Особенности ипотечного кредитования

Кредит является разновидностью договора зай­ма. Т.к. залог недвижимого имущества это – ипотека, поэтому кре­дит, обеспеченный определенной недвижимой соб­ственностью это – ипотечный кредит.

Ипотечное кредитование — это пре­доставление кредита под залог недвижимого иму­щества. Создание действенной системы ипотеч­ного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного ка­питала.

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределя­ются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечно­го капитала выступают закладные. Закладная — это юридический документ, который гарантиру­ет кредиторам получение платежей по кредиту и возможность возврата вложенных средств за счет реализации объекта залога, если заемщик не вы­полняет своих обязательств по кредитному дого­вору. После государственной регистрации ипотеки за­кладная выдается первоначальному залогодержа­телю (кредитору) и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная сама может быть предметом залога.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т. д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторично­го рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансо­вых рынках.

Получение ипотечного кредита связано с необ­ходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесе­ния первоначального взноса за квартиру и на по­крытие расходов, связанных с совершением сдел­ки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание не­обходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекраще­ния имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан­ные с жильем: оплата коммунальных услуг, те­лефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог не­движимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыноч­ной вследствие того, что объект оценивается, ис­ходя из его продажи в довольно далеком буду­щем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая сто­имость имущества при залоге невыгодна залого­дателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциаль­ного заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому офи­циальные доходы потенциальных заемщиков не­высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная го­сударственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реаль­ные доходы из «тени».

Развитие системы ипотечного кредитования — основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части насе­ления. Именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с недвижимостью во мно­гих странах. Возможность получения долгосроч­ного кредита под приемлемый процент позволя­ет ускорить процесс приобретения жилья населе­нием, которое в сегодняшних условиях вынужде­но длительное время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме; предпри­нимателям позволяет не отвлекать из предпри­нимательского оборота денежные средства и по­лучать по ним дополнительные прибыли в тече­ние всего срока кредитования.