Вопрос 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее — ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110ЖК).

Жилищные кооперативы и ЖСК могут быть созданы гражданами, достигшими 16 лет, и юридическими лицами (ст. 111 ЖК).

Государственные органы и органы местного самоуправления, а также публичные образования не могут быть членами жилищных кооперативов, однако они могут оказывать содействие в их создании, например предоставить в пользование офисное помещение.

Число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. На том же собрании утверждается устав кооператива.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива.

Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.

На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание учредителей, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей.

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение собрания оформляется протоколом (п. 6 ст. 112 ЖК).

Собрание принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию, которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия устава.

Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан, желающих объединиться в кооператив.

До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и другими организациями. Полномочия по решению организационных вопросов по созданию жилищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной комиссии.

На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство. Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания граждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осуществить жилищное строительство, утверждает решение собрания об образовании жилищно-строительного кооператива, производит отвод земли для строительства дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-монтажные работы по возведению жилого дома кооператива. В таких случаях отвод земли производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.

В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно прорабатывают вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве собственности.

На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного кооператива.

На четвертом, заключительном этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.

С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся его членами.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с изм. и доп.)1.

Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание его членов; конференция, если число участников общего собрания членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива; правление кооператива и его председатель.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью избирается ревизионная комиссия (ревизор) кооператива на срок не более чем три года.

Имущество жилищного кооператива формируется за счет взносов его членов, доходов от собственной деятельности, а также иных источников (например, пожертвований).

Жилищные кооперативы и ЖСК создаются, как правило, без ограничения срока действия. Однако в соответствии со ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.