Заключение и государственная регистрация договора об ипотеке

Порядок государственной регистрации ипотеки определяется ФЗ РФ «Об ипотеке» и ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею».

Наиболее существенными показателями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются то, что:

1. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

2. Она проводится на всей территории РФ по системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПН);

3. Относит дату государственной регистрации на день внесения соответствующей записи в ЕГРПН;

4. Осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа;

5. Именно с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным.

С принятием ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ» отпала необходимость в обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, поскольку данный правовой акт отменил данную потребность. Требование о нотариальном удостоверении договоров об ипотеке было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки совпало с той же функцией, которая лежит на нотариате[16].

Необходимо отметить, что Закон о государственной регистрации исключает из круга объектов недвижимости, права на которые не подлежат регистрации в ЕГРПН: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Это связано с тем, что п. 2 ст. 131 ГК РФ устанавливает специальную регистрацию и учет для перечисленных видов недвижимости. Данное положение упрощает процедуру регистрации, поскольку наличие нескольких реестров для одного и того же вида недвижимости требует дополнительных временных и материальных затрат.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с предоставлением следующих документов:

- договора об ипотеке и его копия;

- документов, указанных в договоре в качестве приложений;

- документа об уплате государственной пошлины. (В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию: договора об ипотеке для физических лиц = 500 руб., для юридических лиц = 2000 руб.; соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке для физических лиц = 100 руб., для юридических лиц = 300 руб.)[17];

- материалов по стоимостной оценке предмета залога;

- данных о залогодержателе;

- справки о геокодах объекта и ее копия.

Если же права залогодержателя удостоверены закладной, в таком случае, в орган государственной регистрации прав на недвижимость, помимо уже перечисленных документов предоставляются:

- закладная, удовлетворяющая всем требованиям законодательства, и ее копия;

- приложения к закладной и их копии.

Ипотека в силу закона так же подлежит государственной регистрации, однако осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

В судебной практике РФ существуют случаи, когда лицом была передана в залог недвижимость, без регистрации права собственности на нее. В таких случаях суд выдвигал следующее решение: «Оспариваемый договор о залоге содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недействительным, является правильным. Передача в залог недвижимого имущества, на которое не было зарегистрировано в установленном порядке право собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке»[18].

Важность данного положения заключается в том, что оно устанавливает правило, по которому отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке сказывается на личности продавца, но, ни в коем случае не на заключенной сделке. Если бы по данному делу отсутствовала нужная документация, необходимая для регистрации, тогда можно было говорить об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке, а, следовательно, о недействительности сделки.

Основная проблема при государственной регистрации ипотеки на данный момент связана не только с несовершенством практической части российского законодательства, но также с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос, как регистрировать ипотеку: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога, либо, как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.