Особенности пользования жилыми помещениями в домах ЖСК

Право пайщика на квартиру сходно с правом на жилую площадь нанимателя. Однако правомочия пайщика шире, в первую очередь его право распоряжения. Это обусловлено тем, что пайщик оплачивает стоимость полученной квартиры своим паевым взносом. В связи с этим в случае выхода из кооператива он имеет право на возврат ему внесенных сумм паенакоплений (в порядке, предусмотренном уставом).

Законодательство о собственности предусмотрело весьма существенную трансформацию прав члена ЖСК на квартиру, если он полностью внес паевой взнос за нее: такой член ЖСК приобретает на занимаемую им квартиру право собственности и может после этого распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, подарить, сдать в аренду, завещать и т.д.)*. Наряду с этим он является участником общей собственности на оборудование и конструкции, обслуживающие кооперативный дом (фундамент, лестницы, водопроводная сеть и т.д.).

Жилищные права членов семьи пайщика кооператива. Понятие члена семьи применительно к кооперативным отношениям в законе не дается. В судебной практике используется то понятие члена семьи, которое предусмотрено в ЖК для отношений найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.

В отличие от правоотношения найма жилого помещения, в котором права нанимателя и членов его семьи одинаковы, в отношениях пользования кооперативной квартирой с точки зрения объема прав на квартиру выделяются лица, которые имеют право на паенакопления. В первую очередь это - пайщик, член кооператива. Однако наряду с ним доля паенакопления может принадлежать и его супругу, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов либо позднее паена-копление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплений могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.

Следовательно, среди лиц, проживающих в кооперативной квартире, одни имеют право на долю в паенакоплений, а другие не имеют, что приводит к различиям в объеме их прав. Однако в остальном действует принцип равенства прав всех проживающих в кооперативной квартире:

все они имеют одинаковое право пользования жилым помещением (если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещениями).

Лица, которые перестали быть членами семьи пайщика, права проживания в квартире не утрачивают.

В случае выбытия пайщика из состава кооператива по тем или иным причинам (исключение его из кооператива, выезд в другое место на постоянное жительство, смерть и т.п.) каждый проживающий с ним член его семьи имеет право требовать принятия его в члены кооператива без раз^ дела пая и квартиры и с сохранением права пользования занимаемой квартирой.

Наследники умершего члена ЖСК, пользовавшиеся кооперативной квартирой при жизни наследодателя, имеют преимущественное право на вступление в члены ЖСК независимо от того, являлись они членами семьи умершего члена кооператива или не являлись. Если наследников несколько, каждый из них вправе вступить в кооператив. Наследники, не проживавшие в кооперативной квартире вместе с наследодателем, имеют право только на паенакопления (или на долю в них).

Однако по-другому решается вопрос, если пайщик полностью выплатил взнос и стал собственником квартиры. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о собственности в РСФСР, он после этого вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению (продать, сдать в аренду, завещать и т.д.). Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел такую квартиру в собственность, принимается в члены кооператива.

Право бывшего супруга пайщика и его наследников на раздел пая и квартиры. В случае расторжения брака бывший супруг пайщика, имеющий право на часть паенакопления и проживающий в кооперативной квартире, вправе требовать раздела пая и квартиры и принятия в члены кооператива.

Такое требование может быть заявлено независимо от размера доли паенакопления, принадлежащей каждому из бывших супругов.