Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья управление кондоминиумом может осуществляться: путем непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жи-лищно-коммунальные услуги; путем образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. Как сказано выше, управление кондоминиумом может осуществляться, в частности, путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. В Москве, например, в качестве таких организаций выступают Дирекции единого заказчика (ДЕЗы). Служба заказчика заключает с домовладельцами индивидуальные договоры на обслуживание, после чего берет на себя обязанности по управлению домом. На нее же возлагаются функции по распоряжению бюджетными дотациями на содержание дома.
|
|
Выбор одного из приведенных выше способов управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Общее собрание домовладельцев может быть созвано по инициативе любого члена коллектива домовладельцев, застройщика, предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, органов местного самоуправления либо иного заинтересованного лица.
В случае принятия домовладельцем решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, такая передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.
Организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда — Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.
|
|
Закон (ст. 22) определяет порядок организации общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания указывается, по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время его проведения, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями указанного Федерального закона (ст. 9). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30% голосов). Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее.30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жи-лищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.
Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании (ст. 23 Федерального закона о товариществах собственников жилья).