Земли населенных пунктов

Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008г. № 473 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

До вступления в силу указанного постановления на территории Самарской области действовало постановление Губернатора Самарской области № 254 от 03.07.2003 г. «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области».

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Самарской области был проведен Федеральным государственным унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения, Федеральный кадастровый центр «Земля», в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007г. № 39.

Кроме того применялись Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Роснедвижимости от 29.06.2007г. № П/0152.

В ходе работ в качестве исходной информации использовались:

- информация от КУМИ о результатах конкурсов и торгов, о сделках с объектами недвижимости;

- информация от администраций муниципальных образований Самарской области о значениях факторов стоимости;

- информация из специализированных организаций, министерств и ведомств Самарской области о значениях факторов стоимости земельных участков;

- информация от правообладателей земельных участков о характеристиках земельных участков и улучшений, расположенных на земельных участках;

- других служб уровня Самарской области и муниципальных образований;

- также использовалась информация по стоимости сделок и рынке недвижимости на территории муниципальных образований Самарской области, содержащаяся в периодической печати и других средствах массовой информации.

Государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Самарской области проведена для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель 1-5; 7 и 9 осуществляется на основе построения статистических моделей. Для каждой сформированной группы земельных участков в городских населённых пунктах осуществлялся сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках и единых объектах недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 6;8;10 и 11 из-за невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, определялась путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте (п.12), не определялась, так как в перечень объектов оценки земельные участки по данному виду использования не вошли.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 13 вида разрешенного использования земель была рассчитана в соответствии п. 2.4.1 Методических указаний. Она определялась путем умножения минимального для населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, на площадь земельных участков по 13 виду разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 14 вида разрешенного использования земель была рассчитана в соответствии п. 2.4.2 Методических указаний. Она устанавливается равной произведению среднего для Самарской области значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда, на площадь земельных участков по 14 виду разрешенного использования. Кадастровая стоимость 1 га лесных земель для Самарской области, согласно Постановлению Правительства Самарской области от 18.05.2005 г. №52 «Об утверждении результатов кадастровой оценки лесных земель, отнесенных к землям лесного фонда, в пределах территории Самарской области», составляет 3090 руб. или 0,30 руб. за 1 кв.м.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 15 вида разрешенного использования земель была рассчитана в соответствии с п. 2.4.3 Методических указаний. Она устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий муниципальных районов, граничащих с населённым пунктом, на площадь земельных участков по 15 виду разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельных участков земель резерва; земельных участков, занятых водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных, в составе 16 вида разрешенного использования устанавливается согласно п.2.5 Методических указаний равной одному рублю за земельный участок.

При выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Самарской области была рассчитана кадастровая стоимость 717 366 земельных участков в составе земель населенных пунктов, вошедших в перечень объектов оценки на 01.01.2007 г. Так же рассчитаны средние (взвешенные по площади) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.15 Методических указаний, в целях реализации приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006. № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».

Наиболее высокая кадастровая стоимость земли, как и следовало ожидать, получилась в городе Самаре. По г.о. Самара было представлено на оценку 133293 земельных участка, стоящих на учете и имеющих однозначные характеристики (кадастровый номер, площадь, адрес, категорию, вид разрешенного использования).

Кадастровая стоимость по земельным участкам под многоэтажную застройку значения удельного показателя кадастровой стоимости колеблются от 1 859.35 руб./кв.м. до 5 857.91 руб./кв.м., по земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство от 53.32 руб./кв.м. до 3 516.33 руб./кв.м., по земельным участкам, находящимся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений от 9.56 руб./кв.м. до 4 454.47 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения гаражей и автостоянок от 5 410.24 руб./кв.м. до 5 985.31 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли от 10 635.06 руб./кв.м. до 10 689.82 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения административных и офисных зданий от 4 198.24 руб./кв.м. до 16 342.46 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности от 693.65 руб./кв.м. до 2 513.12 руб./кв.м.

Несколько ниже кадастровая стоимость земельных участков в г. Тольятти. По г.о. Тольятти было представлено на оценку 36976 земельных участка, стоящих на кадастром учете и имеющих однозначные характеристики (кадастровый номер, площадь, адрес, категорию, вид разрешенного использования)., кадастровая стоимость сложилась следующим образом: по земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство от 106.23 руб./кв.м. до 1 273.99 руб./кв.м., по земельным участкам, находящимся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений от 79.53 руб./кв.м. до 1 131.10 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения гаражей и автостоянок от 2 307.39 руб./кв.м. до 2 602.01 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли от 5 015.57 руб./кв.м. до 5 039.85 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения административных и офисных зданий от 5 696.40 руб./кв.м. до 9 862.93 руб./кв.м., по земельным участкам, предназначенным для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности от 1 283.00 руб./кв.м. до 1 675.89 руб./кв.м.

По сельским населённым пунктам было представлено на оценку 338585 земельных участков, из них земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (ИЖС) - 263127 или 78 %. Наиболее высокая кадастровая стоимость получилась в Волжском (для ИЖС от 27,78 до 559,28 руб. / кв.м.) и Ставропольском районх (для ИЖС от 48,76 до 578,66 руб. / кв.м.). В среднем кадастровая стоимость по земельным участкам под индивидуальной жилой застройкой по сельским населённым пунктам возросла в 9,5 раз.

По мере удаления поселений от Самары стоимость земли в них понижается. Кроме местоположения на стоимость земли влияет рекреационная ценность территорий, близость к основным элементам, формирующим каркас расселения – города, железнодорожные узлы, транспортные магистрали, водные артерии, а также ценность окружающих поселения сельскохозяйственных земель.

В 2011-2012 годах на территории Самарской области планируется проведение работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов за счет средств субъекта РФ. В настоящее время осуществляется подготовка документации для проведения конкурса на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель данной категории. По итогам конкурса будет определена подрядная организация из числа профессиональных оценщиков.

Государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

Постановлением Правительства Самарской области от 29.12.2005 №179 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности в Самарской области (далее – земли промышленности и иного специального назначения).

Работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения выполнены оценочной фирмой ООО «ДуальФО» в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003г. № П/49.

В настоящее время на территории Самарской области проводятся работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения.

Указанные работы проводятся АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» Торгово-промышленной палаты РФ в соответствии с Государственным контрактом на выполнение работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения в Самарской области от 07.08.2009 г. № 73Д.

Актуализация государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения осуществляется на основании вышеуказанной Методики по состоянию на 01.01.2009 г.

В соответствии с Методикой земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков и видов разрешенного использования разделены на шесть групп.

К I группе отнесены земельные участки, предоставленные для размещения аэродромов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к I группе, устанавливается равной их рыночной стоимости.

Ко II второй группе отнесены земельные участки производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов промышленности.

К III группе отнесены земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог (автозаправочные станции, придорожные кафе, магазины, станции технического обслуживания и др).

Расчет кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной стоимости эталонных земельных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Эталонные земельные участки выбираются для каждого сформированного кластера.

К IV группе отнесены земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых; для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, разделительных пунктов и других объектов и сооружений энергетики; земельные участки для размещения железнодорожных путей и автомобильных дорог.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данной группе, рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками.

К V группе отнесены земельные участки, предоставленные для размещения эксплуатационных предприятий связи; земельные участки эксплуатации, расширения и реконструкции зданий, строений, сооружений, а также других объектов железнодорожного транспорта; земельные участки объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, необходимые для эксплуатации, ремонта, поддержания, строительства, реконструкции, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений и устройств трубопроводного транспорта.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к V группе, рассчитываются исходя из средних для административного района значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных ко второй группе данного административного района.

К VI группе отнесены земельные участки, предоставленные для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил РФ; земельные участки мобилизационных резервов, земли иного специального назначения.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к VI группе, рассчитываются исходя из минимальных для административного района значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.

Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке в составе земель промышленности и иного специального назначения, содержит 35 244 земельных участка, из которых 1 земельный участок отнесен к I группе, 335 – ко II группе, 144 – к III группе, 34311 – к IV группе, 88 – к V группе, 365 – к VI группе.

Согласно п. 7.1 Технических указаний по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения, утвержденных приказом Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П/49, были определены перечни факторов кластеризации по второй и третьей группам земель промышленности и иного специального назначения, которые в дальнейшем с учетом замечаний были утверждены на заседании рабочей группы при Правительстве Самарской области.

Для II группы земель промышленности и иного специального назначения были утверждены следующие факторы кластеризации:

1) расстояние до г. Самары;

2) средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2008 года по муниципальным образованиям Самарской области;

3) расстояние до ближайшего центра административного района;

4) расстояние до ближайшего городского населенного пункта (крупного промышленного центра);

5) расстояние до ближайшей автотранспортной магистрали;

6) расстояние до ближайшего ж/д вокзала, станции, платформы, пристани;

7) численность населения в административном районе;

8) среднемесячная з/пл работников организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, в муниципальном районе;

9) отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами крупными и средними предприятиями в муниципальном районе.

Для III группы земель промышленности и иного специального назначения были утверждены следующие факторы кластеризации:

1) класс дороги;

2) тип объекта.

В настоящее время работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения на территории Самарской области не утверждены и в соответствии с Административным регламентом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007г. № 215, Отчет об определении кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения проходит проверку в Росреестре.