2015-06-26
3516
Правовой формой реализации прав граждан на наем жилого помещения является гражданско-правовой договор (обязательственное правоотношение). Понятие договора найма жилого помещения дано в ст. 671 ГК. При разработке этого понятия законодатель исходит из принципов частного права, предусмотренных в ст. 1 ГК, с учетом новой концепции удовлетворения потребностей граждан в жилье путем создания свободного рынка жилья. Хотя коммерческий рынок жилья только начал складываться, в Гражданском кодексе содержатся нормы (ст. 671—688 ГК, за исключением ст. 672), посвященные регулированию рыночных отношений в жилищной сфере. Однако ни в одной статье института найма жилых помещений не обнаруживается наименование договора коммерческим. Только правовой анализ содержания этих норм и выделение в ст. 672 ГК договора найма жилого помещения, по которому большинство граждан России получили государственное жилье, как договора социального найма, дало основание в юридической литературе именовать его таковым.
|
|
|
Вместе с тем в п. 1 ст. 671 ГК законодатель сформулировал общие положения, применяемые как к коммерческому договору найма жилых помещений, так и к договору социального найма. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Из содержания п. 1 ст. 671 ГК следует, что договор найма жилого помещения по своей правовой природе является консенсуальным, возмездным, двусторонним, поскольку:
· он возникает с момента достижения соглашения по всем существенным его условиям;
· жилое помещение предоставляется за плату;
· стороны договора наделены правами и обязанностями.
По общим правилам наймодателем договора может быть собственник жилого помещения: гражданин, юридическое лицо, субъект Российской Федерации, районное и городское муниципальное образование, а также управомоченное собственником лицо, жилищно-эксплуатационная контора, унитарное государственное или муниципальное предприятие, имеющее ведомственный жилищный фонд.
Нанимателем жилого помещения всегда выступает только гражданин, с которым заключен договор (ст. 677 ГК). Право пользования жилым помещением приобретают также граждане, постоянно проживающие в нем с нанимателем при условии, если они указаны в договоре. При определении лиц, приобретающих право пользования жилым помещением в соответствии с коммерческим договором, законодатель отказался от общепринятого понятия члена семьи нанимателя, применяемого в договоре социального найма жилья (ст. 53 ЖК РФ). Разумеется, с нанимателем, как правило, постоянно проживают члены его семьи, именуемые в соответствии с п. 2 ст. 677 ГК гражданами. Вместе с тем постоянно проживающими с нанимателем гражданами могут быть и нечлены его семьи.
|
|
|
Если в заключенном договоре не указаны фактически постоянно проживающие с нанимателем граждане, либо возникла потребность во вселении нового пользователя жилым помещением (например, наниматель женился), то вселение осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Лишь при вселении несовершеннолетних детей нанимателя или граждан, постоянно с ним проживающих, такое согласие не требуется (ст. 679 ГК).
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что при вселении следует иметь в виду норму жилой площади, установленную субъектами Российской Федерации в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 г.
Вселение в жилое помещение новых пользователей не зависит от наличия регистрации гражданина по месту жительства нанимателя. Конституционный Суд РФ в постановлении от 2 февраля 1998 г. отметил, что Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства (СЗ РФ. 1998. № 6. ст. 783).
В соответствии с принципом юридического равенства участников гражданского правоотношения (п. 1 ст. 1 ГК) в п. 2 ст. 677 ГК предусмотрено, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Известно, что в двустороннем договоре соответственно субъективному гражданскому праву лица предусматривается его обязанность. В п. 3 ст. 677 ГК установлено, что наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия коммерческого договора найма жилого помещения.
Объектом договора выступает только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, свободное фактически и юридически. Фактически свободным жилое помещение признается, если к моменту заключения договора в нем никто не проживает. Юридически свободным считается жилое помещение, на которое нет обязательственных прав другого гражданина. Если, например, наниматель однокомнатной квартиры призван на действительную военную службу, то в течение срока службы фактически жилое помещение является свободным, а юридически нет, поскольку за военнослужащим сохраняется право на занимаемое им до призыва в армию жилое помещение. Как правило, объектом договора является квартира либо дом. Наряду с этим, объектом договора может быть часть квартиры в виде изолированной комнаты (комнат) или части жилого дома. Проходная и запроходная (смежные) комнаты, а также подсобные нежилые помещения нельзя предусматривать в качестве самостоятельного объекта договора найма жилого помещения.
Форма договора — простая письменная. Нарушение этой формы не влечет за собой недействительность договора. Однако в случае спора стороны не вправе ссылаться на показания свидетелей в подтверждение сделки и ее условий.
В отличие от договора социального найма, заключаемого на неопределенный срок, коммерческий договор найма жилых помещений заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не указан, он считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Это общее правило. Вместе с тем в п. 2 той же статьи предусмотрен новый вид коммерческого договора — краткосрочный договор, который заключается на срок до одного года. Введение в жилищное законодательство краткосрочного коммерческого договора обусловлено тем, что по этому договору значительно ограничены права нанимателя.
|
|
|
Итак, коммерческие отношения в сфере найма жилья возникают на основании юридического факта — договора найма жилого помещения.
4. Содержание коммерческого договора найма жилого помещения
Как и любое обязательственное правоотношение, содержание договора найма жилого помещения — это совокупность субъективных гражданских прав и обязанностей его участников (наймодателя и нанимателя), возникающих с момента достижения соглашения о найме жилья.
На основании п. 1 ст. 676 ГК наймодатель обязан предоставить нанимателю обусловленное договором конкретное жилое помещение: квартиру, дом, часть квартиры в виде одной или нескольких комнат, часть дома с предусмотренными в договоре коммунальными удобствами и размером полезной и жилой площади, пригодное для постоянного проживания. Размер жилой площади по коммерческому договору в нормативном порядке не ограничен.
В соответствии со ст. 681 ГК на наймодателя возлагается обязанность осуществлять капитальный ремонт сдаваемого в наем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилья. Текущий ремонт по общим правилам является обязанностью нанимателя. Однако договором и эта обязанность может быть возложена на наймодателя.
Для обеспечения нормального функционирования этого фонда постановлением Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. были утверждены:
· "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придворной территории РСФСР";
· "Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР" (СП РСФСР. 1986. № 2. Ст.10; Жилищный кодекс РСФСР (с постатейными материалами) М.: Юриздат, 1991. С. 139-153).
Правила и Типовой договор являются действующими. В соответствии с Правилами и заключенным договором наймодатель (жилищно-эксплуатационная контора и другие, созданные для этого, организации) обязан оказывать технические услуги по поддержанию в надлежащем (рабочем) состоянии санитарно-технического и иного оборудования, обеспечивать централизованное отопление, водоснабжение (в том числе горячей водой), вывоз мусора, поддерживать чистоту подъездов, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов, а также придомовой территории. В частности, наймодатель должен исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии — немедленно.
|
|
|
У наймодателя, выполнившего возложенные на него обязанности, возникает основное обязательное право требования к нанимателю — оплаты предусмотренной договором квартплаты и оказанных коммунальных услуг. Вместе с тем если повреждение жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования произошло по вине нанимателя, то наймодатель осуществляет ремонт за счет нанимателя. Наймодатель наделен также правом требования расторжения коммерческого договора найма жилого помещения в судебном порядке по основаниям, предусмотренным в ст. 687 ГК.
Наниматель наделен субъективным гражданским правом требования к наймодателю о предоставлении ему обусловленного договором найма жилого помещения и оказания рассмотренных выше коммунальных услуг. Наниматель вправе владеть и пользоваться жилым помещением только для проживания. В общежитиях и гостиницах он лишь пользуется предоставленным ему жильем.
По истечении срока, определенного договором, за исключением краткосрочного соглашения, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Если наймодатель откажется от продления договора в связи с решением не сдавать в наем жилое помещение, а затем в течение года заключит договор найма с другим нанимателем, то бывший наниматель вправе требовать в судебном порядке признания этого договора недействительным и (или) взыскать причиненные отказом в продлении договора убытки.
Замена нанимателя договора возможна в двух случаях:
· во-первых, по требованию нанимателя и лиц, постоянно проживающих с ним, наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, проживающих с ним, только с согласия наймодателя;
· во-вторых, в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения, нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.
Договор найма жилого помещения продолжает действовать на прежних условиях. При таком положении согласие наймодателя на замену нанимателя не требуется. Если общего согласия между всеми лицами, проживающими с бывшим нанимателем о его замене другим лицом, не достигнуто, то все граждане, постоянно проживающие с нанимателем, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК).
На основании ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Право пользования жильем должно осуществляться в формах, не нарушающих жилищные права и интересы лиц, постоянно проживающих с ним, а также права нанимателей соседних квартир.
Вместе с тем наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Если порча жилого помещения либо санитарно-технического оборудования будет допущена по вине нанимателя, то ремонт наймодатель осуществляет за его счет. Наниматель не имеет права без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.
Одной из основных обязанностей нанимателя является своевременная (до 10 числа следующего месяца) оплата за пользование жилым помещением и за оказанные коммунальные услуги.
Следует иметь в виду, что переход права собственности на занимаемое по договору жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение договора. Права и обязанности, установленные для наймодателя договором, полностью переходят к новому собственнику жилого помещения (ст. 675 ГК).
5. Расторжение коммерческого договора найма жилого помещения
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации "никто не может быть произвольно лишен жилища". Однако в случаях, предусмотренных законом, допускается прекращение обязательственных правоотношений по найму жилья. В части 4 ст. 10 ЖК РФ установлено — никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Именно об этом идет речь в п. 1 ст. 687 ГК. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Вместе с тем наниматель должен письменно предупредить наймодателя об этом за три месяца — это новое положение. Со дня выезда нанимателя со всеми проживающими с ним гражданами на новое место жительства договор считается расторгнутым. Если помещение освободил только наниматель или кто-либо из граждан, постоянно проживающих с ним, то соглашение остается в силе. При выезде нанимателя изменится субъектный состав правоотношения.
По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным в ст. 687 ГК, и лишь в судебном порядке.
Наймодатель вправе потребовать расторжения договора коммерческого найма жилья по следующим основаниям:
· во-первых, в случае невнесения нанимателем квартплаты за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — если оплата не внесена более двух раз по истечении установленного соглашением срока;
· во-вторых, в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;
· в-третьих, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, жилое помещение используют не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.
По всем случаям допущенных правонарушений наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения наниматель или проживающие с ним лица продолжают совершать те же нарушения, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть коммерческий договор найма жилого помещения.
В п. 3 ст. 687 ГК установлены случаи расторжения договора в судебном порядке по инициативе как наймодателя, так и нанимателя:
· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
· в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Непригодность жилого помещения для постоянного проживания признается межведомственной комиссией, назначаемой администрацией района в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утвержденным приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529 (Жилищный кодекс РСФСР (с постатейными материалами). М.: Юриздат, 1991. С.83-87).
Последствием расторжения коммерческого договора найма жилого помещения является выселение нанимателя, а также граждан, постоянно проживающих с ним, без предоставления им другого жилого помещения (ст. 688 ГК), о чем суд должен указать в решении.
6. Основания возникновения жилищного правоотношения социального найма
В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с нормами, установленными законом. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилья.
Коммерческий наем жилья — результат соглашения между наймодателем и нанимателем. Жилищное правоотношение социального найма возникает на основании сложного юридического состава, в порядке, предусмотренном Жилищном кодексом РСФСР, "Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", утвержденными постановлением Совета министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 (СП РСФСР. 1984. № 14. Ст. 121).
Для приобретения права на жилое помещение гражданин должен стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, по месту его постоянного жительства, подав заявление в администрацию районного (поселкового) муниципального образования. Жилищная комиссия администрации проверяет нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий и рекомендует принять или отказать в принятии на учет лица, подавшего заявление. Решение о включении в список нуждающихся в улучшении жилищных условий принимается на заседании администрации. Если унитарное государственное, муниципальное предприятие и учреждение имеет на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ведомственный жилищный фонд, то их работник подает заявление о включении в список нуждающихся в исполнительный орган юридического лица. Жилищная бытовая комиссия комитета профсоюза проверяет нуждаемость работника в улучшении жилищных условий и делает заключение по существу поданного заявления. Решение о включении работника в список нуждающихся с учетом рекомендации жилищно-бытовой комиссии принимается на совместном заседании комитета профсоюза и администрации.
Гражданин вправе стать на учет нуждающихся одновременно и в администрации муниципального образования, и по месту работы, если организация имеет ведомственное жилье.
В соответствии со ст. 29 ЖК РСФСР нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане: имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектами Российской Федерации.
Предоставление жилья гражданам, состоящим на учете нуждающихся, осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в общий список № 1 на получение жилья. Граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений, включаются, соответственно, в отдельные списки № 2 и № 3.
В первую очередь жилье предоставляется:
· инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам;
· Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, Героям России, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой славы, "За службу Родине в Вооруженных силах СССР" всех трех степеней;
· другим лицам, предусмотренным в ст. 36 ЖК.
Право на внеочередное предоставление жилых помещений имеют:
· граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для жилья;
· граждане по окончании пребывания в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, с которой они выбыли на воспитание;
· лица, окончившие аспирантуру, ординатуру, высшие, средние профессионально-технические учебные заведения, направляемые на работу в другую местность, а также работники, направленные на работу в другую местность в порядке перевода (ст. 37 ЖК).
В соответствии с п. 8 "Положения о порядке возмещения ущерба, причиненного гражданину незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда" административные органы обязаны возвратить гражданину, утратившему право на жилое помещение в связи с незаконным осуждением, ранее занимаемое им жилое помещение. Если его возвратить невозможно, то реабилитированному гражданину предоставляют в установленном порядке вне очереди в том же населенном пункте равноценное благоустроенное жилое помещение с учетом действующих норм жилой площади и состава семьи (Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 21. Ст. 741), но не позднее трех месяцев со дня обращения.
Предоставление гражданам жилых помещений социального использования в государственном и муниципальном жилищных фондах, находящихся в ведении муниципальных образований, производится по решению администрации района, поселка, сельского совета, а ведомственного жилищного фонда — на основании совместного решения профсоюзного комитета и администрации унитарных государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, имеющих жилье на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. При принятии решения о предоставлении жилья эти органы обязаны исходить из одинаковых качественных критериев и норм жилой площади, предусмотренных Жилищным кодексом и другими нормативными актами жилищного законодательства.
На основании ст. 52 ЖК предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.
Предоставляемое гражданам жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать санитарным и техническим условиям, а также нормам жилой площади, установленным субъектами Российской Федерации. По коммерческому договору размер жилой площади не нормирован. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9-ти лет, кроме супругов. В соответствии со ст. 46 ЖК освободившаяся смежная комната подлежит передаче в пользование нанимателя, оставшегося проживать в жилом помещении со смежными комнатами. Освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, в которой проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В случаях, когда в квартире нет таких граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется нанимателям той же квартиры, имеющим жилую площадь менее установленной в ст. 38 ЖК общей нормы на одного человека — 12 квадратных метров.
При отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и нанимателей, имеющих жилую площадь менее установленной на одного человека нормы (12 м2), освободившееся изолированное жилое помещение заселяется в общем порядке. В тех случаях, когда гражданин имеет право на дополнительную жилую площадь, то освободившееся жилое помещение предоставляется ему с учетом этого права.
В соответствии со ст. 39 ЖК сверх установленной нормы жилой площади на одного человека отдельным категориям, предусмотренным жилищным законодательством, предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10-ти квадратных метров. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой ими работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен. Порядок, условия и перечень категорий граждан, имеющих право на дополнительную жилую площадь, установлен постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью" (СУ РСФСР. 1930. № 14. Ст. 181; Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. Т. 1. М., 1972. С. 681-688) с последующими изменениями и дополнениями.
Право на дополнительную жилую площадь имеют:
· лица, страдающие хроническими заболеваниями, установленными в специальном перечне;
· Герои Советского Союза, Герои России, лица, награжденные тремя орденами Славы;
· военнослужащие и сотрудники органов МВД России в звании полковника и выше;
· научные работники, имеющие ученую степень и ученое звание профессора, доцента, старшего научного сотрудника, аспиранты, писатели, художники, композиторы, кинорежиссеры, скульпторы, архитекторы.
Решение о предоставлении жилья передается в отдел по учету и распределению жилых помещений администрации, который выдает гражданину ордер. Содержание ордера определено решением администрации. Если в исполнительном органе муниципального образования нет такого отдела, то ордер выдает администрация, принявшая решение о распределении жилого помещения.
В качестве нанимателя будущего договора социального найма жилья в ордере указывается гражданин, принятый на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также члены его семьи. Кроме того, в ордере обозначается адрес жилого помещения, его состав (отдельная квартира, комната или комнаты), размер жилой площади. Выдача ордера — третий административный акт сложного юридического состава, в соответствии с которым возникает жилищное правоотношение.
На основании ордера жилищно-эксплуатационная организация, в ведении которой находится предоставленное жилое помещение, заключает с гражданином гражданско-правовой договор социального найма жилья. Именно этим договором завершается процедура возникновения гражданского правоотношения по найму жилого помещения социального использования, поскольку лишь на основании договора у наймодателя и нанимателя возникают субъективные гражданские права и обязанности. Вселение гражданина в предоставленное ему жилое помещение осуществляется в соответствии с договором.
Таким образом, жилищное правоотношение по договору социального найма жилого помещения возникает на основании сложного юридического состава (фактического состава), в который входят следующие административные акты:
· решение о постановке на учет гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий;
· решение администрации муниципального образования о предоставлении гражданину жилого помещения;
· выдача ордера;
· гражданско-правовой договор социального найма жилья.
В отличие от социального найма, основанием возникновения правоотношения коммерческого найма жилого помещения является только гражданско-правовой договор.
Ведомственный государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных государственных и муниципальных предприятий и учреждений, предоставляется их работникам на основании совместного решения комитета профсоюза и администрации этих организаций.
Особенность предоставления ведомственного жилья состоит в том, что списки о распределении жилых помещений передаются для утверждения в районную администрацию, которая, осуществляя контроль за законностью предоставления жилья, вправе утвердить или отказать в утверждении списка в отношении конкретного работника. Если администрация района откажет в утверждении списка, то вопрос о распределении конкретной квартиры возвращается на повторное рассмотрение тому же органу. Администрация района не вправе по своему усмотрению предоставить жилое помещение другому работнику.
Утвержденные списки передаются в отдел по учету и распределению жилых помещений администрации района для выдачи единого по форме ордера на имя гражданина, которому предоставляется жилье.
На основании ордера гражданин заключает с юридическим лицом, которому государственное и муниципальное жилье принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, договор социального найма жилого помещения.
7. Договор социального найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения, данное законодателем в п. 1 ст. 671 ГК, в одинаковой степени относится как к коммерческому договору найма, так и к договору социального найма жилья. Жилые помещения наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование за плату для проживания в нем. Отсюда оба вида договоров консенсуальные, возмездные, взаимно обязывающие. Более того, часть жилищных отношений в Гражданском кодексе РФ урегулирована одинаково, о чем прямо указано в п. 3 ст. 672 ГК. Отличие социального найма жилья от коммерческого договора найма жилых помещений — в субъектном составе этих двух видов договоров и их объектах, а также в их содержании. При выявлении этих особенностей необходимо иметь в виду, что отношения коммерческого найма жилищ регулируются Гражданским кодексом и иными федеральными законами, а регулирование договора социального найма жилых помещений отнесено к совместной компетенции России и ее субъектов (ст. 72 Конституции Российской Федерации).
Субъектный состав договора социального найма жилых помещений.
В качестве наймодателей выступают собственники не любого жилья, а лишь государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ст. 672 ГК). Однако в большей части жилищных правоотношений в качестве наймодателей конкретных договоров участвуют не собственники жилых помещений непосредственно, а созданные ими организации: жилищно-эксплуатационные конторы, унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также учреждения, обладающие ведомственным жилищным фондом.
Нанимателем договора, как правило, является гражданин, стоявший на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, указанный в ордере. Субъектами обязательственного жилищного правоотношения на стороне нанимателя выступают члены его семьи, перечисленные в ордере или вселившиеся впоследствии к нанимателю. На основании ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители при условии, если они проживают в жилом помещении, указанном в договоре, совместно с нанимателем. Кроме того, членами семьи нанимателя могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные лица (например, состоящие в гражданском браке с нанимателем или другими членами его семьи) при условии, если они проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.
Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака), но продолжают проживать с ним в помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
Кроме изложенных прав и обязанностей, каждый взрослый, проживающий в квартире, вправе вселить в жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи (ст. 54 ЖК). Для вселения к родителям детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется.
Лица, вселившиеся в соответствии с требованиями ст. 54 ЖК, приобретают равное с нанимателем и членами его семьи право пользования всем жилым помещением, если при вселении между вселяющимися гражданами, с одной стороны, и нанимателем и проживающими с ним членами его семьи, с другой стороны, не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
К жилым помещениям социального использования относится все жилье, предоставленное гражданам из государственного жилищного фонда в советский период истории России, а также жилые помещения, полученные из государственного и муниципального жилищного фонда в 90-х гг. Из объектов правоотношений социального найма исключаются жилые помещения, приватизированные нанимателями. Приватизированная часть жилищ перешла из государственного и муниципального фонда в фонд частной собственности граждан, и отношения по владению, пользованию и распоряжению этими жилыми помещениями регулируются институтом «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 288-293 ГК). Оставшийся государственный и муниципальный жилищный фонд, находящийся во владении и пользовании граждан, а также вновь создаваемое жилье социального использования подчинен правовому режиму, установленному в Жилищном кодексе.
Приватизированные жилые помещения гражданин может использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи, а также вправе сдавать внаем по коммерческому договору. Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами квартиры или внутри квартиры, обслуживающее более одного жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также не вправе совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, в том числе сдавать по коммерческому договору найма.
Содержание договора социального найма жилья в многоквартирном доме в части эксплуатации жилых помещений, оборудования квартиры и оборудования, обслуживающего более одной квартиры, идентичны содержанию коммерческого договора найма. Исключением является плата за жилое помещение и оказываемые организацией, осуществляющей эксплуатацию дома, услуги по ремонту и др. Размер платы за жилые помещения в коммерческом договоре найма, напротив, устанавливается соглашением сторон. Размер платы за жилое помещение и оказываемые коммунальные услуги по договору социального найма устанавливается в нормативном порядке. Основным законодательным актом, заложившим современный подход к оплате жилья и коммунальных услуг, является "Закон об основах федеральной жилищной политики". В соответствии со ст. 15 Закона оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг должен был осуществляться в течение пяти лет. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. № 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 3139) предусмотрен переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг с целью обеспечить в 2003 г. уровень платежей в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Наниматель жилого помещения социального использования обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяцем (ст. 56 ЖК).
В отличие от коммерческого договора, заключаемого на срок до пяти лет, договор социального найма жилья бессрочный.
В случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 60 ЖК, за гражданином сохраняется право на жилое помещение на весь срок фактического непроживания в нем. В частности, сохраняется право на жилое помещение за гражданином, призванным на действительную военную службу в течение всего срока службы, за призванным из запаса на действительную военную службу офицером в течение трех лет службы, а за находящимися на действительной военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы право на жилье сохраняется в течение первых пяти лет пребывания на действительной военной службе. Право на жилое помещение сохраняется и в других случаях, установленных в ст. 60 ЖК. Вместе с тем, в части первой ст. 60 ЖК было предусмотрено общее правило, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется право на жилое помещение в течении шести месяцев. На основании п.8 ч.2 ст.60 ЖК за гражданами осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке жилая площадь за ними сохраняется до приведения приговора в исполнение.
Конституционный Суд Российской Федерации Постановлением от 23 июня 1995 г. изложенные положения ст.60 ЖК, как не соответствующие статьям 40 ч.5, 46 ч.1, 55 ч.3 Конституции РФ, признал недействительными. В постановлении Конституционный Суд РФ отметил, что "временное отсутствие гражданина (нанимателя или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением". (СЗ РФ. 1995. №. 27. ст. 2622).
Наниматель жилья по договору социального найма вправе приватизировать занимаемое им жилое помещение в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Таким образом, договор социального найма отличается от коммерческого договора найма жилого помещения такими существенными условиями договора, как установление платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги в нормативном порядке с учетом социальной защиты малообеспеченной части населения, бессрочность найма жилья, права нанимателя и членов его семьи на приватизацию занимаемого ими жилого помещения.
8. Право нанимателя на вселение временных жильцов. Поднаем жилого помещения
В ст. 680 ГК предусмотрено право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение временных жильцов. Правовое положение временных жильцов одинаково как по коммерческому, так по договору социального найма жилых помещений. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, а по договору социального найма — наниматель и члены его семьи, по общему согласию вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Это соглашение реализуется при условии предварительного уведомления о нем наймодателя. Извещенный наймодатель вправе, но не обязан запретить проживание временных жильцов, если вселением будет нарушено требование закона о норме жилой площади на одного человека, составляющей 12 квадратных метров. Отсюда следует, что при соблюдении этой нормы наймодатель не может запретить проживание временных жильцов.
Из общих правил для обоих видов договоров в п. 2 ст. 683 ГК установлено исключение для краткосрочного коммерческого договора, по которому не применяются предусмотренные ст. 680 ГК положения о временных жильцах. Однако этот запрет не является нормой императивной, поскольку краткосрочным договором может быть предусмотрено право на возможность вселения нанимателем временных жильцов.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. По истечении согласованного срока проживания временные жильцы обязаны освободить жилое помещение. Если срок при вселении не был определен, то в пределах шести месяцев по требованию нанимателя либо гражданина, постоянно с ним проживающего (по договору социального найма — члена семьи нанимателя), временные жильцы обязаны не позднее семи дней со дня предъявления требования освободить жилое помещение. Временные жильцы самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
На основании п. 1 ст. 685 ГК наниматель обоих видов договоров (коммерческого и социального найма) с согласия наймодателя вправе по договору поднайма передать часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателя. Договор поднайма жилого помещения заключается с согласия наймодателя, но в нем не упоминается о согласии граждан, постоянно проживающих с нанимателем по коммерческому договору, и о согласии членов семьи нанимателя по договору социального найма жилья. Такая формулировка закона вовсе не означает, что наниматели по обоим видам договоров могут заключать договоры поднайма, игнорирующие мнение проживающих с ними лиц. Поскольку граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по коммерческому договору (п. 2 ст. 677 ГК), и члены семьи нанимателя, проживающие с ним по договору социального найма жилья (ч. 1 ст. 53 ЖК), наделены равными правами по пользованию жилым помещением, то для заключения нанимателем договоров поднайма необходимо получать согласие всех проживающих с ним совершеннолетних граждан. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 м2). Договор поднайма — возмездный.
Права поднанимателя на пользование жилым помещением производны от прав на него нанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Если прекращается договор найма, то прекращается и договор поднайма.
9. Изменение социального договора найма жилого помещения
Изменение социального договора найма жилого помещения допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК). В случаях, предусмотренных законом, изменение допускается по требованию члена семьи нанимателя, нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
На основании ст. 86 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним самостоятельного договора найма жилого помещения (раздела жилой площади). Это право можно осуществить с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи при условии, если в соответствии с приходящейся на долю этого члена семьи жилой площадью можно выделить отдельную изолированную комнату. Не допускается заключение самостоятельного договора найма жилого помещения, если в квартире комнаты смежные, поскольку в соответствии со ст. 52 ЖК предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение.
Не допускается раздел служебного жилого помещения, поскольку оно предоставлено нанимателю в связи с трудовыми отношениями, а право членов его семьи на это жилое помещение производно от прав нанимателя.
Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе потребовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение (ст. 87 ЖК).
Все споры, возникающие при реализации права на изменение договора найма жилого помещения, разрешаются судом.
10. Обмен жилыми помещениями
На основании ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения социального использования вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем. Обмен возможен не только между нанимателями одного населенного пункта, но и с нанимателем другого города, рабочего поселка и сельского совета. Сделка по обмену производится путем соглашения двух (или более) нанимателей между собой о взаимной передаче прав и обязанностей по договорам найма жилых помещений.
При обмене отношения складываются так, что в договорах найма жилых помещений на место одного нанимателя становится другой и наоборот. Договоры жилищного найма как были, так и остаются. Происходит лишь изменение в субъектном составе этих правоотношений. Поэтому обмен жилыми помещениями по своей правовой природе является переменой лиц в обязательстве с уступкой требования и переводом долга (см.: Медведев М.Ф. Правовая природа обмена жилыми помещениями // Труды Высшей следственной школы МВД СССР. Волгоград, 1969. С. 287-296). Общие основания и порядок перемены лиц в обязательстве предусмотрены ст. 382-392 ГК.
Варианты обмена находят сами наниматели.
Обмен жилыми помещениями производится с соблюдением следующих правил:
1. Для обмена необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих.
2. При обмене смежной комнаты требуется письменное согласие нанимателя и членов его семьи, проживающих в другой смежной комнате.
3. Если производится обмен жилого помещения несовершеннолетнего его опекуном, то требуется согласие органов опеки и попечительства.
4. Обмен жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений (ведомственный жилищный фонд), осуществляется с согласия этих организаций. Отказ организации в согласии на обмен наниматель вправе обжаловать в судебном порядке.
В ст. 70 ЖК предусмотрено право члена семьи нанимателя на обмен жилой площади (а не отдельного жилого помещения). Совершеннолетний член семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов его семьи вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим нанимателем при условии, что въезжающее в порядке обмена лицо вселяется в качестве члена семьи нанимателя.
Например, супруги К. с совершеннолетним сыном занимали двухкомнатную квартиру. Мать К. жила в отдельной однокомнатной квартире. С согласия супругов К. и, естественно, с согласия матери К. их совершеннолетний сын свою долю жилой площади обменивает на однокомнатную квартиру бабушки, которая, в свою очередь, вселяется в двухкомнатную квартиру супругов К. как член их семьи.
Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых администрацией района либо бюро по обмену жилых помещений, созданного администрацией муниципалитета. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.
Предоставляя широкие права для обмена, законодатель предусмотрел условия, при которых обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК).
Обмен не допускается:
· во-первых, если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения, поскольку неизвестно, какое будет принято решение суда о праве на него нанимателя;
· во-вторых, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;
· в-третьих, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством или перепланировкой жилых помещений;
· в-четвертых, если жилое помещение является служебным или находится в общежитии;
· в-пятых, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным, когда он произведен с нарушением условий, предусмотренных Жилищным кодексом, а также по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.
11. Право пользования служебными помещениями и общежитиями
Служебные жилые помещения предназначаются для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него (ст. 101 ЖК) (коменданты, дворники, слесари-водопроводчики, электрики и др.).
Служебные помещения могут предоставляться также участковому инспектору отдела внутренних дел, директору школы в школьном здании, главному врачу в здании больницы. Перечень категории работников, которым может быть предоставлено служебное жилье, устанавливается законодательством.
Жилые помещения включаются в число служебных решением администрации муниципального образования до предоставления их гражданам. Если гражданину предоставили жилое помещение, а после его заселения помещение было решено включить в число служебных, то сложившиеся фактические отношения регулируются общими нормами о договоре социального найма жилья.
Служебные жилые помещения в домах, находящихся в ведении муниципальных образований, предоставляются по решению администрации муниципалитета. В ведомственных домах государственного и муниципального жилищных фондов — по решению администрации унитарных предприятий и учреждений. На основании принятых решений администрация соответствующего муниципалитета выдает ордер на жилое помещение специального образца. С гражданином, на имя которого выдан ордер, заключается письменный договор найма жилья. В договоре указывается, что он заключен на время работы нанимателя в организации, в связи с чем ему предоставлено служебное жилое помещение. Гражданин предупреждается о том, что после прекращения им трудовых отношений с организацией он и члены его семьи обязаны это помещение освободить. Во время действия договора стороны наделены теми же правами и обязанностями, как и в договоре социального найма жилья.
Рабочие и служащие, прекратившие с организацией трудовые отношения, подлежат выселению из служебных жилых помещений со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другой жилой площади. Выселение производится в судебном порядке. Однако граждане, имеющие льготы, предусмотренные ст. 108 ЖК, без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены.
К этой категории граждан относятся:
· инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
· участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
· лица, проработавшие в организации не менее десяти лет;
· другие граждане, перечисленные в ст. 108 ЖК.
Следует иметь в виду, что если кто-либо из членов семьи нанимателя служебного жилого помещения пользуется льготами, то наниматель и члены его семьи не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Равно не подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения работники, прекратившие трудовые отношения с организацией, если кто-либо из членов их семьи находится в трудовых отношениях с этим юридическим лицом. Однако во всех этих случаях организация вправе выселить работника с предоставлением ему с семьей другого жилого помещения.
Верховный Суд СССР разъяснил судам, что при разрешении споров о выселении из служебных помещений суды должны учитывать основания, исключающие возможность выселения, независимо от того, когда они возникли: ко времени прекращения трудовых отношений или впоследствии, но до разрешения судом дела о выселении.
Своим работникам, студентам, учащимся организации на время их работы или учебы могут предоставлять общежития. Под общежитием имеются в виду специально приспособленные или построенные для этого дома. В соответствии с "Примерным положением об общежитиях", утвержденным постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. (Собрание постановлений РСФСР. 1988. № 17. Ст. 95), общежития укомплектовываются мебелью, предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха. Общежития предоставляются, как правило, покоечно, в размере не менее 6-ти квадратных метров на одного человека в соответствии с ордером, выданным гражданину органом юридического лица на основании совместного решения администрации и комитета профсоюза. Вместе с тем некоторым гражданам могут предоставляться отдельные жилые помещения в виде комнаты и даже квартиры. В соответствии с п. 10 Положения самовольное переселение из одного помещения общежития в другое запрещается.
Поскольку общежития предоставляются на время работы или учебы, то после прекращения гражданами трудовых отношений или учебы они подлежат выселению из общежития. В соответствии со ст. 110 ЖК выселение из общежитий производится в судебном порядке. Без предоставления другого жилого помещения подлежат выселению сезонные и временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору. В таком же порядке выселяются из общежитий лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.
Другие работники организаций, поселившиеся в общежитие в связи с заключением трудового договора, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины, за совершение преступления и из-за невозможности совместного проживания с ними. Лица, прекратившие трудовые отношения с организацией по другим основаниям (сокращение штатов, по непригодности, в связи с болезнью и др.), могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения. Без предоставления другой жилой площади не могут быть выселены из общежитий лица, пользующиеся льготами, перечисленные в ст. 108 ЖК.
12. Расторжение договора социального найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения социального использования прекращается на основании правопрекращающих юридических фактов, которые делятся на события и действия.
Смерть одинокого гражданина, проживающего в жилом помещении по договору социального найма, является событием, прекращающим договор, ибо не стало одной стороны правоотношения. Если вследствие пожара сгорел жилой дом, то это событие также служит основанием для прекращения договора, ибо нет объекта правоотношения, по поводу которого стороны вступили в сделку. Прекращение договора вследствие наступления событий жилищным законодательством не предусмотрено, поскольку гражданское право регулирует волевые отношения между людьми, а события возникают помимо их воли.
Прекращение договора на основании юридических фактов, относящихся к действиям физических и юридических лиц, возможно как по инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя по основаниям и в порядке, предусмотренными жилищным законодательством.
Расторжение договора по инициативе нанимателя регламентирует ч. 1 ст. 89 ЖК. Наниматель жилого помещения социального найма с согласия (основания) членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (порядок). Таким же правом наделен и наниматель коммерческого договора. Только о расторжении договора он должен письменно предупредить наймодателя за три месяца.
Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Расторжение договора и, в связи с этим, выселение нанимателя и членов его семьи, как правило, допускается лишь с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Только за допущенное правонарушение, предусмотренное жилищным законодательством, возможно выселение без предоставления другого жилого помещения.
Критерии благоустроенности жилых помещений, предоставляемых при выселении по инициативе наймодателя, предусмотрены в ст. 40, 41, 96 ЖК и п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" (Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 8-15).
Предоставляемое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного города, поселка, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Тот же населенный пункт определяется существующим административным делением в пределах черты поселка, города.
Под понятием благоустроенности имеются в виду те удобства, которые есть в большинстве домов капитального типа населенного пункта. При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
В отдельных случаях вопрос о благоустроенности помещения необходимо решать с учетом состава семьи. Если одному из членов семьи по состоянию здоровья противопоказано проживание в предоставляемом помещении, то такое заселение нельзя признать соответствующим требованию закона. Например, один из членов семьи нанимателя — инвалид в связи с ампутацией ноги, пожилой человек, а помещение — на верхнем этаже дома, не имеющего лифта.
Кроме благоустроенности, согласно ст. 96 ЖК помещение должно быть размером не менее того, которое занимал выселяемый. Если наниматель имел лишнюю жилую площадь, помещение предоставляется в соответствии с нормой не менее 12-ти квадратных метров на одного человека, а нанимателю, имеющему право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшемуся ею, должны выделить помещение с учетом этого права. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Более того, Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3 апреля 1987 г. разъяснил судам, что при выселении из жилого помещения меньшего, чем это предусмотрено нормой, по которой предоставляется жилое помещение в населенном пункте, выселяемому предоставляется помещение с учетом этих норм (в Волгоградской области — не менее 9-ти квадратных метров на одного человека).
Однако в тех случаях, когда наниматель занимает жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, либо гражданин имеет в личной собственности дом, состоящий из нескольких комнат, по размерам превышающих норму жилой площади (12 м2) на одного человека, то при выселении количество комнат в предоставленном помещении может не совпадать с тем количеством комнат, которое он занимает (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1976. № 10). При этом должны быть соблюдены нормы жилой площади, в том числе — права на дополнительную жилую площадь.
Наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма по следующим основаниям, предусмотренным в ст. 91 ЖК.
Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.
Во-вторых, если жилое помещение (дом) подлежит переоборудованию в нежилое. Решение о сносе дома и о переводе жилого помещения в нежилое принимается только исполнительным органом субъекта Российской Федерации (ст. 8, 9 ЖК). При этом в решении должен быть указан конкретный жилой дом, подлежащий сносу, и его собственник, а также дом (квартира), подлежащий переоборудованию в нежилое помещение. В обоих случаях при расторжении договора выселяемым должны быть предоставлены благоустроенные жилые помещения организациями, которым предназначается переоборудованное помещение и отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома и переоборудования квартиры в нежилое помещение выселяемым предоставляется благоустроенное жилое помещение организацией, которой принадлежит дом, либо администрацией муниципального образования (ст. 92 ЖК).
В-третьих, если дом (жилое помещение) грозит обвалом. Для определения объективного состояния дома исполнительный орган муниципального образования создает межведомственную комиссию, которая дает заключение, утверждаемое тем же исполнительным органом. На основании заключения комиссии администрация района или иного муниципального образования предлагает жильцам дома переехать в предоставляемое им благоустроенное жилое помещение. Если наниматели откажутся от переселения в него, то администрация обращается к прокурору за санкцией о их выселении в административном порядке. Прокурор выносит постановление об административном выселении нанимателей лишь после проверки законности действий администрации.
Офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, вместе с проживающими с ними лицами, а также другие лица (например, вольнонаемные), утратившие связь с армией, могут быть выселены судом из жилых помещений в военных городках с предоставлением им другого благоустроенного жилья (ст. 94 ЖК).
Таким образом, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя по основаниям, не зависящим от воли нанимателя и членов его семьи, их выселение производится только с предоставлением им другого помещения.
Наряду с изложенным, жилищное законодательство предусматривает исключение из общих правил, когда по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц за допущенные правонарушения наниматель или члены его семьи выселяются судом без предоставления им другого жилого помещения.
На основании ч. 1 ст. 98 ЖК выселение без предоставления другой жилой площади допускается за следующие правонарушения:
· во-первых, если наниматель или члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение;
· во-вторых, используют его не по назначению;
· в-третьих, систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или доме.
Однако выселение возможно при условии, если суд по ранее поданному иску за допущенные правонарушения предупредил нанимателя или членов его семьи о недопущении незаконных действий, но они не сделали выводов и вновь допустили такие же нарушения. Выселение осуществляется по предъявлении повторного иска. Выселению подлежат только лица, допустившие правонарушение. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Самоуправное занятие помещения не имеет отношения к договору найма жилья, поскольку возникает без какого-либо правового основания. Оно нарушает нормальный гражданский оборот. Поэтому законодатель предусмотрел быстрое реагирование на грубое нарушение закона, определив, что лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются с санкции прокурора без предоставления им другого жилища (ст. 99 и ч. 2 ст. 90 ЖК).
