Под тема 1. Общее имущество собственников помещения в многоквартирном доме

Вопрос 1. Понятие и состав МКД и общего имущества в МКД.

ЖК не дает определения МКД. В положении утвержденном постановлением правительства от 28.01.2006 года №47 МКД признается совокупность двух и более квартир имеющих см. выходы либо на земельный участок прилегающий к жилому дому либо в помещение общего пользования в таком доме. Пункт 6 этого положения.

Следует учитывать, что в МКД все помещения могут принадлежать и одному лицу т.е. многоквартирность это объектная, а не субъектная характеристика.

Структурно МКД состоит из двух частей. 1. Жилые и нежилые помещения, находящихся в раздельной собственности любых участников жилищных отношений. 2. Общее имущество собственников помещений в МКД, которое находится на праве общей долевой собственности, указанных собственников помещений.

3. Состав общего имущества смотри схема А к теме 10.

2 вопрос. Право собственности на общее имущество в МКД.

2.1. Определение и приобретение долей в праве общей собственности на общее имущество.

Смотреть 37 и 38 ЖК.

Обратить внимание:

1) Доля пропорциональна размеру общей площади помещения. Исключение из данного правила установлены статьей 15 вводного закона. Если принятым до вступления в силу вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности были установлены иные размеры долей, то применяются они.

2) Законодательство закрепляет принцип, в соответствии с которым доля следует судьбе права собственности на помещение. С учетом этого в частности:

а) приобретение доли носит зависимый и автоматический характер смотри 38 и часть 3 37 ЖК. ГОС регистрация возникновения перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является гос. регистрацией неразрывно связанного с ним права общедолевой собственности на общее имущества в МКД. Последняя регистрация (обще долевой собственности) обязательна в случаях, когда объект передается в пользование каким-либо лицам или является предметом иных сделок на основании которых право обще долевой собственности ограничивается или является предметом других сделок, а также при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общедолевой собственности. Смотри пункт 2 статьи 23 закона о гос регистрации. Пункт 5 инструкции… приказ минюста от 14 февраля 2007 года №29.

б) собственник помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли, совершать действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на помещения. Тем самым доля лишена самостоятельной оборото способности.

3) Юридическое значение размера доли. Им определяются 1. Количество голосов на общем собрании собственников помещений 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества. Смотри часть 3 статьи 48 и часть 2 статьи 39 ЖК.

2.2. Содержание права собственности на общее имущество в МКД.

Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданском законодательстве пределах распоряжаются общим имуществом.

Ограничения: ЖК предусматривает следующие особенности распоряжении общим имуществом:

1. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, но лишь

А) по решению собственников принятым на общем собрании собственников помещений ОССП.

Б) если это не нарушает права и законные интересы граждан и ЮЛ.

2. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений путем реконструкции дома – это не корректно поскольку уменьшение размера возможно и в других случаях.

3. Земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами по соглашению с собственниками помещений.

Смотреть статью 36 ЖК.

2.3. Содержание общего имущества в МКД.

Смотреть 39 ЖК. Правила содержания общего имущества в МКД утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года №491.

В соответствии с принципами определенными правительством РФ органами исполнительной власти субъектов России устанавливается перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в МКД.

Следует учитывать, что до первого июля 2012 года собственники помещений в МКД обязаны обеспечить оснащение МКД приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию.

ФЗ от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ. Название об энергосбережении…

2.4. изменение границ помещений в МКД.

Статья 40 ЖК!!

3 вопрос темы.

Право собственности собственников комнат на общее имущество в коммунальной квартире.

Собственником комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общедолевой собственности общее имущество в квартире. В состав входят: только помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более, чем одной комнаты.

Правила о данном праве собственности во многом аналогичны нормам о праве собственности на общее имущество в МКД.

Две особенности:

1. Доля в праве на общее имущество в МКД у собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров 1) общей площади комнаты 2) определенной в соответствии с долей в праве на общее имущество в коммунальной квартире площади помещений, которые входят в общее имущество в коммунальной квартире.

2. При продаже комнаты остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по правилам ГК. Имеется в виду предписание статьи 250 ГК.

Смотри статьи 41-43ЖК и определение конституционного суда РФ от 25 декабря 2008 года №984 – О-О.