Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) - это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения1.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.
|
|
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:
Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.
Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.
1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.
Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:
а) численность и структура занятости населения;
б) инфраструктурная обеспеченность;
в) транспортная доступность;
г) одинаковый тип застройки;
д) природные особенности.
2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.
3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.
5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.
Задача 1
Исходные данные
Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.
|
|
Общая площадь здания 985 кв. м.
Время постройки - январь 1986 г.
Типичный срок экономической жизни здания - 80 лет.
Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т. е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м.
Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки - январь 2010 г.
Решение
1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:
45 000 * 985 = 44 325 000 (руб.).
2. Расчет стоимости воспроизводства здания:
восстановительная стоимость здания:
38 500 + (38 500 * 0,2) = 46 200 (руб./кв. м);
стоимость воспроизводства здания составит:
46 200 * 985 * (1 -0,25) = 34 130 250 (руб.).
3. Расчет стоимости земельного участка:
44 325 000 -34 130 250 = 10 194 750 (руб.).
Задача 2
Исходные данные
В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:
Определить стоимость земли.
Решение
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:
Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:
Стоимость земли = 188 985 * 0,187 = 35 340,2 (руб.).