное правило. В силу п.1 ст. 609 ГК письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.
Однако, независимо от срока, в письменной форме должны заключаться подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Так, в письменной форме должны совершаться договоры проката (п.2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК).
Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях недопустимо.
Особым образом регулируется и форма договора аренды, предусматривающего в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Данные договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК).В силу этого, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами. Это правило следует соблюдать несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК). Впрочем, правило о государственной регистрации сделок аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Так, в силу ст. 633 и 643 ГК государственной регистрации не подлежат договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды воздушных[15] и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов.[16]
Государственной регистрации, исходя из п.2 ст. 609 ГК, подлежит именно договор аренды. Кодекс не предусматривает регистрации права аренды недвижимого имущества либо порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателями правами арендатора. Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируется и право аренды недвижимого имущества.[17]
4. Порядок заключения договора аренды регламентируется общими положениями Кодекса для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора, осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). Исключение составляет договор проката, заключаемый с соблюдение требований, установленных для публичных договоров (ст. 426, п.3 ст. 626 ГК).
Одна из особенностей заключения договоров аренды (особенно аренды недвижимого имущества) состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов на право заключения договора аренды. Нередко проведение подобных торгов является обязательным. Так, как правило, по результатам лесных конкурсов предоставляются в аренду участки лесного фонда (ст.78 ЛК). По результатам торгов, как правило, предоставляются в аренду нежилые помещения и другие объекты недвижимости, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям. Продажа права на заключение договора аренды подобных объектов используется государственными органами и органами местного самоуправления в качестве одного из способов создания экономической основы государственного и местного самоуправления за счет внутренних источников финансирования.
Для арендаторов однажды заключивших договор и заинтересованных в продолжении пользования имуществом важную особенность порядка заключения составляет их преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). В ГК очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться названным правом.
Прежде всего, в ГК предъявляется ряд требований к самому арендатору. Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежаще исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору. Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора “при прочих равных условиях”, т.е. на условиях равных (либо не худших) чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду. При этом заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Стороны, таким образом, не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п.32 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66). В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие “разумный срок “ следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
При соблюдении арендатором указанных условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действительно в течение одного года со дня истечения срока договора.
Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Порядок перевода на арендатора прав и обязанностей по договору определяется правилами гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК.
Важно заметить, что право арендатора на заключение договора на новый срок считается нарушенным, только, если происходит сдача именно в аренду другому лицу, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п.35 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66).
Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях, но на неопределенный срок. Подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п.2 ст. 621 ГК).
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды диспозитивно. Арендатор может быть лишен его как соглашением сторон, так и законом Так, указанные правила не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (ст.627, ст.632 и 642ГК).
5. Предмет договора. Условие о предмете - единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п.1 ст. 654, п.2 ст. 650 ГК).
Проблема существенных условий договора аренды (как и всякого иного возмездного договора) не получила в литературе и судебной практике единообразного решения. Некоторые цивилисты, принимая во внимание легальное определение договора аренды и выделяя условие о сроке и об арендной плате в качестве видообразующих признаков арендного обязательства, отражающих природу данного договора, полагают следующее. Условие об арендной плате безусловно относится к существенным условиям всякого договора аренды, но, если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым. Аналогичные аргументы высказаны и в обоснование суждения об отнесении условия о сроке к существенным условиям всякого договора аренды.[18] Эта позиция находит подтверждение и в судебной практике.[19]
Согласно ст. 607 ГК объекты аренды - вещи разнообразного производственного, потребительского либо иного назначения. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на интеллектуальную собственность могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия (см. ст. 656 ГК).
Объекты аренды во всех случаях - вещи индивидуально-определенные и непотребляемые. Эти качества объекта связаны с временным характером владения и пользования и обязанностью арендатора возвратить арендодателю именно ту вещь, которая ему предоставлена, и в том состоянии, в каком он ее получил (ст.622 ГК)
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК). Так, законом запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (ст.22, 27 ЗК). Путем запрета на субаренду ограничена аренда участков лесного фонда (ст. 72 ЛК).
Установление ограничений возможно и в отношении вещей, свободных в обороте, например, в зависимости от их принадлежности определенным субъектам. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10 процентами балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии (ст.7 Федерального закона от 17августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях»). [20]
При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества (когда оно существует), инвентарный номер, назначение, качественные характеристики, местоположение и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются кадастровый номер, категория земель, границы и площадь земельного участка, его местоположение, и пр.
6. Условие об арендной плате, как условие о цене договора, обычно раскрывается через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения (ст. 614 ГК).
Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом, т.е. за его эксплуатацию нанимателем.
Поэтому в случаях, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате - в частности за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем (ст.611 ГК). Арендная плата не взыскивается (а уплаченная вперед подлежит возврату) за время до конца действия договора аренды при досрочном его прекращении по основаниям, предусмотренным законом или договором. Так, арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время (п.3 ст. 627 ГК). При этом в случае досрочного возврата имущества ему возвращается соответствующая часть арендной платы уплаченной им вперед (п.2 ст.630 ГК).
И, напротив, возврат имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Например, суд признал за арендодателем право на взыскание арендной платы с арендатора, освободившего арендуемое помещение до прекращения в установленном порядке действия договора аренды (п.13 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66).
В то же время вывод о том, что досрочный возврат имущества не прекращает обязанность арендатора по выплате арендной платы не должен восприниматься как категоричный (безоговорочный). Вывод будет правомерен, если не выяснится, что договор прекращен именно в момент возврата имущества. О том, что арендодатель согласен с досрочным прекращением договора аренды именно в момент возврата имущества, может свидетельствовать следующее: во-первых, принятие арендодателем имущества без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до истечения срока действия договора; во-вторых, последующее поведение арендодателя. К примеру, сдал ли арендодатель имущество в аренду другому арендатору, не дожидаясь истечения срока окончания договора. Если подтвердится, что договор прекращен именно в момент возврата имущества, а арендодатель намерен получить платежи с двух арендаторов, то у него отсутствует право на взыскание арендной платы за период с момента возврата имущества до конца действия договора аренды. См. п.2 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2008г. №127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВВАС. 2009. №2
Размер арендной платы обычно определяется договором. В то же время в предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (см.ст. 73 ЛК, п.4 ст.22 ЗК).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются условиями договора. Так, стороны вправе предусмотреть следующий порядок и сроки внесение арендной платы: определенного числа каждого месяца за установленный период времени вперед или за определенный истекший период, за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Возможны различные формы платы за пользование имуществом (п.2 ст.614ГК).Наиболее распространена – денежная. К иным формам ГК относит, в частности: оплату в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Приведенный перечень возможных вариантов форм арендной платы – открытый. Стороны вправе установить арендную плату в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей.
Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о пересмотре размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст.450 ГК), ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это действительно, если между сторонами не существует соглашения о запрете или ограничении права сторон на пересмотр арендной платы. Лишь законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.[21]
При этом в судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.д.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п.3 ст.614 ГК. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (см. п.11 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66).
7.Срок - одно из основных условий договора аренды. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок, но это не значит, что договор заключен бессрочно. [22] И в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, поскольку предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения (ст.610ГК). Так, арендатор по договору проката обязан предупредить об отказе не менее чем за 10 дней (п.3 ст. 627 ГК).
Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора. Например, максимальный срок аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - 49 лет (ст.72 ЛК). [23]
8. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ст.611 ГК вещь, предоставляемая арендодателем должна быть в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и ее назначению. Состояние передаваемой в пользование вещи определяется, прежде всего, договором. И лишь тогда, когда такие требования в договоре не сформулированы, состояние вещи определяется ее назначением. Так, офисное помещение предоставляется в аренду свободным, чистым, должно иметь исправное электротехническое оборудование, отопление, канализацию и пр.
Под назначением вещи понимается то ее назначение, по которому эта вещь обычно используется в гражданском обороте. Любые необычные требования должны быть особо оговорены.
Вещь передается в пользование со всеми ее принадлежностями (автомобиль с аптечкой, ключами и пр.). Передача всех принадлежностей вещи следует из общего правила ст. 135 ГК о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи.
Вместе с вещью подлежат передаче и относящиеся к ней документы. Имеются в виду документы, которые официально подтверждают те или иные свойства вещи, с учетом которых она должна использоваться (технический паспорт, инструкция по эксплуатации, сертификат качества и пр.). Документы, в которых фиксируются права на передаваемую вещь (к примеру, договор о покупке вещи), по общему правилу передаче не подлежат.
Круг передаваемых принадлежностей и документов в каждом отдельном случае зависит от конкретных обстоятельств, прежде всего от назначения имущества и цели его использования. Например, морское судно, арендованное для перевозки груза, должно передаваться вместе с погрузочными и разгрузочными механизмами и относящимися к ним документами. Правило о передаче вещи со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами может быть изменено или отменено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для арендатора, он вправе потребовать предоставления ему принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им ущерба (п.2 ст.611 ГК). Кроме того, если отсутствие принадлежностей и документов исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию (см. п.8 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66).
В отношениях между арендатором и арендодателем важно учитывать права третьих лиц на передаваемую в аренду вещь (право залога, сервитут и т.п.). Эти права сохраняются за третьими лицами и при передаче вещи по договору аренды. Так, при передаче в аренду заложенной вещи сказанное будет означать, что залогодатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того обстоятельства, что вещь передана в аренду. В подобных случаях на арендодателя возлагается лишь обязанность предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендованную вещь. Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).
Вместе с тем следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п.2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором.
Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (п.3 ст. 611 ГК).
Обязанности арендодателя по предоставлению имущества связаны с другой его обязанностью: нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Выше отмечалось, что передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, а также за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже, если недостатки являются скрытыми (ст.612 ГК).
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а, если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель и т.п. (см. п.1 ст.13 ЗК). Примерами использования имущества не по назначению могут быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового и т.п.
Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п.2 ст.615 ГК). Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор в качестве арендатора. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. В частности, требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.[24] Его условия предопределены договором аренды, и субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. При этом за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, именно он остается ответственным перед арендодателем. В специальных нормах права нередко называются случаи, когда субаренда запрещена. Так, исключается субаренда по договору проката (п.2 ст. 631 ГК).
Поскольку договор субаренды является производным, то на его судьбу влияет судьба основного договора. Так, если договор аренды по основаниям, предусмотренным Кодексом, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п.2 ст. 618 ГК). При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
Досрочное прекращение договора, однако, не означает пренебрежения интересами субарендатора. Субарендатор вправе требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1 ст.618 ГК). Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что при его досрочном расторжении договоры субаренды прекращаются без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного не договора аренды, а договора субаренды.
Помимо субаренды арендатор вправе, согласно тому же п.2 ст. 615 ГК, с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом судебная практика исходит из того, что в изложенном предписании ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допуская его передачи иными способами, кроме указанных в законе.[25]
Среди названных форм распоряжения имуществом особого внимания заслуживает перенаем. По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме, в отличие от аренды, происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым, при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой. К перенайму применяются правила о цессии и переводе долга (см. ст. 382-392ГК).
В рамках предусмотренных Кодексом возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, арендаторы по договору проката лишены способов распоряжения имуществом, названных в п.2 ст. 615 ГК (п.2 ст.631 ГК). Напротив, дополнительные правомочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК).
Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Законодатель при этом исходит из предположения о том, что поддержание его в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. Каждая из сторон, таким образом, должна принимать меры для сохранности, предупреждения разрушения арендованного имущества, прежде всего путем своевременного осуществления капитального и текущего ремонта.
Под капитальным ремонтом понимается обновление (замена) и (или) восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом и разрушением. Перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, устанавливается правилами, техническими условиями, другими нормативными актами либо соглашением сторон. Обязанность производить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе. Предполагается также, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от производства капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК).
В ГК закреплены правила и о последствиях, наступающих при нарушении сторонами обязанностей по производству капитального ремонта. При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему усмотрению избрать один из способов защиты: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.616 ГК). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (ст.619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п.1 ст.393 ГК).
Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т.е. не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК). Эта обязанность связана с другой его обязанностью: вернуть имущество в состоянии, требуемом ст.622 ГК.
Текущий ремонт – это такой, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и по устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт полов и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда.
Правило о производстве текущего ремонта арендатором, как уже отмечалось, диспозитивно. Законом или договором эта обязанность может быть возложена на арендодателя. Так, от производства текущего ремонта, как и капитального, освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п.1 ст. 631, ст. 634 ГК).
Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависит от его вида. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, на содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.
10. Ответственность по договору аренды и другие способы защиты. Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам гражданско-правовой ответственности. Основными формами ответственности за нарушение договора аренды являются возмещение убытков и уплата неустойки (штрафа, пени), как правило, договорной. Определенные отличительные черты присущи порядку взыскания убытков и неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества арендодателю. В случае, когда за подобное нарушение в договоре установлена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка). Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено (ст. 394, 622 ГК).
Если арендатор допустил просрочку внесения арендной платы с него могут быть взысканы проценты в соответствии со ст. 395 ГК.
Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за изменение или расторжение договора аренды вследствие существенного нарушения его одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор вынужден был расторгнуть договор и срочно взамен заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. При этом, такой арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара. Речь идет, таким образом, о двух видах убытков, возникновение которых связано, во-первых, с расторжением договора, и с ненадлежащим исполнением обязательства, во-вторых.
При нарушении обязательств по договору аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст.12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие - управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности. Прежде всего, имеются в виду предусмотренные как общими положениями об аренде, так и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества, последствия в случаях: непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель; неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, неосуществления обязанной стороной капитального ремонта и других.
К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (п.1 ст. 611, п.1ст. 612, ст. 613, п.3 ст. 615, п.1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (п.1 ст. 651, п.3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (п.1 ст. 612, ст. 613, п.4 ст. 614 ГК); удержание арендатором сумм из арендной платы (п.1 ст. 612, п.1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (п.1 ст. 612, п.1 ст.616 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (п.1 ст. 612 ГК).
11 .Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК, а также при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК “Аренда”. Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу осуществляется вследствие соглашения сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором допускается одностороннее расторжение договора.
Одностороннее расторжение договора аренды может быть осуществлено без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора либо по решению суда. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя довольно часты.
Основания для досрочного расторжения договора аренды установлены не только общими правилами прекращения обязательств, но и специальными правилами гл. 34 ГК, прежде всего ст. 619 и 620 ГК
Так, согласно ч.1ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п.3 ст.615 ГК о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.
Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч.1 ст. 620 ГК, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Основания расторжения договора по требованию арендатора указаны, помимо ст. 620 ГК, еще в ряде общих положений об аренде. Некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (см. например, п.3 ст. 611 ГК, п.1 ст.612 ГК, п.1 ст. 616 ГК), другие же - самостоятельны. Частный случай самостоятельного основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).
Как следует из изложенного все предусмотренные ст. 619, 620 ГК основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия “существенные нарушения договора” (см.п.2 ст.450ГК) применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными.
Согласно вторым частям статей 619 и 620ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66).
Вместе с тем то обстоятельство, что части первые указанных статей в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, в том числе и не связанные с каким-либо нарушением договора, поскольку ч.2 ст. 619 и ч.2 ст. 620 отсылают ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не к его подп.1. К числу правомерно установленных в договоре оснований расторжения договора, не связанных с нарушением его условий, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества. [26]
Независимо от оснований расторжения договора по требованию одной из сторон, по общему правилу, оно производится по решению суда (п.2 ст. 450 ГК). На судебный порядок досрочного расторжения договора указывают и части первые ст.619 и ст. 620 ГК.
Расторжение договора без обращения в суд является исключением из общего правила о судебном порядке расторжения договора. В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа предусмотрена ст. 310 и п.3 ст. 450 ГК для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду.
В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без решения суда служит правило ст. 626 ГК. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК при заключении договора на
неопределенный срок.
Полагаем также, что из правил ч.1 ст.619 и ч.1 ст. 620 ГК не следует вывод о недопустимости установления в договоре аренды условия о его расторжении во внесудебном порядке.
В силу ст. 310 ГК в арендных обязательствах, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, их соглашением могут быть предусмотрены не только дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный. [27]
Для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, позиция Высшего арбитражного суда РФ по вопросу о допустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке определяется в настоящее время п.27 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66. Так, согласно материалам дела договор аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью и акционерным обществом, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в срок. Отсутствие платежа подтверждалось материалами дела. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. Признав правомерным условие договора о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора как основанное на п.3 ст.450 ГК, суд удовлетворил требование истца о выселении арендатора из нежилого помещения без предъявления иска о расторжении договора.
Своеобразием отличается досудебная процедура расторжения судом договора по требованию арендодателя, если основанием для него служит неисполнение арендатором обязанностей. В подобной ситуации арендодатель до обращения в суд с иском обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (о погашении задолженности по арендной плате и пр.) (ч.3 ст. 619 ГК)[28] Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд. Иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора.[29]
Если арендатор не устранил нарушение, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, но прежде он должен направить арендатору предложение о расторжении договора. По смыслу ч.3 ст. 619 ГК предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства само по себе не является предложением о расторжении договора. Поскольку названная статья не регламентирует дальнейшую процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п.2 ст. 452 ГК (п.29 Обзора Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002г. №66). В соответствии с ним требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после того, как на предложение арендодателя о расторжении договора не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок; либо получен ответ, но отрицательный.
Таким образом, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК), так и предложение расторгнуть договор (п.2 ст. 452 ГК).
Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п.2 ст. 452 ГК. Он не обязан направлять арендодателю письменное предупреждение о необходимости надлежащего исполнения им обязательства.
Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который может быть осуществлен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей выкупной суммы (ст. 624 ГК). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как законом, так и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договор.
К случаям выкупа, установленным в законе, можно отнести предусмотренный законодательством о приватизации выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Такой выкуп осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества.[30]
В случае прекращения договора, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК).
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества зависит, прежде всего, от источника средств, за счет которых они осуществлены. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений, во всех случаях являются собственностью арендодателя, поскольку амортизационными отчислениями, по общему правилу, должен распоряжаться арендодатель (п.4 ст. 623 ГК).
Судьба же улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, в свою очередь зависит от двух обстоятельств: а)наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение и б) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды (п.1 ст.623 ГК).
Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно. Иное может быть предусмотрено только законом (п.3 ст.623 ГК). Примером такого исключения является правило ч.1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Иное дело неотде
