Зміст права власності на землю, права й обов'язки власників земельних ділянок

Зміст права власності традиційно розкривається через право­мочності щодо володіння, користування і розпорядження тими чи іншими об'єктами. Зазначена тріада притаманна й праву земельної власності. Проте належність зазначених правомочностей власни­кам земельних ділянок та їх здійснення мають низку особливостей. Вони обумовлюються, зокрема, тим, що земельні площі та відособ­лені ділянки землі як об'єкти права власності не тільки мають гос­подарсько-економічну цінність, а й виконують поселенські, ко­мунікаційні, просторово-територіальні, екологічні, оздоровчі, рек­реаційні, естетичні, культурні, історичні та інші функції. З ураху­ванням цих та інших особливостей земельних об'єктів земельно-правові норми встановлюють певні обмеження здійснення влас­ницьких правомочностей.

Право володіння надає власнику можливості здійснювати госпо­дарське "панування" над земельною ділянкою і поширювати свою владу на інших осіб, усуваючи їх від привласнення її корисних властивостей. При наданні земельної ділянки, наприклад, в орен­ду право власності на неї не втрачається. При цьому орендарі та­кож набувають право володіння ділянкою протягом певного терміну. Однак це право є похідним від безстрокового права во­лодіння земельною ділянкою її власника. Таким чином, право во­лодіння власника землі є самостійною правомочністю, що стано­вить зміст права власності, яке власник може переуступати невлас-никам.

Наявність земельної ділянки у власності не завжди супровод­жується фактичним володінням нею, тобто її знаходженням при власнику. Безумовно, земельна ділянка як об'єкт права власності визначається за допомогою встановлення її меж на місцевості і тим самим відмежовується від суміжних земельних ділянок. Про­те нерухомий характер ділянки обумовлює використання остан­ньої без зміни місця її розташування. Тому власник володіє нею без відриву від природного середовища, спираючись на юридич­ний титул правомірного володіння. Крім того, право володіння земельною ділянкою є важливою правомочністю, яка створює юридичні передумови для здійснення її власником інших право­мочностей.

Право користування являє собою визнані законом можливості добуггя власником земельної ділянки її корисних властивостей для задоволення його матеріальних потреб за допомогою одержання доходів в результаті господарської експлуатації ділянки та реалізації інших інтересів. Право користування земельною ділянкою її влас­ником відрізняється від права використання земельних ресурсів не-власником. Воно, як й інші правомочності власника, не може бу­ти обмежене будь-якими термінами, здійснюється ним самостійно або через уповноважених представників і не припускає втручання

у реалізацію функцій, пов'язаних з користуванням земельною ділянкою, інших суб'єктів права.

Водночас земельні ділянки, що належать власникам, не можуть залишатися без використання. З урахуванням особливого значення земельних ресурсів для розвитку економіки нашої країни у земель­ному законі закріплені вимоги щодо цільового, раціонального й ефективного використання власниками своїх земельних ділянок. У деяких випадках, передбачених законом, право користування зе­мельними ділянками обмежується необхідністю виконання грунто-охоронних заходів, додержання екологічних вимог, правил добро-сусідства і обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів.

Право розпорядження визначається як визнані за власником та гарантовані законом можливості здійснення дій, спрямованих на встановлення правової належності та юридичної долі земельної ділянки. Визначення правової належності ділянки здійснюється, наприклад, при її передачі уповноваженим державним органом у власність громадянина, внаслідок чого змінюється суб'єкт права власності. Отже, право розпорядження земельною ділянкою, яке припиняє право власності одного власника, породжує право влас­ності на неї у іншого власника.

У цивільному праві до змісту права розпорядження часто вклю­чають здійснення дій, спрямованих на визначення фактичної долі майна, тобто здійснення фактичного розпорядження речами шля­хом їх споживання, знищення, залишення без належності, вики­дання, переробки тощо. Розпоряджатися земельними ділянками подібним чином фактично неможливо і юридичне неприпустимо. Передбачена земельним законом добровільна відмова власника від земельної ділянки ще не припиняє права власності на неї. Така відмова на користь держави або територіальної громади повинна бути прийнята відповідним державним органом або органом місце­вого самоврядування і вимагає належного оформлення, передбаче­ного ст. 142 ЗК.

Істотні особливості характеризують і здійснення розглянутих власницьких правомочностей у земельних відносинах. До того ж вони неоднаково реалізуються різними суб'єктами права земельної власності. Значний вплив на реалізацію правомочностей щодо во­лодіння, користування і розпорядження справляють особливості земельної ділянки як об'єкта права власності, фактичні та правові можливості її суб'єкта, правосуб'єктний склад та деякі інші обста­вини.

Поза всяким сумнівом, фізичні та юридичні особи як приватні власники земельних ділянок можуть безпосередньо здійснювати правомочності щодо володіння, користування та розпорядження належними їм земельними наділами або уповноважувати на це інших осіб. Проте самі правомочності завжди залишаються невід'ємною ознакою власника земельної ділянки. А вчинювані його уповноваженими представниками дії визнаються діями само-

го власника, якщо вони не оспорені у встановленому законом по­рядку.

Дещо інакше здійснюються власницькі правомочності на зем­лях територіальних громад, тобто суб'єктів права комунальної влас­ності на земельні ділянки. Зазначені правомочності здійснюють їх представницькі органи в особі сільських, селищних і міських рад або утворювані ними виконавчі органи. Відповідно до ст. 33 Зако­ну "Про місцеве самоврядування в Україні" до відання виконавчих органів сільських, селищних і міських рад як їх власні самоврядні повноваження належать, наприклад, підготовка і внесення на роз­гляд відповідних рад пропозицій щодо викупу земельних ділянок, а також надання 'їх під забудову та для інших потреб із земель, що знаходяться у власності територіальних громад. Якщо за рішенням територіальної громади або її ради виконавчий орган не ство­рюється (згідно з ч. З ст. 11 зазначеного Закону це стосується сільських рад з населенням менше 500 жителів), правомочності власності на земельні ділянки та інші природні ресурси здійснюють безпосередньо відповідні ради.

Найбільш складним є здійснення правомочностей власності на державні землі. Це пов'язане з тим, що держава не може безпосе­редньо реалізовувати свої правомочності. Тому вона в законодавчо­му порядку делегує це органам державної влади, що прямо перед­бачено ст. 13 Конституції, положення якої конкретизовані у зе­мельному законі. Така конкретизація привела до істотних змін* у здійсненні державою своїх правомочностей власності на землю.

Земельним законом реалізація розглядуваних правомочностей покладена на органи виконавчої влади. Так, відповідно до ч. 2 ст. 84 ЗК право державної власності на землю набувається і ре­алізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Се­вастопольської міських, районних державних адміністрацій згідно з законом. Проте суб'єктом правомочностей щодо володіння, корис­тування і розпорядження земельними ресурсами нашої країни за­лишається держава як політико-правова організація суспільства.

По-іншому урегульовано земельним законом здійснення зазна­чених правомочностей при спільній власності на земельну ділянку. Наявність єдиного земельного наділу передбачає максимальне за­доволення інтересів усіх учасників цієї власності. Водночас існу­вання багатьох суб'єктів права на цей наділ зумовлює потребу не тільки в узгодженій волі, айв узгоджених діях. Отже, жоден з учас­ників спільної земельної власності не може самостійно, без враху­вання волі та інтересів інших учасників здійснювати правомочності власності щодо спільної земельної ділянки. Причому треба зазна-

* Відповідно до ст. 4 попереднього ЗК органи представницької влади — Верховна Рада України, Верховна Рада Республіки Крим, обласні, районні, міські, селищні та сільські ради визнавалися суб'єктами права державної власності на відповідні землі та могли делегувати свої повноваження органам виконавчої влади або виконавчим органам місцевого самоврядування.

чити, що існують значні відмінності між законодавчими вимогами до здійснення володіння, користування і розпорядження земельни­ми ділянками, що є об'єктами спільної часткової власності та ти­ми, які знаходяться у спільній сумісній власності.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 88 ЗК володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що знаходиться у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди — у судовому по­рядку. Узгоджені інтереси або конкретні дії співвласників закріплюються в договорі, який підлягає відповідному оформлен­ню. Саме в ньому визначаються умови і порядок здійснення пра-вомочностей щодо володіння, користування та розпорядження спільною земельною ділянкою. Вимоги ж щодо письмового оформ­лення та нотаріального посвідчення договору можуть бути доказо­вою базою у разі виникнення спору.

Фізичні та юридичні особи як власники своїх земельних діля­нок можуть об'єднувати їх на договірних засадах для досягнення найрізноманітніших цілей. Досить поширеними, наприклад, є ви­падки об'єднання громадянами своїх приватних землеволодінь на умовах спільної часткової власності для створення та ведення фер­мерського господарства, а підприємствами — для здійснення ком­плексного будівництва. Причому немає законодавчих перешкод для громадян, як й для юридичних осіб, у встановленні права спільної часткової власності на земельні ділянки з усілякими варіантами складу її учасників.

При об'єднанні земельних ресурсів комунальної власності також складаються відносини спільної часткової власності на землю, суб'єктами яких згідно зі ст. 142 Конституції є територіальні грома­ди сіл, селищ і міст. Це дає їм право на визначення порядку здійснення своїх правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження спільними земельними ділянками на узгоджених умовах, що закріплюються у відповідних договорах. Зазначені гро­мади відповідно до вказаної конституційної норми можуть на до­говірних засадах не тільки об'єднувати об'єкти комунальної влас­ності, а й створювати відповідні органи і служби, покликані вирішувати питання, пов'язані з їх використанням. У таких випад­ках рівень інтеграції комунальних земельних ресурсів, яка забезпе­чує реалізацію спільних інтересів, значно підвищується. Тому уп­равління такими земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

Проте ч. З ст. 86 ЗК зводить районні та обласні ради в ранг суб'єктів права спільної власності на об'єднані земельні ділянки сіл, селищ і міст. Таким чином, ці ради можуть не тільки викону­вати управлінські функції, а й здійснювати правомочності влас­ності на таких комунальних землях. Уявляється, що законодавче визнання районних та обласних рад суб'єктами права власності на об'єднані земельні ділянки територіальних громад виходить за межі конституційного положення про наділення їх лише функціями уп-

равління зазначеними земельними ділянками*. Це, зокрема, сто­сується здійснення районними та обласними радами, а також Вер­ховною Радою Автономної Республіки Крим повноважень, пов'яза­них з розпорядженням землями, що знаходяться у спільній влас­ності громад і передбачених статтями 7, 8 і 10 ЗК.

У зв'язку з тим, що право спільної сумісної власності на зе­мельну ділянку передбачено лише для громадян, йому притаманні деякі особливості, пов'язані з реалізацією власницьких правомоч-ностей. Так, відповідно до ч. З ст. 89 ЗК володіння, користуван­ня та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної влас­ності здійснюються за договором або за законом. Здійснення цих правомочностей за договором мало чим відрізняється від до­говірних засад володіння, користування та розпорядження зе­мельною ділянкою, що знаходиться у спільній частковій влас­ності.

Здійснення правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності за законом є презюмованим. Так, придбання земельної ділянки од­ним з подружжя у період шлюбу передбачає сумісне володіння, ко­ристування та розпорядження нею. Проте право спільної сумісної власності на земельну ділянку, передбачене законом, не виключає можливості визначення умов здійснення володіння, користування та розпорядження нею за договором, який може укладатися між її співвласниками.

Поряд із власницькими правомочностями земельне законодав­ство закріплює суб'єктивні права та юридичні обов'язки власників земельних ділянок. Безумовно, правомочності щодо володіння, ко­ристування і розпорядження земельною ділянкою також є суб'єктивними правами їх власників. Але вони становлять зміст права власності. Без них не може бути й цього права. А суб'єктивні права та юридичні обов'язки випливають із правомочностей щодо володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою та конкретизують їх.

Відповідно до ч. 1 ст. 90 ЗК власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; самостійно господарю­вати на землі; власності на посіви і насадження сільськогоспо-

* На здіснення правомочностей власності щодо земельних та Інших природних ресурсів районними та обласними радами вказує і Закон "Про місцеве самоврядування в Україні". Так, згідно зі ст. 43 цього Закону виключно на пленарних засіданнях районних та обласних рад вирішуються питання: продажу, передачі в оренду, концесію або під заставу об'єктів комунальної власності, які забезпечують спільні потреби територіальних громад та знаходяться в управлінні районних І обласних рад; регулювання земельних відносин; надання дозволів на спеціальне використання природних ресурсів районного або обласного значення, а також про скасування таких дозволів; організації територій і об'єктів природно-заповідного фонду місцевого значення та інших територій, Ідо підлягають особливій охоррні; надання згоди на передачу об'єктів державної власності у спільну власність територіальних громад і на передачу об'єктів права спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, що знаходяться у власності районних або обласних рад, у державну власність тощо.

дарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні ко­палини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші ко­рисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, пе­редбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі та споруди. Важливе значення має й закріплення у ч. 2 цієї статті положення про те, що порушені права власників земель­них ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Правам власників земельних ділянок кореспондують юридичні обов'язки, які покладаються на них. Так, згідно з ч. 1 ст. 91 ЗК власники земельних ділянок зобов'язані: забезпечувати їх викорис­тання за цільовим призначенням; додержувати вимог законодавст­ва про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та зем­лекористувачів; підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у поряд­ку, встановленому законом; дотримувати правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охо­ронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, ме­режі зрошувальних і осушувальних систем. Наведений перелік не є вичерпним, оскільки законами на власників земельних ділянок по­кладені й інші обов'язки.

Реалізація власниками землі та конкретних земельних ділянок своїх правомочностей, а також здійснення суб'єктивних прав і виконання юридичних обов'язків, як правило, відбуваються у рамках правовідносин. Це має місце, наприклад, при викорис­танні земельних ділянок у господарських цілях, застосуванні різних технологій для добуття їх корисних властивостей, вико¹-нанні необхідних землевпорядних і природоохоронних заходів тощо.

Загальним для здійснення власницьких правомочностей та ре­алізації прав і обов'язків власника щодо землі є те, що основні пов'язані з цим процесом вимоги передбачені в законі. Наприклад, у ч. З ст. 13 Конституції закріплене положення про те, що власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Аналогічні положення є у ч. 5 ст. 4 Закону "Про власність", відповідно до якого власник, здійснюючи свої права, зобов'язаний не завдавати шкоди навколишньому середовищу, не порушувати прав та охоронюваних законом інтересів громадян, юридичних осіб і держави. При здійсненні своїх прав і виконанні обов'язків власник також зобов'язаний додержувати моральних за­сад суспільства. Подібні вимоги закону стосуються не тільки влас­ників, а й осіб, які не є ними, тобто вони адресовані необмежено­му колу суб'єктів права, що протистоять власникам. Стосовно до