Первичный и вторичный рынок закладных

Первичный рынок закладных – сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных ЮЛ и ФЛ под залог конкретных объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для инвестирования (в т.ч. для собственного проживания) или использования в коммерческой деятельности. Эти участники являются основными субъектами рынка ипотеки.

Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор (закладная). По российскому законодательству закладная является именной ценной бумагой, подлежит государственной регистрации и, как бы, дополняет кредитный договор (договор об ипотеке). Поэтому по российским нормам сам кредитный договор не является собственно закладной, а в закладной необходимо указывать тот кредитный договор в обеспечение обязательств по которому выдана закладная.

На отношения между заемщиком и ипотечным банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной, могут влиять общий социальный статус и имущественное положение клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала, ее прогноз на перспективу и ряд других факторов. Но несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условиях, для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (рис. 5).

Схема оформления закладной и выпуска ее на первичный рынок

Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Т.о., принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности: стабильность финансового положения; размер текущих расходов и доходов; кредитные источники.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости по закладной зависит еще и от: типа закладной (определяемый способом кредитования), статуса заемщика, наличия дополнительного финансирования, а также статуса жилища. Обычно максимальное соотношение колеблется в пределах 75-90 % в зависимости от вида закладной.

Вторичный рынок ипотеки – это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

В самом широком смысле вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала из более богатых районов в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

§ ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;

§ эмиссионно-финансовые корпорации (ЭФК), обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;

§ инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги.

Г лавная цель эмиссии новых ценных бумаг - качественное преобразование профессионально ориентированных и сложных инструментов – первичных закладных, в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотеки от первичного.

Вторичный рынок позволяет залогодержателю продать закладные за наличные деньги, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо обменять их на стрипы.

Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть и проценты на закладные «разделяются» и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.