Объекты государственной регистрации

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, мож­но, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами фи­зические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету (рис.18).

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладате­лям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права — это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъ­екты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать в отношении иму­щества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст.216,265,268,294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обремене­ния) прав на недвижимость: сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Следует об­ратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где гово­рится о регистрации договоров аренды, и Закона о госрегистрации (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться дол­жен именно договор как носитель права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из до­говора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверитель­ное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно ст. 30 Закона о госрегистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях до­верительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влеку­щие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недви­жимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведе­нии объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполни­тельном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной ре­гистрации.

Рисунок 18. Объекты государственной регистрации

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о госрегистрации. В соответствии с п. 2 ст. 6 данного Закона его пра­ва на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона о госрегистрации, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации осуществляются и специаль­ная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2

ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять право­вой и технический учет имущества, который ведут различные государствен­ные органы (БТИ, земельная служба и др.). Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.

Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является. Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ проводится регистрация земельных участков в едином государственном кадастре недвижимости. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.

Вопросы для самоконтроля