Оценка административного здания

(учебный условный пример)

Определить обоснованную рыночную стоимость объекта:

двухэтажное административное здание, построенное в 2000г.

Общая площадь здания – 5000 м².

Затратный подход к оценке.

Сущность затратного подхода основана на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовки к строительству являются ориентиром при определении стоимости объекта собственности. Главный принцип затратного подхода – поэлементная оценка.

1. Оценка восстановительной стоимости административного здания.

Определяется восстановительная стоимость каждого элемента офисного здания (фундамент, наружные стены, перекрытия, кровля, полы, электроснабжение, теплоснабжение и т.п.). Определяется сумма восстановительной стоимости всех элементов и удельный вес каждого элемента в общей сумме.

Например, восстановительная стоимость административного здания, рассчитанная поэлементным методом, составляет 1 915 000 усл. ед.. Наибольший удельный вес приходится на следующие элементы: наружные стены – 30,28%; перегородки – 20,88%; теплоснабжение и вентиляция – 7,05%.

2. Оценка износа административного здания.

Совокупный износ – это суммарные потери восстановительной стоимости объекта, вызванные следующими причинами:

· физическое разрушение;

· функциональное устаревание;

· внешнее устаревание.

Физический износ – это разрушение объекта собственности, потеря его элементами первоначальных свойств. Подразделяется на устранимый и неустранимый.

Например, при осмотре административного здания выявлена необходимость проведения косметического ремонта.

Стоимость ремонта – 15000 усл. ед., что и необходимо считать устранимым физическим износом.

Для расчета неустранимого физического износа может быть применен метод «срока жизни». Метод основан на предположении, что потери стоимости объекта по причине физического износа пропорциональны его возрасту. Этот метод базируется на соотношении эффективного возраста и срока экономической жизни объекта.

Например,

№	Элементы здания	Восстано- вительная стоимость, усл. ед.	Эффектив- ный возраст	Срок жизни	% изме- нения	Неустра- нимый износ, усл. ед.
	Кровля		10 лет	15 лет	0,67
	Полы		5 лет	10 лет	0,50
	Водопровод		6,4 лет	15 лет	0,427
	Электро- оборудование		5 лет	10 лет	0,50
	Итого

Физический износ административного здания:

15000 + 23000 = 38000 усл. ед.

Функциональный износ – уменьшение стоимости объекта собственности вследствие потери способности использования по своему прямому назначению.

Например, осмотр здания показал, что необходимо заменить электророзетки. Стоимость установки «евророзеток» составляет 40000 усл. ед. Стоимость установки в новом здании – 33000 усл. ед., если бы они были предусмотрены проектом. Устранимый функциональный износ = 7000 усл. ед.

Кроме того, осмотр показал, что необходимо оборудовать кухню. В 2000г. вблизи здания работала столовая. В настоящее время в здании столовой – магазин по продаже мебели.

Стоимость перепланировки – 82500 усл. ед. Если бы кухня была предусмотрена по проекту, то издержки составили бы 62300 усл. ед..

Неустранимый функциональный износ:

82500 – 62300 = 20200 усл.ед.

Общий функциональный износ: 7000 + 20200 = 27200 усл. ед.

Совокупный износ = 38000 + 27200 = 65 200

3. Определение текущей стоимости административного здания затратным подходом:

Восстановительная стоимость – совокупный износ =

1 915 000 – 65 200 = 1 849 800 усл.ед.