Общие понятия

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в строительной отрасли России сложились рыночные отношения между участниками инвестиционной деятельности. Основой этих отношений является стоимость объекта строительства. Стоимость объекта – это не постоянная величина, она формируется и уточняется постепенно – предварительно оценивается на стадии идеи, определяется при проектировании, конкретизируется при строительстве, постоянно изменяется при эксплуатации, и перестает существовать при ликвидации. Понятно, что весь период – от идеи до ликвидации – занимает длительный промежуток времени.

Какова бы ни была стоимость объекта – это большие деньги для тех, кто затевает строительство, причем отдача от вкладываемых средств будет получена далеко не сразу. Поэтому в современных условиях имеет место инвестиционно-строительная деятельность в различных фазах рождения и жизни объекта. Это связано с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности и переходом на новую сметно-нормативную базу.

Введение новой сметно-нормативной базы (в 2001 году) была необходима главным образом в связи с переходом от плановой экономики к рыночным отношениям, а так же в связи с появлением новых строительных технологий, материалов и конструкций. Новая СНБ дала возможность формировать договорные цены на строительную продукцию, определять сметную стоимость объекта на различных этапах инвестиционного цикла, обеспечила вариантный и гибкий подход к определению цены строительной продукции без чрезмерной централизации и жесткой регламентации. При этом государственная СНБ учитывает специфику отраслевых, территориальных и местных условий строительства.

ОРГАНИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Общие понятия

Термин «инвестиции» более широкое понятие, чем термин «капитальные вложения», применявшийся в СССР. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 №39-Ф3 определяет инвестиции как

денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В федеральном законе определены следующие понятия:

Инвестиционная деятельность – вложение капиталов и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих объектов, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы.

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в т.ч. необходимая ПСД, разработанная в соответствии с действующими законами, стандартами, нормами и правилами, и утвержденная в законном порядке, а так же описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Раз есть инвестиции - значит, есть и инвесторы – юридические и физические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений.

Инвесторами могут быть:

· органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

· юридические лица всех форм собственности;

· международные организации, иностранные юридические лица;

· физические лица – граждане РФ и иностранные граждане.

Заказчик (застройщик) – это, как правило, инвестор или иные юридические и физические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов. Заказчик (застройщик) на конкурсной основе, поручает реализацию выделенных средств на строительство объекта подрядчику на условиях, определяемых договором подряда (контрактом).

Заказчик (застройщик) выполняет следующие функции:

· выдает исходные данные (исходно-разрешительную документацию) для разработки ПСД;

· размещает заказ на разработку всей необходимой для строительства объекта документации;

· проводит ее согласование в установленном порядке;

· осуществляет поиск подрядчиков, заключает договора подряда на разработку ПСД и выполнение СМР, поставку оборудования и материалов;

· осуществляет приемку, учет, хранение оборудования, материалов и изделий, подачу их на монтаж;

· выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

· осуществляет технический надзор при производстве СМР, приемку законченных работ, передачу объекта в эксплуатацию;

· обеспечивает рациональное и экономное расходование выделенных средств, осуществляет платежи за материалы и оборудование, выполненные работы и т.д.;

· контролирует сроки строительства.

Заказчик (застройщик) может быть государственным заказчиком – это государственный орган, обладающий бюджетными инвестиционными ресурсами или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами. В сферу деятельности государственного заказчика включаются новое строительство, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, капитальный ремонт.

Какая разница между заказчиком и застройщиком? Заказчик наделяется полномочиями от лица инвесторов на реализацию инвестиционного проекта, но не является собственником земельного участка, на котором ведется строительство, а лишь арендует его.

Застройщик – владелец земельного участка на праве личной собственности и пожизненного владения.

Подрядчик (генеральный подрядчик) – физические и юридические лица (организация, фирма) которые соответствуют требованиям законодательства РФ. В соответствии с договором (контрактом) он выполняет взятые на себя обязательства по строительству, монтажу, наладке технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги. Генеральный подрядчик может привлекать отечественные и иностранные организации – субподрядчиков – оставаясь ответственным лицом за выполненные ими работы.

В договоре подряда генеральный подрядчик принимает на себя следующие обязательства:

· выполнять все работы в сроки, предусмотренные в договоре;

· выполнять работы в полном соответствии с проектом, сметами, рабочими чертежами, действующими нормами и правилами;

· поставлять на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции и строительную технику, за исключением материалов и оборудования, поставляемых заказчиком (застройщиком);

· возводить собственными силами и средствами все временные сооружения для хранения материалов и выполнения работ;

· информировать заказчика о заключении договоров с субподрядчиками;

· нести ответственность перед заказчиком за надлежащее исполнение работ субподрядчиками, за координацию их деятельности;

· обеспечивать на строительной площадке требования ТБ, ООС, охране зеленых насаждений и земли во время проведения СМР, а так же установить освещение;

· согласовывать с органами государственного надзора порядок ведения работ и обеспечивать его соблюдение;

· осуществлять охрану строящегося объекта, страхование строительных рисков;

· в установленный срок, со дня подписания акта о приемке завершенного строительства, вывести за пределы строительной площадки принадлежащие ему оборудование, материалы и технику, временные здания и сооружения и другое имущество, а так же строительный мусор – в места, указанные заказчиком.

Проектировщик (генеральный проектировщик) – юридические лица, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к организациям, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование. Он несет полную ответственность за качество проекта и его соответствие законам, действующим нормам и правилам – в том числе санитарно-гигиеническим, экологическим и пожарным, а так же за ТЭП объекта. По желанию заказчика, в соответствии с договором, осуществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений во время проведения СМР.

Пользователь объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а так же государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации для которых строятся объекты. Пользователями могут быть инвесторы, застройщики.

Таким образом, мы рассмотрели все обязательные субъекты, которые участвуют в инвестиционной деятельности.

Субъект (участник) инвестиционной деятельности – инвестор, заказчик (застройщик), подрядчик и проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а так же пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Взаимоотношения между субъектами ИД определяются законами РФ, действующими нормами и правилами, требованиями государственных органов, предъявляемыми в пределах их компетенции.

Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения субъектов ИД, является договор (контракт) между ними.

Участники инвестиционного процесса, выполняющие оговоренные договором работы и услуги, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.

Лицензия – документ, подтверждающий право юридического или физического лица на определенный род деятельности или выполнение отдельных видов работ. Лицензию выдает орган, уполномоченный на то правительством РФ.

Саморегулируемыми организациями признаются некоммерческие организации, созданные в целях, предусмотренных Федеральным законом " о саморегулируемых организациях" и другими федеральными законами, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида.

В России порядок образования и деятельности саморегулируемой организации, основные цели и задачи регулируются Законом N 315-Ф3 от 01.12.2007 г. (в ред. от 01.07.2011)«О саморегулируемых организациях», а также федеральными законами, регулирующими соответствующий вид деятельности.
Саморегулируемой организацией признается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", при условии ее соответствия всем установленным настоящим Федеральным законом требованиям. К числу указанных требований помимо установленных в части 1 настоящей статьи относятся: 1) объединение в составе саморегулируемой организации в качестве ее членов не менее двадцати пяти субъектов предпринимательской деятельности или не менее ста субъектов профессиональной деятельности определенного вида, если федеральными законами в отношении саморегулируемых организаций, объединяющих субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности, не установлено иное; 2) наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательных для выполнения всеми членами саморегулируемой организации; 3) обеспечение саморегулируемой организацией дополнительной имущественной ответственности каждого ее члена перед потребителями произведенных товаров (работ, услуг) и иными лицами в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона.
Некоммерческая организация приобретает статус саморегулируемой организации с даты внесения сведений о некоммерческой организации в государственный реестр саморегулируемых организаций и утрачивает статус саморегулируемой организации с даты исключения сведений о некоммерческой организации из указанного реестра.
Предметом саморегулирования является предпринимательская или профессиональная деятельность субъектов, объединенных в саморегулируемые организации.

Т.о. мы рассмотрели терминологию, используемую, когда речь идет об организации инвестиционно-строительной деятельности. Любой профессионал в области строительства должен свободно владеть этой терминологией, четко понимая смысл сказанного и, тем более, написанного - поскольку взаимоотношения между участниками инвестиционной деятельности носят юридически-правовой характер, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Споры и разногласия между субъектами ИД решаются в арбитражном суде.

1.2 Циклы инвестиционного проекта

1.2.1 Последовательность реализации инвестиционного проекта

Государственная политика в области строительства учитывает следующее:

· непрерывность инвестиционного процесса;

· многообразие форм собственности;

· необходимость ООС;

· сертификацию продукции и услуг;

· лицензирование строительной и проектной деятельности;

· совершенствование технологии разработки ПСД;

· необходимость государственной экспертизы ПСД;

· необходимость государственной регламентации ИСД;

· необходимость разработки и усовершенствования федеральной нормативной и методической документации, регламентирующей процессы разработки, согласования и утверждения ПСД

Строительство объекта осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшей эксплуатации.

Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационных, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной идее и в проектных решениях. Цикл инвестиционного проекта включает три фазы:

1) прединвестиционный;

2) инвестиционный;

3) эксплуатационный.

Четкой границы между ними нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, см. рис 1.1.