Тема 9. Виды возникновения, прекращения и осуществления вещных прав на жилые помещения

1. Виды вещных прав на ЖП.

К данным правам бесспорно относятся право собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления.

Из положений главы 5 ЖК вытекает, что законодатель также относит к вещным:

1. право пользования членов семьи собственника. Статья 31 ЖК.

2. Право пользования ЖП предоставленным по завещательному отказу. (Легату). Статья 33 ЖК.

3. Право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением – статья 34 ЖК.

Вещные права на жилые помещения регламентируются:

1. Общими положениями гражданского законодательства о вещных правах. Гл 13-16, 19,20 ГК.

2. Специальными нормами, установленными 18 ГК и раздел 2 ЖК.

2 вопрос. Право собственности на жилое помещение.

Возникновения, осуществление и прекращение.

2.1. Возникновение права собственности.

Система оснований возникновения ПС повторить 218 ГК.

Широкое распространение получили следующие случаи приобретения ПС.

2.1.1. Приватизация ЖП.

Смотреть схема А. к теме 9.

2.1.2 Договор к/п ЖП.

Повторить статьи 549-558 ГК. Обратить внимание. Двойная регистрация. (Регистрация самого договора и перехода права собственности).

Без регистрации договора- договор не заключенный.

Без регистрации права собственности право не возникло. (не путать с недействительностью).

В проекте ГК предполагается сохранить только вторую регистрацию.

Перечень сущ. Условий договора шире: предмет, цена, сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением (особенность),

Требование о гос регистрации договора распространяется только на договор купли продажи жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на ПС продавцу.

Если сторонами заключен договор К/ П будущего жилого помещения, то этот договор не подлежит гос регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Пункт 9 постановления пленума ВАС от 11.07.2011 №54.

2.1.3.

Договор участия в долевом строительстве.

Год назад мы говорили, что это самостоятельный договор, но Пленум ВАС сказал, что это специальный закон по отношению к ГК в части продажи будущих вещей. А дальше пишут, что смотреть ГК почти не надо.)))

Вопрос о природе данного договора спорный.

1. Это см. договор.

2. Разновидность К/П.

3. Смешанный договор.

…

ВС указал, что положения ФЗ об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости… дата от 30.12.2004 года являются специальными по отношению к положениям ГК о к/п будущей вещи. Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 года №54.

Привлечение денежных средств граждан, связанная с возникновением у них права собственности на жилые помещения в МКД (не сданных в эксплуатацию) допускается исключительно:

1. На основании договора участия в долевом строительстве.

2. Путем выпуска жилищных сертификатов.

3. Жилищно-строительными и ЖНК кооперативами

Сделка, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной, только по иску гражданина совершившего сделку.

Характеристика договора:

1. Понятие. Смотри пункт 1 статьи 4.

2. Правовое регулирование: ФЗ от 30.12.2004 года и применяется законодательство о защите прав потребителя. Смотреть пункт 9 статьи 4 закона.

3. Субъекты договора. Две стороны: 1. Застройщик – ЮЛ независимо от организационно правовой формы. Следует учитывать, что застройщик вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования размещения или представления проектной декларации (смотри статьи 19-21 закона), гос. регистрация права собственности на земельный участок, договор аренды, или договора субаренды. Есть санкции.

2 сторона – участник долевого строительства. Любое лицо.

4. Форма: письменная, договор, а также уступка прав по нему подлежат гос. регистрации.

5. Содержание договора:

Существенные условия: а) объект долевого строительства б) срок передачи объекта участнику статья 6 закона в) цена договора сроки и порядок ее уплаты 5 статья г) гарантийный срок на объект (не менее 5 лет) смотреть 7 статья закона.

2.1.4. Со значительный стоимостью жилья связано создание различных механизмов постепенного накопления средств на приобретение жилья, а также финансовые поддержки государства при приобретении жилья отдельными категориями граждан:

1. Использование жилищных сертификатов.

ЖС – облигация. Это заемные обязательства. Когда объект готов, то вы отдаете сертификат и получаете квартиру или деньги. (Не имеет никакого отношения к гос. ЖС.)

Особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры (при условии приобретения соответствующего пакета жилищных сертификатов). На получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости. Смотреть положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов утвержденное указом президента от 10.06.1994 года №1182. Смотреть обязательно!

2. Использование целевых займов и кредитов на приобретение или строительство жилья.

Выучить главу 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

(Ипотека и кредит совершенно разные вещи!!!) Ипотека – есть залог!!! Ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства. В том числе и перед банком.

Тут возникает два договора: сначала кредит у банка, в обеспечение мы делаем залог недвижимости.

Залог может возникнуть: в силу договора; в силу закона;

Применительно к ипотеке жилых домов – автоматически в силу закона после заключение кредитного договора или у ЮЛ по целевому займу.

В силу закона, например в силу статьи 77 закона об ипотеке!!! Наизусть!!!!

3. Предоставление социальных выплат на приобретение и строительство жилья. Сейчас их меньше. Молодая семья в 2010 закончилось. До 2015 года областная целевая программа.

Военнослужащие, откуда-то уезжающие, молодые семьи – категории льготников.

К экзамену выбрать любую категорию граждан, которым предоставляются такие выплаты. В частности смотри:

ФЗ от 25.10.2002 года «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов крайнего севера и приравненных к ним местностей».

Областная целевая программа молодой семье доступное жилье на 2009-2015 год. молодая семья до 30 лет. Утв. Постановление правительства Самарской области от 3 апреля 2009 года №193.

Выбираем любую категорию.