Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 24.
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
Таблица 24
Финансовые потоки по объекту недвижимости
Потенциальный валовый доход | ||
Плановая аренда | ХХХХ | |
Скользящий доход | ХХХХ | |
Рыночная аренда | ХХХХ | |
Прочие доходы | ХХХХ | |
Итого потенциальный валовый доход | ххххх | |
Недогрузка и потери при сборе арендной платы | -ХХХХ | |
Действительный валовый доход | ххххх | |
Операционные расходы | ||
Постоянные | -ХХХХ | |
Переменные | -ХХХХ | |
Расходы на замещение | -ХХХХ | |
Итого операционные расходы | -ХХХХ | |
Чистый операционный доход | ххххх | |
Обслуживание долга | -ХХХХ | |
Денежный поток до выплаты налогов | ххххх |
Потенциальный валовый доход включает следующие составляющие:
1. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).
2. Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
3. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
4. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:
à постоянные расходы;
à переменные расходы;
à расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
à расходы на управление;
à расходы по заключению договоров аренды;
à заработная плата обслуживающему персоналу;
à коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;
à расходы на уборку;
à расходы на эксплуатацию и ремонт;
à расходы на содержание территории и автостоянки;
à расходы по обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:
à кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
à санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;
à механическое оборудование;
à пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
à расходы, связанные с бизнесом;
à бухгалтерская амортизация;
à подоходные налоги владельца;
à капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.