Соблазн - велик

Судье лучше знать, в какую сторону закон правильнее

НЕЗАКОННЫЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ.

ШТРАФЫ – НИЗКИЕ.

СОБЛАЗН - ВЕЛИК.

Низкие штрафы приводят к росту незаконных перепланировок жилья на грани катастрофы. - Об этом на депутатских слушаниях заявил начальник управления государственного архитектурно-строительного контроля по г. Алматы Аскар Тутубаев. По его словам, кроме штрафа к нарушителям не применяются никакие меры, они продолжают и дальше такие работы и незаконную перепланировку. (источник: Каzakhstan Today от 25.09.2012г.).

К слову сказать, штрафы от 5 до 10 МРП за незаконную перепланировку действительно ничтожно малы. И этим с превосходным удовольствием пользуются наши предприниматели, полагая, что таким образом имеют на это право, ничего не узаконивая, сломать, перестроить, переделать, откупившись ничтожным штрафом и продолжить незаконную перепланировку и реконструкцию. И все это в обход всех существующих норм и требований, предусмотренных Постановлением Правительства РК от 13 декабря 2002г. №1313 «Об утверждении Правил прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов», Закона РК «О жилищных отношениях» и иных нормативно-правовых актов.

Печально, что в данной истории некоторые судьи г. Алматы попросту закрывают глаза на незаконные действия таких дельцов, не желая видеть и слышать очевидное, «изобретая велосипед», выносят решение в их пользу, не поддающееся нормальной логике…, а впрочем, обо всем по порядку.

Все началось с того, что в неком тихом районе города Алматы, много лет жили - не тужили обитатели дома 10/1 по ул. Бухар Жырау. И это до тех пор, пока не приобрел в нем квартиру некий предприниматель Запопадько С.М, открывший совместно со своей женой туристическую фирму. Казалось бы - ну купил и купил. Но, начав самовольную переделку квартиры в офис и перегородив часть общего палисадника, не получив при этом никаких разрешений от уполномоченных органов, и письменного согласия жильцов, предприимчивый сосед видимо забыл, что купил не частный дом, а квартиру. И поэтому, хочешь - не хочешь, а с мнением большинства, проживающих людей по соседству и с существующим законодательством считаться надо бы. Не возымев от бесед с соседом никакого результата, жильцы дома направили письма о самовольстве предпринимателя в органы ГАСК, Акимат г. Алматы, УЗО, ТОО «АлТС» и т.д.

Заручившись ответами вышеназванных государственных структур, которыми был дан утвердительный ответ, что перепланировка является незаконной, ведется она предпринимателем самовольно, без разрешительных документов, на него были наложены штрафные санкции. После чего жильцами дома и, в частности Павловой Т.В., был подан иск в суд о признании незаконной порчи общедомового имущества и понуждения ответчика к восстановлению нарушенной общедомовой системы отопления. После изучения материалов дела ее представителем подано дополнение к иску о признании незаконными действий ПКСК «Гуль - Жазира», который также самовольно без полномочий собственников дома дал согласие ответчику на пользование частью общественного придомового земельного участка (палисадника). Этим кооператив превысил свои полномочия и нарушил права собственников квартир дома и КГУ «Управление архитектуры и градостроительства» г.Алматы, знающего о нарушениях ответчика и все же выдавшего АПЗ (Архитектурно-планировочное задание) от 17 июня 2013 года - в самый разгар судебного процесса, лишь обязав ответчика, предоставить электронную версию письменного согласия собственников квартир (которая ответчиком ни в один государственный орган так до сих пор и не предоставлена), но по каким то причинам не приостановившего стройку, в чем и усматриваются незаконные действия также и названного государственного учреждения.

Адвокатом г-на Запопадько С.М. в свою очередь так же был подан встречных иск об устранении нарушения его прав, взыскании с жителей денежной суммы в счет возмещения, якобы упущенной выгоды и ограждения его от необходимости дальнейшего получения разрешения соседей на организованную им реконструкцию и перепланировку. Свой иск он подал на гражданку Павлову Т.В. и еще на семь собственников квартир, исключив остальных собственников дома, от имени которых предъявлялся иск на него. Ведь согласие на реконструкцию помещения и пользование общедолевым земельным участком не дал почти весь дом! В результате, в исках обеих сторон решением Бостандыкского районного суда от 06 августа 2013 года было отказано.

А теперь самое интересное: в удовлетворении исковых требований Павловой Т.В. суд отказал по двум, как кажется суду, объективным причинам:

- так, суд считает фасад… - не общедомовым имуществом (!) по причине того, что:

«… в соответствии с пп. 24 п.2 «Закона РК «О жилищных отношениях», общее имущество - это части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности». И на этом основании судья решил: «Согласно буквальному толкованию указанной нормы закона, фасад здания не является общедомовым имуществом».

Но, в упомянутом пункте Закона, коль уж суд желает толковать его нормы буквально, так же прямо не указано, что фасад - это не общедомовое имущество!?...

И именно в связи с аналогично возникшей в 2012 году спорной ситуацией в том же Бостандыкском районном суде по такому же вопросу Ассоциацией КСК 29.10.2012г. был получен исчерпывающий ответ из Агентства РК по делам строительства и ЖКХ. Это же самое разъяснение и было предоставлено суду представителем Павловой Т.В.. Оно доказывает необоснованность мотивации при принятии судом решения, более того, сам факт, что фасад является общим имуществом всех собственников квартир, был тогда же в суде и рассмотрен и более, согласно требованиям ГПК РК, в последующем, доказыванию не подлежит. Однако судья Бекбаев Е.Е. по непонятным причинам к вниманию сей факт не принял.

Так, в ответе Агентства указано: «С огласно строительным нормам и правилам «Строительная терминология», утвержденным приказом Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК от 18 мая 2005 года № 125 (введенным в действие с 1 января 2005 года) фасад – это внешняя (лицевая) сторона сооружения (здания). Соответственно, данная часть здания является общим имуществом.»

Нелогичность и абсурдность вынесенного решения суда и в том, что ссылаясь на пп. 24 ст. 2 Закона РК «ОЖО», и ссылаясь на то, что в доме не зарегистрирован кондоминиум, своим отказом истцу Павловой Т.В., суд попросту разрешает ответчику всяческие манипуляции и сделки не только с фасадом дома, но и с общедолевым участком земли, который также является общим имуществом. При этом суд не учитывает, что ответчик, так же как и истец является таким же собственников квартиры с абсолютно равными правами и обязанностями. Но почему-то решение суда со ссылкой на одни и те же статьи Закона истцу запрещает пользование общим имуществом, запрещает решать вопросы, связанные с использованием общего имущества, а ответчику по тем же мотивам любые сделки, связанные с общим имуществом разрешаются и как объяснить такой феномен, наверное знает только сам судья, вынесший такое двусмысленное решение.

И это невзирая на предоставленный суду самим же ответчиком ответ с Управления Земельных отношений г.Алматы (УЗО) от 29.03.2013г., в котором вроде бы понятно сказано, что «Согласно ст. 62 Земельного кодекса РК, продажа земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и др. норм».

Но и тут незадача, судья Бекбаев Е.Е. и здесь умудряется вынести отказ с мотивировкой, которая вновь противоречит элементарной логике: «До регистрации объекта кондоминиума, сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы. Таким образом, судом достоверно установлено, что на момент рассмотрения гражданского дела, ввиду отсутствия регистрации объекта кондоминиума, собственники квартир не имеют права решать вопросы, связанные с использованием общедомового имущества».

И не важно было судье, что согласно предоставленным истцом письмам с Министерства Юстиции РК, адресованного Премьер – министру РК Масимову К.К. и ГУ «Управления жилья и жилищной инспекции г. Алматы» в которых указано: «Отсутствие регистрации объекта кондоминиума не означает, что отсутствует сам объект кондоминиума. Отсутствие регистрации многоквартирных жилых домов, входящих в состав ПКСК, как объектов кондоминиума не является основанием для отказа в применении норм Закона РК «О жилищных отношениях».

И потом, какие такие сделки с общим имуществом проводили собственники квартир? Или проведение собрания собственников квартир по решению вопроса дать согласие предпринимателю на реконструкцию и разрешение на пользование общедолевым участком земли или не дать, по мнению суда наравне со сдачей нежилых помещений внаем (аренду) является сделкой с общим имуществом?!

Из всего содержания решения суда сквозит пренебрежение к мнению большинства собственников. Но для чего тогда Закон РК «ОЖО» дает всем собственникам квартир - органу управления кооператива право решать любые вопросы, связанные с организацией надлежащего содержания общедомовой (общедолевой) собственности на общих собраниях?! Для чего Законом предусмотрена норма, требующая письменного опроса 2/3 от общего числа собственников при решении вопросов, связанных с перепланировками, касающимися общего имущества?!

Нормой статьи 4 вышеназванного Закона указано, что «Обязательного письменного согласия 2/3 от общего числа собственников квартир требуется при изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) если изменения затрагивают несущие конструкции, если изменения затрагивают общее имущество». Норма статьи 42-1 того же Закона гласит: «Принятое на общем собрании решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир)». Не эти ли нормы Закона должны соблюдаться всеми собственниками многоквартирного жилого дома №10/1, даже не смотря на то, что в доме не зарегистрирован кондоминиум?!

Все эти сомнительные, и на мой взгляд, не справедливые «за» и «против» в решении суда первой инстанции и будет теперь устанавливать апелляционная инстанция Городского суда. О решении которой, надеюсь справедливом и разумном, читайте в одном из следующих номеров газеты «Кондоминиум».

А Уважаемых, сотрудников КГУ «Управление архитектуры и градостроительства», прошу принять к вниманию, чем констатировать рост фактов незаконных перепланировок и сетовать на маленькие штрафы, пересмотрите нормы по ужесточению мер к подобным правонарушениям. Может тогда и у нас, юристов, да и у судов тоже, по таким делам и вопросам процессов поубавиться. Также хотелось бы обратить внимание на эту проблему Мажилисменов Республики, ведь несовершенство жилищного законодательства, на примере вышеуказанного, налицо. И дабы не приходилось бесконечно доказывать, что яблоня – это дерево, а фасад - это фасад, просьба, внести дополнения в ст.2 пп.24 и прописать в этой статье, что фасад является общедомовым имуществом.

Юрист Ассоциации КСК Алматы Евгения Чепкасова