Базисно - индексный метод

Метод основан на использовании текущих и прогнозируемых индексов к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. При этом стоимость строительства для целей оценки недвижимости определяется по одной из следующих формул:

С_стр = [ • (С_смет – С_об)]+КИ+ПП, (31)

С_стр = [(С_смет.1•И_смет.1+С_смет.2•И_смет.2+ × × +С_смет.N•И_смет.N)]+КИ + ПП, (32)

С_стр = [(С_зп•И_зп+С_эмм•И_эмм+С_м•И_м) + НР + СП]+ П_рЗ +КИ + ПП, (33)

где С_стр – стоимость строительства;

- индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по объекту;

С_смет - сметная стоимость всего комплекса работ по объекту в базисном уровне цен;

С_об – сметные затраты на приобретение и монтаж технологического оборудования;

КИ - не учтенные в смете косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя;

С_смет1 - сметная стоимость i укрупненной работы;

И_смет1 - индекс к сметной стоимости i укрупненной работы;

N - количество укрупненных видов работ;

С_зп – затраты на основную заработную плату;

С_эмм - эксплуатацию машин;

С_м – затраты на материалы (элементы прямых затрат);

И_зп, И_эмм, И_м - индексы цен к элементам прямых затрат;

НР - накладные расходы;

СП - сметная прибыль;

П_рЗ – прочие затраты.

Базисно - индексный метод (БИМ) при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.

БИМ предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен 1984 или 1991 года и применение системы индексов, рекомендованных Российским центров ценообразования в строительстве (РЦЦС). При этом возможно использование как интегральных индексов на весь комплекс строительно-монтажных работ (СМР) для различных типов зданий, так и дифференцированных индексов к стоимости укрупненных работ, либо отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Последовательность расчета стоимости базисно - индексным методом:

1. Данные локальных смет группируются в общую таблицу по видам строительно-монтажных работ с указанием общей стоимости прямых затрат в базисных ценах.

2. На основании данных РЦЦС в таблицу заносятся также расчетные индексы к полной стоимости по видам СМР на дату оценки.

3. Определяются прямые затраты С_пз в целом по объекту в текущих ценах путем умножения базисных стоимостей СМР на соответствующие индексы с последующим суммированием результатов.

4. Определяются затраты на накладные расходы С_нр по нормативам данного региона, вида строительства и работ.

5. Определяется сметная себестоимость СМР по формуле:

С_сб = С_пз + С_нр, (34)

где С_сб – сметная себестоимость;

С_пз – прямые затраты;

С_нр – накладные расходы.

6. Определяется сметная прибыль по формуле:

С_сп = (С_пз + С_нр) • , (35)

где С_сп – сметная прибыль;

СП - норма сметной прибыли, рекомендованная Госстроем РФ в размере 12 – 18 % сметной себестоимости, если стоимость СМР определяется в текущих ценах, и 8 %, если стоимость СМР определяется в базовых ценах.

7. Суммированием затрат определяется стоимость СМР по формуле:

С_смр = С_сб + С_сп, (36)

где С_смр – стоимость строительно-монтажных работ.

8. По данным проекта определяются в процентном отношении от С_смр затраты на создание инфраструктуры оцениваемого объекта.

9. Затраты на строительство временных зданий и сооружений определяются по Приложению к СНиП IY-9-82 в процентном отношении от итога.

10. Прочие работы и затраты определяются по нормативам в процентном отношении от итога.

11. Затраты на содержание дирекции (технический надзор) определяются по нормативам в процентном отношении от итога.

12. Затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор определяются в соответствии со сборниками цен на проектные работы или в процентном отношении от итога.

13. Резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется по рекомендуемым предельным нормам в процентах к сметной стоимости строительства.