Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

Традиционная техника ИИА – метод оценки стоимости собственности в рамках доходного подхода, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал.

В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Традиционная техника ИИА приемлема для оценки любого приносящего доход объекта недвижимости со стабильным и нестабильным потоком доходов.

Стоимость собственности (С_н) рассчитывается:

С_н = СК + ИК, где СК – собственный капитал; ИК – ипотечный кредит.

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости. Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Стоимость собственного капитала (инвестиций в собственный капитал):

СК = ДП × F₅ + В_п/п × F₄,, где

F₅ – фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал;

ДП – денежные поступления (ДП = ЧОД – ДО);

F₄ – фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал;

В_п/п – выручка от перепродажи (В_п/п = Ц_п/п – ИК_п/п).

Ц_п/п – цена перепродажи собственности, рассчитывается с учетом роста (снижения) стоимости собственности в год (d):

Ц_п/п = С_н × (1 ± d)^t, где t – период владения собственностью.

ИК_п/п – остаток ипотечного долга при перепродаже, определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации: ИК_п/п = ДО_м × F₅

ДО_м – ежемесячное обслуживание долга, рассчитывается на основе формулы для расчета взноса на амортизацию единицы: ДО_м = ИК ´ ИП, где ИК – первоначальная сумма ипотечного кредита; ИП – ипотечная постоянная (F₆).

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки.

С_н = ИК_о + ДП × F₅ + В_п/п × F₄, где С_н – стоимость собственности (первоначальная), ИК_о – текущий остаток основной суммы ипотеки.

Разложив ДП и В_п/п, получим С_н = ИК_о + (ЧОД – ДО) × F₅ + (Ц_п/п – ИК_п/п) × F₄

Применение традиционной техники предполагает расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период – это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.