Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. Доходный подход - это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования

Доходный подход - это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Для определения стоимости недвижимости применим метод капитализации дохода.

1. Определение потенциального валового дохода.

В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Проанализируем рыночные данные по трем аналогам, которые максимально отвечают критериям сопоставимости (площадь, этажность, отделка, месторасположение и т.п.). Полученные данные целесообразно представить в табличном виде (табл. 14).

Таблица 14

Определение арендной платы по объектам - аналогам

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение (район)	Дзержинский	Дзержинский	Дзержинский
Адрес	Землячки 58	Симонова 33	ул.8-ой воздушной армии 47
Материалы стен дома	Панели	Панели	Панели
Этаж/этажность	7/9	6/9	4/9
Площадь общая, кв.м
Тип планировки	Простая	Простая	Простая
Отделка и состояние квартиры	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее
Телефон	В наличии	В наличии	В наличии
Ставка арендной платы, руб./месяц	15 000	16 000	16 750
Источник информации	https://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_54_m_79_aet._146992614	https://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_69_aet._145302920	https://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_49_aet._122167347
Контактный телефон	8 902 381 98 79	8 902 310 26 68	8 917 842 46 34

По критериям несоответствия объекта оценки и объектов-аналогов внесем корректировки по принципу «лучше/хуже».

Таблица 15

Внесение корректировок ставки арендной платы

Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. Ставка арендной платы, руб.\кв.м.\мес.	277,77	295,75	309,61
2. Местоположение (коэффициент)	хуже 5% Коэф 1,05	так же Коф. 1	так же Коф. 1
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	291,65	295,75	309,61

4. Материалы стен дома (коэффициент)	Такой же 1	Такой же 1	Такой же 1
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	291,65	295,75	309,61

6. Этаж (коэффициент)	такой же 1	лучше на 2% коф 0,98	лучше на 3% 0,97
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	291,65	289,8	300,3

8. Площадь (коэффициент)	Так же коэф 1	Хуже на 5% коэф 1,05	Хуже на 5% кой 1,05
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	291,65	304,3	315,3

10. Планировка (коэффициент)	Такой же 1	Такой же 1	Такой же 1
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	291,65	304,3	315,3

12. Отделка, состояние (коэффициент)	Хуже на 10% коф 1,1	Такой же 1	Такой же 1
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	320,81	304,3	315,3

14. Телефон (интернет) (коэффициент)	Такой же 1	Такой же 1	Такой же 1
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	320,81	304,3	315,3

Суммарная корректировка (15/01)	1,1549	1,0289	1,0185
Вес (от 1 до 3)
Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц	314,38

Пояснение корректировок:

Местоположение: Аналог 1 имеет окна с выходом на оживленную дорогу, в то время как оцениваемая квартира находится во дворе, поэтому применен коэффициент 1,05. По другим аналогам корректировка не требуется.

Материалы стен дома совпадают с оцениваемой квартирой. Корректировка не требуется.

Этажность: Аналог 1 имеет такой же этаж как и оцениваемая квартира, поэтому корректировка не требуется, а аналоги 2 и 3 имеют более выгодное расположение.

Площадь: Аналог 1 корректировки не требует, что касается аналогов 2 и 3, то у них площадь меньше на 2кв.м, поэтому внесены соответствующие корректировки.

Планировка у объектов аналогов совпадает с планировкой оцениваемой квартиры. Корректировка не требуется.

Отделка аналога 1 намного хуже оцениваемой квартиры, поэтому внесена корректировка 1,1. Аналог 2 и 3 имеют качественную отделку схожую с объектом оценки, поэтому корректировка не требуется.

Телефон (интернет) корректировка не требуется.

Средневзвешенная ставка арендной платы = (315,3*1+304,3*2+320,81*3)/6 = 314,38 руб./месяц

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД = S * Са,

где S – площадь в кв.м., сдаваемая в аренду; Са – средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв.м.

ПВД = 54*314,38 = 17 000 руб./месяц

ПВД = 17000*12 = 204000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода.

Действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД – скидки на простои и неплатежи

В расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.

ДВД = 204000 – (204000*0,05) = 193800 руб.

3. Определение величины операционных расходов.

Величина операционных расходов складывается из подоходного налога (13% от годового дохода) и налога на имущества (0,1% от стоимости объекта недвижимости по затратному подходу). Коммунальные платежи, телефонную связь оплачивает арендатор.

Подоходный налог = 0,13*193800 = 25194 руб.

Налог на имущество = 0,01*1645000 = 16450 руб.

Итого операционные расходы составили – 41644 руб.

4. Определение коэффициента капитализации.

Определим коэффициент капитализации методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информацией по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

R = NOI/V,

где NOI - чистый операционный доход от квартиры, р./год; V - рыночная стоимость квартиры, р.

Таблица 16

Расчет коэффициента капитализации

Аналог, местоположение	Цена предложения,V, руб.	Предполагаемый чистый операционный доход, NOI, руб./год	Коэффициент капитализации, R

1. Землячки 58	2500000		0,072
2. Симонова 33	2650000		0,0724
3. ул.8-ой воздушной армии 47	2700000		0,07444
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации, R	0,07294

5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле:

V= NOI/R,

где NOI - чистый операционный доход от квартиры, р./год; V - рыночная стоимость квартиры, р.; R - коэффициент капитализации.

Результаты расчета сводятся в табл. 17.

Таблица 17

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Показатель	Значение
1. Ставка арендной платы, руб./месяц
2. Ставка арендной платы, руб./год (01 х 12)
3. Потери от недоиспользования, 5%	5 (10200)
4. Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. [02 х (1–03/100)]
5. Операционные расходы – подоходный налог, руб. (04 х 13 %)
6. Операционные расходы – налог на имущество, руб. (затрат. подход х 0,1 %)
7. Чистый операционный доход, руб./год [04 – (05+06)]
8. Коэффициент капитализации R	0,07294
Рыночная стоимость квартиры, руб. (07 / 08)