2015-06-26
185
Следовательно, во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) соответствующее жилое помещение предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством, при обязательном условии, что на одного члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности (о норме предоставления см. ст. 50 Кодекса). Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим заявлением, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
|
|
|
В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую и во вторую очереди) указанное жилое помещение может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности норма предоставления. Для этого случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.
Если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение в такой квартире в порядке очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по правилам ст. 52 Кодекса.
Глава 2. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Понятие, предмет и форма договора социального найма
Большинство статей гл. 8 Кодекса содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения (об основных отличиях договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма и договора найма специализированного жилого помещения говорилось выше).
|
|
|
Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса).
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом.
Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 ст. 60 Кодекса, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступают уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.
Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным в гл. 7 Кодекса, о которых говорилось выше (см. также ст. ст. 51 - 55 Кодекса). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).
Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя: а) плату за пользование жилым помещением (плату за наем); б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в) плату за коммунальные услуги (см. ч. 1 ст. 154 Кодекса). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в соответствии со статьями раздела VII Кодекса <1>.
--------------------------------
<1> См. подробно: Оплата жилого помещения и коммунальных услуг: Практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru).
При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ч. 9 ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, определены в ст. 61 Кодекса (они будут рассмотрены ниже).
|
|
|
В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока его действия. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.
В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности <1>. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством <2>.
--------------------------------
<1> См. подробно: Приобретательная давность: Комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010 (http://www.urkniga.ru).
<2> См. подробно: Приватизация жилых помещений: Комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru).
Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 Кодекса речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.
По смыслу ч. 1 ст. 62 Кодекса предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" содержатся в ч. ч. 2 - 4 ст. 16 Кодекса.
|
|
|
Напомним, что ч. 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющую юридическое содержание понятия "жилое помещение". Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение", помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (см. ст. 15 Кодекса).
Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <1>. В соответствии с указанным Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2002. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 1. Ст. 10; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21, 29; N 27. Ст. 3213; N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6070; 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3418; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 17.
<2> СЗ РФ. 2000. N 31. Ст. 3295; 2004. N 8. Ст. 663; N 47. Ст. 4666; 2005. N 39. Ст. 3953.
С 15.08.2010 применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" <1>.
--------------------------------
<1> РГ. 2010. 21 июля. N 159.
Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" <1>. Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140; 2005. N 19. Ст. 1752; 2007. N 19. Ст. 2293; N 49. Ст. 6070; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; РГ. 2009. 27 ноября.
Технические правила и нормы устанавливаются также национальными стандартами - стандартами, утвержденными национальным органом Российской Федерации по стандартизации.
Не могут быть использованы в качестве жилых помещений и, следовательно, являться предметом договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (см. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
В ч. 1 ст. 62 Кодекса имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Отметим, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. О жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения ЖК 1983 г. не упоминал.
Как и прежде, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования (ср. со ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (о правовом режиме такого имущества см. статьи гл. 6 Кодекса).
Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Нетрудно заметить, что, устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. О юридическом значении такого решения говорилось выше (см. также ч. 4 ст. 57 Кодекса). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.
Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.
Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.
При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <1>. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.
Таким образом, договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.
На праве хозяйственного ведения жилое помещение может принадлежать государственному или муниципальному унитарному предприятию, которое владеет, пользуется и распоряжается этим недвижимым имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (см. ст. ст. 294, 295 и др. ГК РФ).
На праве оперативного управления жилое помещение может принадлежать казенному предприятию и учреждению, которые владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (см. ст. ст. 296 - 298 и др. ГК РФ).
Пользование жилым помещением.
Права, обязанности и ответственность сторон
В ст. 61 Кодекса установлены основные принципы пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются в соответствии с Кодексом и договором социального найма, который заключен с конкретным нанимателем.
При этом другие правовые регуляторы отношений, связанных с пользованием таким помещением, в ч. 1 Кодекса не упоминаются. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике во многом определяются содержанием Типового договора социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <1> (см. также ч. 2 ст. 63 Кодекса).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Конкретные права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма установлены в ст. 67 Кодекса. Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.
Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 в соответствии со ст. 17 Кодекса были утверждены обязательные к исполнению Правила пользования жилыми помещениями <1>, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. В частности, указанными Правилами установлено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с данными Правилами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
Таким образом, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется не только в соответствии с Кодексом и указанным договором, но также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями и рядом других подзаконных нормативных правовых актов.
В ч. 2 ст. 61 Кодекса установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество.
Напомним, что общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (о примерном перечне объектов общего имущества, а также о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. 36 Кодекса) <1>.
--------------------------------
<1> См. также: М.Ю. Тихомиров. Общее имущество в многоквартирном доме: Практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru).
Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (см. ст. ст. 45 - 48 Кодекса).
В Кодексе более четко, чем это было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.
Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 Кодекса.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Предусмотренное в ч. 1 ст. 65 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.
Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрены также права наймодателя:
требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо перечисленных выше обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, так как указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.
Перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" см. ст. 5 Кодекса).
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65 Кодекса, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.
Тем не менее Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо обязанностей наймодателя, указанных в ч. 2 ст. 65 Кодекса, предусмотрены также обязанности наймодателя:
передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;
нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрена ст. 66 Кодекса. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
