2015-05-18
447
При использовании затратного подхода (ЗП) стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство, строительство на нем улучшений с учетом предпринимательской прибыли и накопленного за время эксплуатации износа.
В основе метода лежат принципы:
1. Принцип замещения.
2. Принцип спроса и предложения.
3. Принцип ожидания.
4. Принцип зависимости.
5. Принцип изменения.
Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:
1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.
2. Когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения.
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В случае, если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Этапы проведения ЗП:
1. Осмотреть объект недвижимости, ознакомиться с имеющейся документацией (техпаспорт, проектно-сметная документация и др.).
2. Определить ВС или СЗ улучшений (зданий и сооружений).
3. Оценить величину предпринимательской прибыли (ПП).
4. Рассчитать все виды износа (физический, функциональный, внешний).
5. Определить рыночную стоимость улучшений вычитанием полного износа из ПСВ (ПСЗ) с учетом предпринимательской прибыли.
6. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
7. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости суммированием стоимостей земельного участка и улучшений (с учетом накопленного износа и предпринимательской прибыли).
Стоимость недвижимости по ЗП рассчитывается по формуле:
Снед = Сстр + Сз.у + ПП - И, (30)
 |  |
