Ипотечное жилищное кредитование и проблемы обеспечения население России жильем

А. Г. Куликов

В. С. Янин

В своей первой программной статье «Россия сосредотачивается – вызовы, на которые мы должны ответить» В. В. Путин пригласил нас к дискуссии по важнейшим вопросам социально-экономического развития страны. «Российские граждане … должны получить возможность обсуждать не только достоинства и недостатки политиков, что само по себе неплохо, а именно содержание политики, те программы, которые намерены осуществлять те или иные политические деятели. Вызовы и задачи, которые должны быть в центре этих программ… Нужен широкий диалог о будущем, о приоритетах, о долгосрочном выборе, национальном развитии и национальных приоритетах» [1].

Одним из важнейших таких приоритетов, а, на наш взгляд, важнейшим национальным приоритетом на сегодняшний день является обеспечение населения благоустроенным жильем. Жилье – это базовая, ничем не заменимая потребность человека, обеспеченность которым является важнейшей характеристикой качества жизни населения. Но это, как нам представляется, сегодня в России самая трудно решаемая проблема. Мы готовы поддержать стремление нашего национального лидера разобраться в национальных вызовах и внести свой скромный вклад в позитивный ответ на эти вызовы. Но для этого должна быть честность, прозрачность и объективность в освещении этих вопросов. А с этими принципами оценки того «где мы находимся и куда мы идем» у нас сегодня считаются далеко не всегда. В частности, среди достижений последних лет В. В. Путин назвал «Значительно улучшились жилищные условия». Но у кого они улучшились и улучшились ли? По нашему глубокому убеждению, обеспечение населения жильем за 20 лет реформ в России не улучшилось, а ухудшилось. Об этом свидетельствуют: 1) кризис в жилищном строительстве, 2) кризис на жилищном рынке (ограниченный доступ к доступному жилью), 3) кризис в мозгах, т. е. кризис жилищной политики.

1. Кризис в жилищном строительстве

Как известно, в советский период система жилищного обеспечения соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном распределении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 80%, а средства населения (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) – лишь 14,6%[2].

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм приобретения жилья в собственность.

За первое десятилетие реформ (1991-1998) в сфере жилищного финансирования произошли кардинальные изменения. Государство перестало быть основным инвестором в строительстве жилья. Была проведена массовая бесплатная приватизация жилья с переводом на население расходов по эксплуатации жилья. А доля государственных и муниципальных организаций в общем объеме вводимого жилья сократилась с более 80 до 20%.

В результате массированного ухода государства из жилищного финансирования и обвального снижения доходов населения ввод жилья в 1990-е годы сократился в 2,5-3 раза, о чем свидетельствуют данные таблицы № 1.

Таблица № 1

Объем жилищного строительства в Российской Федерации в 1987-2011 гг.

Годы	Построено жилья	Годы	Построено жилья
млн м2	% к 1987 г.	млн м2	% к 1987 г.
	72,8			31,37	43,5
	49,4	67,9		33,8	46,4
	41,5	57,0		36,4	49,5
	41,8	57,4		41,0	56,3
	39,2	53,8		43,5	59,8
	41,0	56,3		50,2	69,0
	34,3	47,1		60,4	83,0
	32,7	44,9		63,8	87,6
	30,6	42,2		59,8	82,1
	32,0	43,6		58,3	80,0
	30,3	41,6		62,3	85,6

Как видно из таблицы, за четверть века мы не достигли дореформенного уровня строительства жилья, не смогли преодолеть системного жилищного кризиса. Если брать формальную, чисто количественную сторону вопроса, действительно, можно сделать вывод, что дело с обеспеченностью жильем несколько улучшилось, поскольку средняя обеспеченность жильем в России увеличилась с 16,1 м² в 1989 г. до 22,5 м² в 2009 г.[3] не в последнюю очередь за счет печального фактора – сокращения населения страны. Но можно ли на основании только этих двух цифр делать бесспорный вывод об улучшении жилищных условий всего населения страны? Разумеется, нет.

Во-первых, средние значения размера жилой площади – это даже не «средняя температура по больнице». Там есть жесткие границы колебаний – от 35 до 42 градусов. А в жилищном обеспечении сегодня все границы отмечены как минимальные, так и максимальные. За годы реформ колоссально увеличилась пропасть в обеспечении жильем между зажиточными людьми и подавляющей массой населения. Однако наша мудрая статистика не дает данных по обеспеченности жильем в разрезе социальных групп населения.

Во-вторых, мало того, что сословная верхушка проживает «более просторно». Она к тому же обеспечена более качественным жильем. Даже склонные к приукрашиванию жилищной картины представители Института экономики города пишут: «Что касается нового жилья, то оно сегодня ориентировано прежде всего на наиболее состоятельных граждан и высший средний класс»[4].

Жилищный фонд страны находится в критическом состоянии: 62% домов построены свыше 30 лет назад, 50% домов в малых городах не имеют инженерного обеспечения. В половине регионов России более 60% водопроводных, тепловых, канализационных и электрических сетей и подстанций требуют срочной замены. По данным Минрегионразвития РФ, из-за износа сетей по пути к потребителю теряется 20% воды, до 15% электроэнергии и около 40% тепла. Около 40 млн человек живут в неблагоустроенных, а 4,2 млн – в ветхих и аварийных домах[5]. Проблема обеспечения жильем приобрела общенациональный характер. «Ветхое жилье, – говорил Президент РФ Д. А. Медведев 15 ноября 2011 г. в Якутске, – кричащая проблема наших граждан»[6].

Поэтому, если мы, действительно, хотим решать жилищную проблему, мы должны знать реальное состояние дел, а не гадать на кофейной гуще, как это делается у нас нередко даже профильными организациями, и не строить нереальных прожектов.

2. Ипотека как главный инструмент финансирования приобретения жилья в собственность

С переходом «к рынку» решение жилищного вопроса тех, кто покупает жилье «за наличные», и некоторых категорий льготников, было сфокусировано исключительно на ипотечное кредитование.

На государственном уровне за основу была принята американская двухуровневая жилищная ипотека, в центре которой стоит АИЖК, задачей которого является рефинансирование выданных коммерческими банками ипотечных кредитов за счет собственных средств и эмиссии ипотечных облигаций и их размещения среди конечных инвесторов. В последние годы государство увеличило объемы финансирования жилищной сферы: стало выделять деньги на выкуп квартир для ветеранов войны; разрешило использовать родовые сертификаты для оплаты жилья. Началось строительство массового жилья для военнослужащих в рамках многомиллиардных госконтрактов. Субсидируется программа «Жилье для молодых семей».

Однако, несмотря на оптимистическую ипотечную риторику властей сегодня только 11% российских семей обеспечены жильем, соответствующим среднеевропейскому уровню[7].

С принятием в 2006 г. приоритетного национального проекта «Доступное жилье – гражданам России» ипотечное кредитование жилья получило мощное ускорение: