2015-06-26
863
млрд руб.
| 556,5 | 655,8 | 152,5 | 380,1 |
Казалось бы, блестящий успех.
Однако жилищная ипотека «выдохлась», уперлась в низкий платежеспособный спрос населения.
1. Образовалась системная диспропорция на жилищном рынке. Поскольку вся система обеспечения была построена на принципах либерального монетаризма, все меры государства направлены на расширение спроса. Но это никак не стимулирует предложение жилья. Поэтому чем больше увеличивается спрос, тем выше цены на жилье. В том же направлении действует и расширение ипотеки. Рост ипотечного кредитования, как и расширение закупок жилья для военных стимулируют повышение цен и снижают доступность жилья.
2. Монополизация всех ступеней строительства и реализации жилья (от отвода земли, разрешений, согласований, производства стройматериалов до строительства и реализации жилья). Казалось бы, рост цен на жилье должен повышать его строительство. Но в условиях монополизации рынка это ведет к торможению строительства. Если летом 2006 г. однокомнатная квартира в 12-этажной башне на ул. Винокурова в Москве, построенной 25 лет назад, стоила 142 тыс., а через неделю –
152 тыс. долл., зачем строить новую, если рост цен приносит бóльшую прибыль, чем новые инвестиции?
|
|
|
3. Низкий уровень доходов, дорогие жилье и кредиты и недоступность приобретения жилья для остальной массы населения.
3. Кризис на рынке или ограниченный доступ к «доступному» жилью
В России проблема улучшения жилища касается 2/3 (61%) семей, которые проживают в условиях ниже установленного социального стандарта, не отвечающих нормативным и потребительским требованиям[8].
Доступность жилья – это фундаментальная категория, основа основ жилищной политики любого государства и прежде всего нашей страны, которая отстала в этом отношении не только от развитых, но и стран с переходной экономикой.
Доступность жилья – это способность семьи приобрести жилье. В качестве оценочного показателя выступает коэффициент доступности жилья, который определяется как количество лет, необходимых для накопления суммы, равной стоимости соответствующей квартиры. И определяется он и у нас, и в других странах совершенно неправильно. В своей книге «Основы ипотечного кредитования» (М.: ИНФРА-М, 2007) специалисты из «Института экономики города», конструкторы АИЖК и «разработчики мод» в ипотечном кредитовании в России пишут: «Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья – средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой семейный доход семьи»[9]. И дальше авторы пишут: «Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру»[10].
|
|
|
Это определение коэффициента доступности жилья присутствует во всех программных документах по жилищной политике и ипотечному кредитованию. «Коэффициент доступности жилья…, – заявил депутат Государственной Думы, президент Международного ипотечного клуба «Большое новоселье России – реальность» Александр Коган, – определяется соотношением средней рыночной стоимости стандартной трехкомнатной (конечно же, двухкомнатной – авт.) квартиры
(54 квадратных метра) и среднего дохода семьи из трех человек. Сегодня (2006 г. – авт.) этот коэффициент – 3,7 года, в 2010 году составит 3 года»[11].
Да что там депутат. Наши теоретики-эксперты заморочили даже Председателя Правительства. В статье «Строительство справедливости. Социальная политика для России» В. В. Путин пишет: «По расчетам экспертов, если откладывать всю зарплату, то на квартиру в 54 м2 в
1989 году можно было накопить за 2,5 года, а сейчас – за 4,5»[12]. Конечно, гипотетически можно предположить, что можно копить всю зарплату
4,5 года. Но если подойти к делу реально, то вряд ли семья, которая живет «от пенсии до пенсии» и «от зарплаты до зарплаты», а таких у нас в стране больше половины, может четыре-пять лет не пить и не есть. Их даже к ипотеке не подпустят «на пушечный выстрел».
Мы уже неоднократно отмечали недопустимость такого определения коэффициента доступности жилья[13].
Как видно из приведенных двух цитат, авторы книги отождествляют доходы с накоплением, а это, как говорится, две большие разницы.
В самом деле, как показывает официальная статистика, свыше 70% всех доходов население России тратит на удовлетворение неотложных текущих потребностей семьи и 8-9% – на обязательные платежи и взносы. А в низкодоходных группах населения эта доля может составлять и составляет все 100%. В народе это называется «свести концы с концами». Неудивительно, что исходя из такой абсурдной методологии, авторы приходят к столь же абсурдному выводу о том, что доступность жилья в России выше, чем в США и странах Западной Европы, а в Москве выше, чем в Сиднее, Нью-Йорке, Мюнхене, Страсбурге и даже выше, чем в остальной России[14]. По расчетам авторов и целевому индикатору ФЦП «Жилище» доступность жилья в России в 2010 году должна была составить 3 года[15]. Авторы даже не задумываются над тем, почему при такой баснословно высокой доступности жилья в России реальная обеспеченность жильем за границей в 3-3,5 раза выше, чем у нас в стране, или над тем, почему при «доступности» жилья в 3 года банки выдают кредиты на 10, 20, 30 лет?
И, видимо, осознавая противоречие своих выводов реальной действительности, авторы методики придумывают противоречие между высокой будто бы доступностью жилья и трудностями получения финансовых ресурсов для приобретения жилья в России. «По показателю доступности жилья (4,56 года), – пишут они, – наша страна находится на среднеевропейском уровне… В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет.
Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду совершенно разные условия доступности для населения финансовых ресурсов для приобретения жилья. Чтобы приобрести жилье, необходимо осуществлять предварительные накопления, а также иметь возможность получения долгосрочных ипотечных кредитов. Следует отметить, что существует значительная разница между Россией и развитыми странами с точек зрения условий осуществления накопления для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам»[16]. А это означает не что иное как: доступность жилья в России высокая, только денег на его покупку у населения нет. Ни собственных, ни заемных.
|
|
|
Конечно возникает вопрос: почему же, используя одну и ту же методику расчета коэффициента доступности жилья для зарубежных развитых стран и для России, мы приходим к результатам, ничего общего не имеющих с реальной действительностью?
А происходит это, по нашему мнению, потому что:
Во-первых, теоретически несостоятельно и противоречит здравому смыслу определение данного коэффициента как отношения стоимости квартиры к совокупному доходу семьи. При определении коэффициента доступности жилья необходимо стоимость квартиры соотносить не с валовым доходом семьи, а с ее инвестиционным потенциалом, т. е. с той долей доходов, которую семья может накапливать для покупки жилья[17].
Во-вторых, существующая сегодня методика расчета доступности жилья сваливает в один «котел» олигархов-миллиардеров и «простых долларовых миллионеров», с одной стороны, и 75-80% населения с доходами, не позволяющими перешагнуть «порог» вступления в ипотеку. Поэтому коэффициент доступности жилья должен рассчитываться по децилям доходности. А для этого Росстат должен публиковать доходы и уровень обеспеченности жильем не только по субъектам Федерации, но и, в первую очередь, по социальным группам, поскольку социальная дифференциация лежит в основе и региональных различий в обеспечении населения жильем.
Известен ли авторам нормальный порядок расчета коэффициента доступности жилья? Да, известен. В своей статье «Об оценке доступности жилья в России», опубликованной на сайте Института экономики города, Н. Косарева и А. Пузанов признают возможность «модифицированного» коэффициента доступности жилья. Непонятно только почему он называется модифицированным. Они пишут, что «для более точной оценки возможностей приобретения жилья с точки зрения соотношения цен на жилье и доходов населения, которые могут быть направлены на его приобретение, предлагаем использовать также модифицированный коэффициент доступности жилья. Данный коэффициент рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек за вычетом обязательных расходов и расходов на удовлетворение основных потребностей семьи»[18].
|
|
|
Можно только порадоваться за такое «пробуждение» авторов по такому принципиально важному вопросу жилищной политики. Только есть три соображения по поводу этого «пробуждения».
Во-первых, данное предложение далеко не ново. Оно было предложено одним из авторов данной статьи еще в начале 2008 года[19].
Во-вторых, не очень понятно выражение «использовать также», т. е. использовать в качестве приложения к основному методу авторов, рассмотренному выше? Еще раз повторяем, что это методологически неверно и деструктивно. Чтобы двигаться к решению проблемы жилья, нужно не приукрашивать действительность, а знать фактическое состояние дел и искать пути их решения.
В-третьих, авторы предлагают вычитать из совокупного дохода семьи только «минимальные средства, необходимые для питания и удовлетворения базовых потребностей». В качестве показателя первоочередных расходов домохозяйства авторы предлагают использовать данные о прожиточном минимуме. Мы полагаем, что такое ограничение первоочередных расходов чересчур жестко, поскольку прожиточный минимум в России «заморожен», а применять его будет необходимо к различным социальным группам, что неизбежно приведет к необоснованному искусственному завышению показателя доступности жилья.
Авторам должно быть известно каков «входной билет» по доходности для заемщиков по ипотечному жилищному кредиту в России и в Москве. И предложить им жить на «прожиточный минимум» вряд ли получится. Тогда зачем предлагать заранее неприемлемое?
Вместо того, чтобы признать некорректность своей методики расчета коэффициента доступности жилья, авторы в новой книге[20] решили искать выход из создавшегося тупика в том, чтобы предложить читателю «интегральный показатель» возможности приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств, и, на наш взгляд, окончательно запутались: «В качестве интегрального показателя, учитывающего как влияние на доступность доходов и цен на жилье, так и условий ипотечного кредитования, можно использовать показатель «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств»[21].
Данный показатель, заявляют авторы, «даст возможность более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров предлагаемых на рынке ипотечных кредитов. Рассчитывается он путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода»[22].
И далее: «Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 м2 для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, – утверждают авторы, – определяется по формуле:
,
где: TI – минимальный совокупный доход семьи из трех человек (руб. в месяц);
LTV – доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%);
Р – средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья (руб. в среднем за год);
i – процентная ставка по ипотечному кредиту или займу (% в год);
t – срок кредита или займа (годы);
PI – доля платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) в доходах семьи (%)»[23].
Авторы могли бы подтвердить правильность предложенной ими формулы расчетами на конкретном примере. Но они этого не делают и не могли бы сделать, если бы попытались, т. к. допускают три ошибки: 1) Во всех четырех случаях в формуле стоит знак 100%. А 100% означает единицу. Уже поэтому данная формула бессмысленна. 2) Авторы не вводят в расчет цену приобретаемой квартиры, без чего нельзя рассчитать «минимальный» совокупный доход семьи из трех человек, необходимый для приобретения жилья. Поэтому вместо знака Р в формуле должно быть 54Р. 3) В расчете не учитываются проценты по кредиту, которые могут достигать стоимости квартиры или даже превышать ее.
Следует особо отметить, что присутствие в формуле показателя PI свидетельствует о том, что авторы противоречат сами себе. С одной стороны, в теории они определяют коэффициент доступности жилья путем деления цены стандартной квартиры на весь совокупный доход семьи, а с другой – в приведенной формуле в расчет минимального совокупного дохода семьи, который мы в своих публикациях называем «входным порогом в жилищную ипотеку», включают показатель PI – долю платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи. То есть признают, что не весь доход семьи должен расходоваться на погашение ипотечного кредита, а только его часть. Причем, эта часть, по установленным АИЖК стандартам, как правило, не может превышать 30% дохода семьи.
Более того, в своих предложениях по повышению качества портфеля ипотечных кредитов авторы пишут: «При обосновании суммы доступного для заемщика кредита следует жестче подходить к оценке платежеспособности и установить предел для соотношения платеж/доход (PTI) на уровне 30-35%. В таких условиях падение доходов заемщика по сравнению с первоначальными доходами, принятыми при расчете суммы кредита, не станет столь критичным с точки зрения его возможности платить по кредиту. Подобный консервативный подход к оценке платежеспособности заемщика предполагает, что даже при снижении доходов он сможет платить по кредиту и удовлетворять свои первостепенные потребности»[24]. Но ведь это совершенно противоречит утверждению авторов на стр. 58 книги о том, что коэффициент доступности жилья «рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры размером 54 м2 общей площади к среднегодовому доходу семьи из трех человек»[25].
Далее, во всех публикациях, нормативных и программных документах по ипотечному жилищному кредитованию провозглашается, что ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами, а в «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» говорится даже «со среднестатистическими доходами».
Однако наши расчеты показывают, что гражданам со средними доходами вход в жилищную ипотеку закрыт. Более того этот «входной порог в ипотеку» может превышать не только инвестиционный потенциал, но и совокупный доход среднестатистической семьи.
Возьмем конкретный пример по Москве.
Исходные условия:
Средний месячный душевой доход в Москве в 2011 г. – 43 000 руб.;
Средняя стоимость 1 м2 жилья в нижнем ценовом ряду экономкласса в Москве – 140 000 руб.;
Годовая процентная ставка – 10%[26];
Срок кредита – 20 лет;
Доля потребительских расходов в доходах семьи 80%.
Тогда:
Годовой среднестатистический доход семьи –
43 000 ´ 12 ´ 3 = 1 548 000 руб.
Среднестатистические потребительские расходы семьи –
1 548 000 ´ 80 / 100 = 1 238 400 руб.
Средний годовой инвестиционный потенциал семьи (20% дохода) –
1 548 000 ´ 20 / 100 = 309 600 руб.
Цена стандартной квартиры в нижнем ценовом ряду –
140 000 ´ 54 = 7 560 000 руб.
Сумма кредита (100% стоимости квартиры) – 7 560 000 руб.
Сумма процентов за кредит за 20 лет –
7 560 000 / 2 ´ 10 / 100 ´ 20 = 7 560 000 руб.
Сумма кредита с процентами –
7 560 000 + 7 560 000 = 15 120 000 руб.
Коэффициент доступности жилья –
15 120 000 / 309 600 = 49 лет.
Как видно, московской семье из трех человек со среднестатистическим доходом 43 тыс. руб. на человека, при условии накопления на покупку 20% дохода, для покупки стандартной 54 м2 двушки требуется копить 49 лет. Но предельный срок кредитования в России сегодня «только» 30 лет. А если учесть среднюю продолжительность жизни, оказывается, что средней московской семье не хватит трудоспособной жизни, чтобы накопить на квартиру.
Поэтому никакого нового, тем более интегрального показателя доступности и приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств авторы книги читателю не предложили.
В конечном итоге авторы представляют читателю два показателя – минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения стандартного жилья, который мы называем входным порогом в жилищную ипотеку, и долю домохозяйств с совокупным доходом выше минимального уровня для покупки такого жилья. И ни один из них не является ни новым, ни показателем доступности жилья в прямом его понимании.
Разумеется, два рассматриваемых авторами показателя используются при анализе доступности жилья и жилищной ипотеки. Но они, во-первых, не заменяют коэффициента доступности жилья. И, во-вторых, сами по себе не выражают доступности жилья и тем более не являются интегральным показателем.
Авторы исходят из предположения, что ипотека повышает доступность жилья, а удлинение предельного срока кредитования и пролонгация уже выданных кредитов[27] рассматривается как льгота для заемщика. Поэтому, как уже отмечалось, в их работе появился специальный параграф «Интегральный показатель возможности приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств». Однако воздействие ипотеки на доступность жилья не столь однозначно. Разумеется, что ипотечный кредит приближает покупку жилья. Но не повышает его доступность с точки зрения стоимости. Более того, это приближение приобретения жилья оплачивается заемщиком в виде уплаты процентов за кредит. Кредит увеличивает текущую платежеспособность заемщика на момент покупки жилья за счет ее сокращения в будущем.
Причем это сокращение платежеспособности заемщика в будущем обуславливается тремя основными факторами:
1) Необходимостью возврата кредита из будущих доходов.
2) Обязанностью заемщика выплачивать проценты по кредиту. Поэтому при расчете коэффициента доступности жилья необходимо учитывать не только текущую цену квартиры, но и сумму процентов за весь срок кредитования.
3) Платежами заемщика по страхованию заложенного имущества и жизни заемщика.
Сумма процентов за кредит зависит от трех факторов: 1) величины кредита, 2) срока кредитования и 3) процентной ставки. Что касается первого и третьего факторов, то совершенно очевидно их прямо пропорциональное воздействие на сумму платежей заемщика. И мы только что видели, что при объемах кредитования, равных стоимости жилья
(7 560 000 руб.), сроке кредитования 20 лет и процентной ставке 10% годовых сумма процентов равна стоимости квартиры:
7 560 000 руб. / 2´ 10 / 100 ´ 20 лет = 7 560 000 руб.[28]
А как же «облегчает» участь заемщика удлинение срока кредитования до максимальных 30 лет? 7 560 000 руб. / 2 ´ 10 / 100 ´ 30 лет =
= 11 340 000 руб. Сумма кредита с процентами – 7 560 000 руб. +
+ 11 340 000 руб. = 18 900 000 руб. Таким образом, если при кредитовании на 20 лет заемщик должен был выплатить банку две стоимости квартиры, то при удлинении срока кредитования до 30 лет – две с половиной. А коэффициент доступности жилья увеличится с 49 лет до 61 года!
18 900 000: 309 600 = 61. Это в 20,3 раза больше, чем рассчитанный авторами книги на 2010 год по России КДЖ в их статье «Доступно ли россиянам жилье»[29].
Таким образом, жилищная ипотека в Москве далеко недоступна семьям со среднестатистическими доходами. А в целом по России вход в ипотеку закрыт для 75-80% населения, поскольку 50% работающих в РФ, по данным Росстата, получают меньше 15 тыс. руб. в месяц[30].
3. Кризис жилищной политики и пути преодоления его
К началу экономических реформ к развитию ипотеки государство оказалось неподготовленным. К концу 1992 г. в стране было создано более десятка, а к концу 1994 г. – около двух с половиной десятков ипотечных банков, которые выдавали редкие экзотические ипотечные кредиты. Однако в первом базовом на том этапе государственном документе, законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятом в декабре 1992 г., хотя и говорилось «граждане при строительстве и покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости…», но слово «ипотека» даже не упоминалось. Но буквально через полгода, 20 июня 1993 г. Правительство РФ приняло Постановление «О государственной целевой программе «Жилище»», в которой было признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширение перечня имущества, сдаваемого в залог. 27 июня 1996 г. Постановлением Правительства РФ
№ 753 была принята вторая ФЦП под названием «Свой дом», которая предусматривала в частности снизить стоимость квадратного метра жилья до 2-месячного среднего денежного дохода на душу населения. Однако ни одна из этих двух программ не была выполнена. В целом же на протяжении первого десятилетия реформ процесс становления ИЖК носил вялый, стихийный и экзотический характер.
Что касается реальной государственной поддержки развитию жилищной ипотеки, то она по существу началась только в первом десятилетии XXI века, хотя подготовительные меры были начаты раньше.
Основные направления жилищной политики были определены Конституцией Российской Федерации (статья 40), Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Федеральными законами РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.; «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования» от 08.05.2002 г.; «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ; «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. и др.
Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 была утверждена федеральная жилищная программа «Жилище» на 2002-2010 гг. Распоряжением правительства Российской Федерации № 1201-р от
19 июля 2010 г. была принята «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». Наконец, в «Стратегии 2020: Новая модель роста – новая социальная политика» специальная глава посвящена государственной жилищной политике.
Анализ этих документов и их соответствие реалиям российской действительности показывает, что стратегии развития ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения жильем в России нет, а жилищная политика государства крайне слаба, фрагментарна, малоэффективна и непродуктивна[31].
«Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, – говорится во введении к ней, – направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренной постановлением Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431.
В результате осуществления намеченных мероприятий были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы их реализации.
Сформирована нормативно-правовая база, которая является основой для дальнейших преобразований в жилищной сфере. За период реализации указанных программных документов было принято более
230 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений»[32].
И дальше: «Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.
Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности, сформирован новый слой собственников как социальная база жилищной реформы.
В результате принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 году, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с
67 до 34,8 процента»[33].
Из всего процитированного следует, что главной задачей реформы в жилищной сфере было не предотвращение обвала жилищного строительства и повышение обеспеченности населения благоустроенным жильем, а форсированное выведение государства из этой сферы и ее перевод на рыночные принципы функционирования.
«Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные индивидуальные застройщики. Доля жилья, вводимого государственными и муниципальными предприятиями и организациями, сократилась с
80 процентов в 1990 году до 19 процентов в 2000 году, в том числе предприятиями федеральной собственности до 7,5 процента. При этом, доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составляет уже более 60 процентов, в том числе доля жилья, вводимого индивидуальными застройщиками, увеличилась более чем в
4 раза и достигла 43 процентов…
С использованием бюджетных источников продолжалось строительство и предоставление на льготных условиях жилья наиболее нуждающимся категориям населения, хотя и более медленными темпами»[34].
Интересным представляется следующий пассаж из введения программы:
«Осуществлялось реформирование жилищно-коммерческого хозяйства, направленное на создание эффективного механизма управления отраслью и снижение издержек по предоставлению услуг.
Повышение эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства в первую очередь было связано с переходом отрасли на режим безубыточного функционирования, переходом к полной оплате потребителями услуг, ликвидацией перекрестного субсидирования тарифов на коммунальные услуги. Доля платежей населения в покрытии затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг возросла более чем в 20 раз и достигла 62,3 процента»[35].
Спрашивается, а о каком же повышении эффективности работы ЖКХ идет речь, если буквально на следующей странице заявляется следующее:
«Безотлагательного решения требует проблема кризисного состояния объектов и сетей и неэффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством.
Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса обусловлено дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство жилищно-коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.
Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 процентов, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий выросло за 10 лет примерно в 5 раз и составило в
2000 году 70 аварий на 100 километров сетей водоснабжения и 200 аварий на 100 километров сетей теплоснабжения. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда составляет около 50 млн кв. метров. По оценке, для его ликвидации и переселения граждан потребуется около 160 млрд рублей.
Сохраняется высокая зависимость производителей жилищно-коммунальных услуг от бюджетных дотаций, в 1999 году доля расходов на дотации в расходах консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации составила 19,4 процента против 26,2 процента в 1994 году.
Проблема усугубляется большим размером задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве, образовавшейся в первую очередь в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней. Объем дебиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства составил на конец 2000 года 168,1 млрд рублей, в то же время объем их кредиторской задолженности превысил 245,1 млрд рублей…
Сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и соответственно уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизация большей части жилищного фонда и переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказались не обеспечены необходимыми правовыми условиями, а также финансовыми и организационными мерами»[36].
Основной целью программы, как подчеркивается в ней, является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечение доступности жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Для достижения этой цели в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи…
в области обеспечения доступности жилья – развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов…»[37].
Но что такое «граждане с достаточной платежеспособностью» и кто такие «малоимущие граждане»? У нас в России больше половины населения «малоимущие», а коммерческая ипотека недоступна даже 70% граждан.
В итоговом разделе «8. Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации Программы» утверждалось:
«Успешная реализация Программы позволит обеспечить:
улучшение жилищных условий населения страны;
доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;
рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее чем на 3 процента в год;
повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 процентов в 2001 году до 30 процентов в 2010 году»[38].
Ни одного из этих пунктов не было выполнено. Более того «Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России», одобренной на заседании Правительства РФ 30 июня 2005 года, предусматривалось фантастическое увеличение ипотечных жилищных кредитов до более 1 миллиона штук в год: «При выполнении поставленной Правительством Российской Федерации … задачи по достижению к 2010 г. объема кредитования в размере 344 млрд руб. в год (в ценах 2003 г.) общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 трлн руб. (более 5% ВВП). Это означает, что к указанному сроку более 3 млн российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, а объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов составит более
1 млн кредитов в год… Для достижения поставленной задачи при условии доверия банков к УСР ИЖК и государству как их партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях»[39].
Вот так ни больше и ни меньше – ежегодное трехкратное увеличение! В Программе предусматривалось увеличение строительства жилья на 3% в год, а здесь ежегодное трехкратное увеличение ипотечного кредитования до 2010 года и на дальнейшую перспективу. Чем же аргументированы такие фантастические порывы автора концепции? Продолжим их рассуждения: «В этом случае в 2010 г. ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах Российской Федерации это в среднем составит 40 ипотечных кредитов ежедневно в каждом из субъектов РФ. Это реалистичные объемы, так как уже в 2004 г. только муниципальное образование г. Уфа с использованием современных технологий различного бизнеса вышло на уровень 35 ипотечных кредитов в день»[40].
Блестящая аргументация блестящих специалистов. Но у читающих эти строки должны были возникнуть некоторые вопросы:
1. Выходит, что в России в 2005 году было 100 субъектов Федерации (4000: 40).
2. А сколько дней в году в г. Уфа выдавали по 35 кредитов?
3. Как увязывается трехпроцентное в год увеличение ввода жилья по Программе и ежегодное трехкратное увеличение выдачи ипотечных кредитов по Концепции?
4. А представляли ли себе авторы Концепции объем кредитных ресурсов и потенциал кредитоспособности заемщиков в 2010 году?
Если в 2004 г. было выдано около 25 млрд руб. ипотечных кредитов, то в 2005 это должно было выразиться в 75 млрд, в 2006 – в 225 млрд, в 2007 – в 675 млрд, в 2008 – в 2025 млрд, в 2009 – в 6075 млрд и в 2010 г. – в 18 225 млрд рублей.
А если поделить эту сумму на 1 000 000 ипотечных кредитов, стоимость квартиры по России должна была бы составить
18 225 тыс. рублей. Неплохая планировалась перспектива.
На самом же деле, в 2010 году объем выданных ипотечных кредитов, как уже отмечалось выше, составил не 18 225 млрд, а 380,1 млрд и в
2011 г. 650 млрд рублей.
В 2008 г. более 80% жилищного фонда находилось в собственности граждан. Население, активно включившись в процесс приватизации, смутно представляло ее негативные последствия, в частности необходимость полной оплаты жилищно-коммунальных услуг, самостоятельного решения проблем капитального ремонта, улучшения жилищных условий, управления многоквартирными домами и т. д. Правовая неграмотность населения и недостатки в нормативной базе стали причиной незаконного отъема жилья, обманов при продаже, аренде, обмене, при заключении договоров пожизненного содержания. Колоссальный рост тарифов на услуги ЖКХ, отсутствие средств у населения для содержания жилья привели в последние 6-8 лет к отказу от собственности на жилье, т. е. к деприватизации.
Дальнейшее развитие реформа ЖКХ получила в 2004-2006 гг., когда был принят ряд законов, направленных в основном на формирование рынка жилья для той части населения, которая имеет возможность приобрести его за счет собственных и заемных средств, на упрощение процедур изъятия залогового жилья, на снижение банковских рисков, но не на повышение доступности благоустроенного жилья для основной массы населения. С 1 марта 2005 г. вступил в действие Жилищный Кодекс, кардинально изменивший ответственность государства за массовое строительство, обеспечение населения жильем, поддержание жилищного фонда на соответствующем техническом уровне. Как справедливо отмечают Н. М. Римашевская и Г. Н. Волкова «Вновь сформированное жилищное законодательство противоречит содержанию ст. 55 Конституции РФ, которая гласит: «В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина». Законодательная и правоохранительная практика свидетельствуют о том, что сначала все население лишается доступного в соответствии с прежним законодательством блага без необходимого роста доходов, а затем предусматривается частичное и неадекватное его возмещение очень ограниченной части населения. Это, в частности, относится к критериям, определяющим право на получение жилья на условиях социального найма, на получение субсидии по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Право на бесплатное улучшение жилищных условий увязывается с уровнем материальной обеспеченности. Жилье на условиях социального найма предоставляется только малоимущим категориям населения. В результате число семей, признанных нуждающимися и поставленных на учет, сократилось в период 2004-2008 гг. в 1,7 раза. Если в 1990 г. на учете состояло 20%, то в 2000 г. – 10%, а после 2005 г. – 6% от общего числа российских семей. Это сокращение обусловлено жесткими критериями постановки на учет, сохранения статуса малоимущей семьи на время ожидания жилья, добровольным снятием с учета при появившейся возможности его приобретения за счет собственных средств. В еще большей степени сократилось число семей, получивших жилье, – с 14% в 1990 г. до 4-5% в 2000-2008 гг. Потребность очередников на улучшение жилищных условий превышает фактический ввод жилья почти в 2,6 раза. При сохранении сложившихся объемов ввода нового жилья и нормативов распределения его (10% от общего объема ввода) для удовлетворения потребности всех состоящих на учете понадобится, по нашим оценкам, не менее 20 лет»[41].
Законодательно закрепленные рыночные принципы в жилищной политике пришли в противоречие с нерыночными механизмами формирования доходов основной части населения[42]. «В первую очередь это касается низкого ровня оплаты труда. Наибольшая часть населения (по нашим оценкам, более 2/3), проживающая в помещениях, не соответствующих принятым нормам, лишенная возможности получения бесплатного жилья, столкнулась с неразрешимой проблемой улучшения условий жизни в силу низкого уровня доходов. Из результатов проверки Счетной палатой использования средств федерального бюджета, направленных на реализацию нацпроекта в 2006 г., следует, что среднестатистический россиянин может купить в год не более
1,5 кв. метров жилья, т. е. на покупку двухкомнатной квартиры семье из трех человек понадобится 50-60 лет. Законодательство не дает ответа на вопрос, каким образом можно повысить обеспеченность и комфортность жилья этой части населения»[43].
Анализ приведенных выше программных документов, определяющих жилищную политику и развитие ипотечного жилищного кредитования в России, показывает, что жилищная политика государства крайне слаба, фрагментарна, противоречива и неэффективна.
Поэтому необходимы радикальные меры по изменению жилищной политики. Как заявил Председатель Правительства РФ В. В. Путин в московском Манеже 29 февраля 2012 г., сейчас «есть исторический шанс впервые за многие десятилетия создать условия для решения жилищной проблемы России»[44].
Первоочередными задачами по решению жилищной проблемы в Российской Федерации, по нашему мнению, являются:
1. Радикальное повышение реальных доходов основной массы населения.
2. Кардинальная модернизация и демонополизация сферы жилищного строительства. Не только обновление техники, технологий строительства, но и архитектуры, повышение экологичности, экономичности и комфортности жилья, возрождение проектного дела, подготовки специалистов, прежде всего в области архитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья. Участие государства в формировании инфраструктуры жилищного строительства.
3. Государственный контроль за ценообразованием на жилищном рынке, устранение монополизма по всему строительно-сбытовому циклу и развитие конкуренции вплоть до создания государственных домостроительных комбинатов и снижения цен на жилье.
4. Ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности на жилье и др.
5. Снижение трансакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием, госрегистрацией жилья и др.
6. Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительных организаций, ипотечное кредитование покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.
7. Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из полигонов модернизации и локомотивов развития национальной экономики.
[1] Известия. 16 января 2012.
[2] Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302).
[3] Эксперт. № 14. 2011. С. 30.
[4] А. Пузанов, Н. Косарева, А. Туманов, Т. Полиди. Где нам живется. Эксперт. № 14. 2011. С. 29.
[5] А. Г. Куликов. Ипотека и жилищный вопрос в России. Деньги и кредит. № 11. 2010. С. 4.
[6] Российская газета. 16 ноября 2011.
[7] Эксперт. № 14. 2011. С. 28.
[8] Н. М. Римашевская, Г. Н. Волкова. Доступность благоустроенного жилья. Народонаселение. № 4. 2010. С. 5.
[9] Основы ипотечного кредитования / под ред. Н. Б. Косарской. М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М., 2007. С. 39.
[10] Там же.
[11] Российская Федерация сегодня. 2006. № 16. С. 29.
[12] Комсомольская правда. 13 февраля 2012 г. С. 6.
[13] См. Куликов А. Г. Деньги, кредит, банки: учебник. М.: КНОРУС, 2009. С. 346-350;
Куликов А. Г. Ипотека и жилищный вопрос в России. Деньги кредит. № 11. 2010.
С. 8-9; Куликов А. Г., Янин В. С. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы. Деньги и кредит. № 12. 2011. С. 25-29.
[14] См.: Основы ипотечного кредитования. С. 42.
[15] Косарева Н., Туманов А. Доступно ли россиянам жилье? – http://demoscope.ru/weekly/2007/0307/tema03/php.
[16] Основы ипотечного кредитования. С. 40.
[17] Куликов А. Г. Деньги, кредит, банки: учебник // М.: КНОРУС, 2009. С. 347; Деньги и кредит. 2010. № 11. С. 9.
[18] http://www.urbaneconomics.ru/publications.php?folder_id=1038mafid=8768from=
fp8pageid=8758.
[19] См.: А. Г. Куликов. Деньги, кредит, банки: учебник. М.: КНОРУС, 2009. С. 346-350.
А. Г. Куликов. Ипотека и жилищный вопрос в России. № 11. 2010. С.
[20] Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Н. Б. Косарева,
А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, А. А. Тумаков. М.: Издательство «Дело» РАНХ, 2010. 256 с.
[21] Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Н. Б. Косарева и др.
С. 60.
[22] Там же.
[23] Там же. С. 61.
[24] Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. С. 115.
[25] Там же. С. 58.
[26] В первом квартале 2012 г. в ряде российских банков из ТОП-30 в рублях составляла от 14,5 годовых и выше.
[27] См.: Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. С. 110.
[28] Сумма кредита делится на 2, т. к. проценты начисляются на величину непогашенной задолженности по кредиту, которая за весь срок кредитования равна 1/2 выданного кредита.
[29] Косарева Н. и Тумаков А. Доступно ли россиянам жилье? – http://demoscope.ru/weekly/2007/0307/tema03/php.
[30] Аргументы и факты. 2011. № 43. С. 25.
[31] Анализ последних двух документов см. в отдельной статье данного издания.
[32] Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. С. 5.
[33] Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. С. 5.
[34] Там же. Курсив авт.
[35] Там же. Курсив авт.
[36] Там же. С. 6.
[37] Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. С. 8.
[38] Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. С. 15.
[39] Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. Одобрена на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 года. С. 16.
[40] Там же.
[41] Н. М. Римашевская, Г. Н. Волкова. Доступность благоустроенного жилья // Народонаселение. № 4. 2010. С. 6-7.
[42] См.: Н. М. Римашевская, Г. Н. Волкова. Там же. С. 7; А. Г. Куликов. Деньги, кредит, банки. Учебник. – М.: КНОРУС, 2009. С. 350-355. Куликов А. Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (Точка зрения) // Деньги и кредит. № 11. 2010. С. 11-12.
[43] Н. М. Римашевская, Г. Н. Волкова. Доступность благоустроенного жилья / Народонаселение. № 4. 2010. С. 7.
[44] Российская газета. 1 марта 2012.
