Расчетные характеристики ипотечных кредитов

К характеристикам ИК относятся:

- коэффициент ипотечной задолженности - К_ИЗ

- величина периодических платежей и ипотечная постоянная – ДО и ИП

- остаток кредита

- процент выплат по кредиту - i

- отдача кредитора

Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитетной основе, то есть равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита. Такие кредиты называются самоамортизирующимися.

Далее будут рассмотрены характеристики самоамортизирующихся кредитов с постоянной нормой процента.

1) Коэффициент ипотечной задолженности - К_ИЗ

Данный коэффициент показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости. Он рассчитывается по формуле (1):

(1)

где К_ИЗ (LTV) – коэффициент ипотечной задолженности (Loan to Value Rate);

ИК – сумма ипотечного кредита, руб.; C – общая стоимость кредита, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (н-р, ипотечного банка), более высокий Киз означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт жилья, не превышает 70 % от стоимости этого жилья.

2) Периодический платеж- ДО

Для полностью амортизирующегося кредита платеж определяется на основании суммы кредита, срока кредита и нормы процента. Т.к. все платежи одинаковы, то их величина определяется коэффициентом взноса на амортизацию единицы, который является функцией срока кредита и нормы процента (F6 – 6-ая ф-я денежной единицы) – формула (2):

где ИП – ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);(2)

i – ставка процента по кредиту; п – срок кредитования.

Процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ИК называется кредитной постоянной – формула (3).

(3)

где КП(LC) – кредитная постоянная, %; ДО – периодические платежи по обслуживанию долга, руб.;

ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.

В общем виде ипотечная и кредитная постоянные равны. На основе этого можно вывести формулу для расчета периодического платежа (формула 4):

(4)

где ДО – периодические платежи по обслуживанию долга, руб.; ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.;

i – ставка процента по кредиту; п – срок кредитования.

или

ДО = ИК ´ ИП (5)

В условиях самоамортизирующегося кредита периодический платеж (платеж по обслуживанию кредита) включает выплату процентов и часть основной суммы.

Для того чтобы ИК был полностью погашен, ИП должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ИП над i обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ИП = i по ИК, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом. Когда ИП будет меньше размера i, выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.

3) Остаток кредита (реверсия кредита с точки зрения кредитора)

Остаток кредита очень часто рассчитывается при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до окончания срока и т.д.

Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию кредита в течение оставшегося срока амортизации. При этом остаток кредита определяется на основе величины периодического платежа и коэффициента аннуитета (настоящая стоимость равновеликого потока платежей – F5 пятая функция денежной единицы) по формуле 6:

где В – остаток кредита, руб.; ДО – периодический платеж, руб.;

i – ставка процента по кредиту, %; t – оставшийся срок амортизации, лет (месяцев).

– коэффициент аннуитета (настоящая стоимость аннуитета) – аn

Остаток кредита может быть также выражен как процент от начальной суммы кредита. Для этого надо рассчитать отношение коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета в течение оставшегося срока к коэффициенту настоящей стоимости единичного аннуитета в течение всего срока кредита при соответствующей норме процента – формула 7:

(7)

где B – остаток кредита в %;

an^bol – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода;

an^all – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода.

4) Процент выплаты кредита

Процент выплаты кредита, также как и остаток кредита, необходим при различных расчетах, например, в расчетах ИИА. Процент выплаты кредита определяется на основе известного процента остатка кредита – формула 8:

Р = 1 – В (8)

где Р – процент выплаты кредита; В – процент остатка кредита.

Процент выплаты кредита можно подсчитать непосредственно несколькими методами. Самым простым является метод определения Р как отношения коэффициента фонда возмещения (F3 – третья функция денежной единицы) для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период – формула 9:

(9)

где SFF ^all – коэффициент фонда возмещения для всего срока кредита;

SFF ^p – коэффициент фонда возмещения за расчетный период.

Коэффициент фонда возмещения находится по формуле 10:

(10)

где SFF – коэффициент фонда возмещения;

i – ставка процента по кредита, %; t – срок кредита, лет (месяцев).

5) Отдача кредитора

Отдача (прибыль) кредитора определяется формулами дисконтирования, поскольку денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако если кредитный договор предусматривает какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. В случае переменных платежей отдача кредитора также изменяется. Т.о., для определения отдачи используют методы оценки инвестиционных проектов, в частности – определение внутренней нормы рентабельности проекта (IRR). В качестве инвестиционного проекта кредитор рассматривает конкретную кредитную позицию.