Обеспечение сохранности жилого фонда. Обязанности займодателя и нанимателя

1. Обеспечение сохранности жилищного фонда Обязанности наймодателя по договору социального найма. Согласно ст. 65 ЖК РФ на наймодателя возлагаются в числе прочих обязанности:- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.Указанным обязанностям наймодателя корреспондируют субъективные права нанимателя требовать их соблюдения.Кроме того, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.Под капитальным ремонтом, как правило, понимается восстановление в период службы жилых зданий износившихся конструкций и оборудования дома. На наймодателе как собственнике жилых помещений лежит обязанность по ремонту жилых помещений (в том числе и жилых зданий), вызванному их неисправностью или неисправностью домового (инженерного оборудования). Результатом капитального ремонта является ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома.При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда*(283).Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.Обязанности нанимателя по договору социального найма. Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением, т.е. для удовлетворения жилищных потребностей. Действующее законодательство Российской Федерации возлагает на граждан, являющихся нанимателями, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилому помещению. 2)Обязанности займодателя и нанимателя: Наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):• передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении; • обеспечивать проведение капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма (п. 2 ст. 681 ГК РФ). При этом переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования яфлым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п. 3 ст. 681 ГК РФ). Наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):• использовать жилое помещение только для проживания; • своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное; • наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи; • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; • обеспечивать проведение текущего ремонта жилого помещения, если иное не установлено договором найма (п. 1 ст. 681 ГК). Если договором сроки внесения платы не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель несет ответственность перед наймодате-лем за действия граждан,'постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ).