2015-07-03
507Пример 1.
ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО СПОРТИВНОГО КОМПЛЕКСА
Общая характеристика проекта.
Объект строительства – 2-этажный спортивный комплекс по ул. 7-я линия, в п. Целина, Ростовской области.
Основные геометрические характеристики приведены в табл. 3.1.
Таблица 3.1
Основные геометрические характеристики объекта.
| Наименование | Количество |
| Площадь участка, м2 | |
| Площадь застройки, м2 | |
| Строительный объем, м3 |
Строительные конструкции и изделия:
Конструктивная схема с поперечными и продольными несущими стенами и опиранием панелей перекрытий по контуру.
Фундаменты – ленточные, железобетонные монолитные (вариант – свайные с монолитным ростверком по ГОСТ 19804. I – 79 *).
Стены наружные – однослойные, керамзитогазобетонные панели толщиной 450 мм.
Стены внутренние –железобетонные панели конвейерного изготовления толщиной 160 мм.
Перекрытия – сплошные железобетонные панели конвейерного изготовления, толщиной 160 мм.
Перегородки – из белитоалюминатного бетона, толщиной 80 мм.
Санузлы – объемные сантехкабины из белитоалюминатного бетона по серии 1.188 – 5, вып. 5.
Лестницы – сборные железобетонные марши и площадки.
Крыша – сборная железобетонная с внутренним водостоком.
Кровля – мягкая, выполнена из рулонного материала.
История создания объекта включает в себя: начало строительства объекта – 1 февраля 2005 г.; окончание –1 марта 2006 г.
Место расположения объекта – участок, отведенный под строительство спортивного комплекса, расположен в квартале существующей застройки.
Ориентация объекта относительно городских магистралей:
Подъезд легкового и грузового транспорта к зданию осуществляется по ул. 7-я линия по которой проходи транспортная магистраль республиканского значения.
Данный район можно охарактеризовать развитой инфраструктурой. Рядом находится стадион, средняя школа №1. и ряд магазинов.
Предварительная оценка стоимости объекта
Оценка стоимости объекта выполнена по укрупненному показателю стоимости 1 м2 общей площади квартир.
Стоимость объекта рассчитывается по формуле:
Собщ = Сед*Sобщ = 8017,7*7164 = 57 439 тыс. руб.,
где Собщ – стоимость объекта, руб.;
Сед – укрупненный показатель стоимости 1 м2 объекта;
Sобщ – общая площадь объекта, м2.
Планирование строительства объекта.
Продолжительность строительства спортивного комплекса определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85* и составляет 13 мес.
Таблица 3.2
Продолжительность строительства объекта
| Наименование работы | Нормативная продолжительность |
| Подготовительный период Подземная часть Надземная часть Отделка | |
| ВСЕГО: |
Таблица 3.3
Распределение капитальных вложений в % по месяцам строительства
| Месяцы | |||||||||||||
| Процент от величины Собщ |
Последовательность выполнения работ
 |
Предлагается рассчитать эффективность реализации данного спортивного комплекса по нескольким моделям. Площадь спортивного комплекса составляет 7164 м2.
Сравнение различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих показателей:
- чистый дисконтированный доход ЧДД (net present value NPV);
- индекс доходности ИД (profitability index PI);
- внутренняя норма доходности ВНД (internal rate of return IRR);
- срок окупаемости (payback period PP).
Чистый дисконтированный доход ЧДД определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Величина ЧДД для постоянной нормы дисконта (Е) вычисляется по формуле:
 |
где R t - результаты, достигаемые на t –ом шаге расчета;
З t - затраты, осуществляемые на том же шаге;
Т – горизонт расчета 9продолжительность расчетного периода), он равен номеру шага расчета, на котором производится закрытие проекта;
Э = (R t - З t) – эффект, достигаемый на t –ом шаге;
Е – постоянная норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.
Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект.
На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава Зt исключают капитальные вложения и через Зt+ обозначают затраты на t –ом шаге при условии, что в них не входят капиталовложения.
 |
где К – сумма дисконтированных капиталовложений.
 |
Индекс доходности ИД представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений:
Индекс доходности тесно связан с ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД>1 и наоборот. Если ИД >1, проект эффективен, если ИД <1 – неэффективен.
Внутренняя норма доходности представляет собой ту норму дисконта Е, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям (ЧДД равен нулю). ВНД находится по формуле:
 |
Если расчет ЧДД инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дискета (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.
В случае, когда ВНД равна, или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданны, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.
Если сравнение альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов (вариантов проекта) по ЧДД и ВНД приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать ЧДД.
Срок окупаемости — минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными.
Таблица 3.4
Расчет Чистого дисконтированного дохода для Модели №1
«Равномерно с начала строительства».
| Шаг | Rt | Кt | (Rt -Кt) | Кд | ЧДД | ЧДД нарастающим итогом |
| 203667,87 | -203 667,87 | 0,99 | -200 658,00 | -200 658,00 | ||
| 339446,45 | -339 446,45 | 0,97 | -329 487,68 | -530 145,68 | ||
| 543114,32 | -543 114,32 | 0,96 | -519 389,45 | -1 049 535,14 | ||
| 678892,90 | -678 892,90 | 0,94 | -639 642,18 | -1 689 177,32 | ||
| 1018339,3 | -1 018 339,35 | 0,93 | -945 284,02 | -2 634 461,34 | ||
| 1222007,2 | -1 222 007,22 | 0,91 | -1 117 577,16 | -3 752 038,50 | ||
| 1086228,6 | -1 086 228,64 | 0,90 | -978 721,11 | -4 730 759,61 | ||
| 950450,06 | -950 450,06 | 0,89 | -843 725,09 | -5 574 484,70 | ||
| 2 791 606,50 | 407335,74 | 2 384 270,76 | 0,87 | 2 085 264,71 | -3 489 219,99 | |
| 2 791 606,50 | 339446,45 | 2 452 160,05 | 0,86 | 2 112 945,96 | -1 376 274,03 | |
| 1 804 918,50 | 1 804 918,50 | 0,85 | 1 532 255,30 | 155 981,27 | ||
| 1 804 918,50 | 1 804 918,50 | 0,84 | 1 509 611,13 | 1 665 592,40 | ||
| 1 804 918,50 | 1 804 918,50 | 0,82 | 1 487 301,61 | 3 152 894,01 | ||
| 1 804 918,50 | 1 804 918,50 | 0,81 | 1 465 321,78 | 4 618 215,79 | ||
| Итого | 4 618 215,79 |
ЧДД для Модели №1 составит 4618215,79 руб.
Таблица 3.5
Расчет ИД для Модели №1
| Дисконтированные доходы | Дисконтированные расходы |
| 329487,6847 | |
| 519389,4538 | |
| 639642,1844 | |
| 945284,0164 | |
| 1117577,162 | |
| 978721,1054 | |
| 843725,0909 | |
| 2441517,383 | 356252,6774 |
| 2405435,845 | 292489,8829 |
| 1532255,298 | |
| 1509611,131 | |
| 1487301,607 | |
| 1465321,78 | |
| 10841443,04 | 6223227,258 |
Индекс доходности для первой модели составит:
ИД = 10841443,04/6223227,258= 1,74
Таблица 3.6
Расчет ВНД для первой модели
| Шаг | Кд | ЧДД |
| 0,89 | -181199,855 | |
| 0,79 | -268684,069 | |
| 0,70 | -382469,866 | |
| 0,63 | -425346,202 | |
| 0,56 | -567634,968 | |
| 0,50 | -606018,261 | |
| 0,44 | -479257,052 | |
| 0,39 | -373088,522 | |
| 0,35 | 832671,080 | |
| 0,31 | 761907,142 | |
| 0,28 | 498937,505 | |
| 0,25 | 443896,248 | |
| 0,22 | 394926,974 | |
| 0,19 | 351359,840 | |
| Итого | -0,005 |
ВНД = 0,015+ ((4618215,7) / (4618215,7+0,005))*(0,015-0,123) =12,3%
 |
Рис.3.2 ЧДД нарастающим итогом для Модели №1
Срок окупаемости определяется по рис.3.2 и равен 10,5 месяцев для Модели №1.
Модель №2
Таблица 3.7
Расчет Чистого дисконтированного дохода для Модели №2. «Распродажа после окончания подготовительных работ».
| Шаг | Rt | Кt | (Rt -Кt) | Кд | ЧДД | ЧДД нарастающим итогом |
| 203667,87 | -203667,87 | 0,99 | -200658,00 | -200 658,00 | ||
| 339446,45 | -339446,45 | 0,97 | -329487,68 | -530 145,68 | ||
| 543114,32 | 87885,68 | 0,96 | 84046,57 | -446 099,12 | ||
| 678892,90 | -47892,90 | 0,94 | -45123,94 | -491 223,05 | ||
| 1018339,35 | -362099,35 | 0,93 | -336122,46 | -827 345,51 | ||
| 1222007,22 | -565767,22 | 0,91 | -517417,99 | -1 344 763,50 | ||
| 1086228,64 | -429988,64 | 0,90 | -387431,28 | -1 732 194,79 | ||
| 950450,06 | -294210,06 | 0,89 | -261173,54 | -1 993 368,33 | ||
| 407335,74 | 248904,26 | 0,87 | 217689,73 | -1 775 678,60 | ||
| 339446,45 | 316793,55 | 0,86 | 272970,62 | -1 502 707,98 | ||
| 993825,00 | 0,85 | 843691,07 | -659 016,91 | |||
| 993825,00 | 0,84 | 831222,73 | 172 205,82 | |||
| 1751025,00 | 0,82 | 1442891,91 | 1 615 097,73 | |||
| 1751025,00 | 0,81 | 1421568,38 | 3 036 666,11 | |||
| 1438680,00 | 0,80 | 1150730,36 | 4 187 396,47 | |||
| 1438680,00 | 0,79 | 1133724,50 | 5 321 120,97 | |||
| Итого: | 5 321 120,97 |
ЧДД для Модели №2 составит 5321120,97 руб.
Таблица 3.8
Расчет ИД для Модели №2
| Дисконтированные доходы | Дисконтированные расходы |
| 329487,6847 | |
| 603436,023 | 519389,4538 |
| 594518,249 | 639642,1844 |
| 609161,556 | 945284,0164 |
| 600159,168 | 1117577,162 |
| 591289,821 | 978721,1054 |
| 582551,548 | 843725,0909 |
| 573942,412 | 356252,6774 |
| 565460,504 | 292489,8829 |
| 843691,071 | |
| 831222,73 | |
| 1442891,91 | |
| 1421568,38 | |
| 1150730,36 | |
| 1133724,5 | |
| 11544348,2 | 6223227,258 |
Индекс доходности для второй модели составит:
ИД = 11544348/6223227,258 = 1,86
Таблица 3.9.
Расчет ВНД для второй модели
| Шаг | Кд | ЧДД |
| 0,84 | -171713,15 | |
| 0,71 | -241286,69 | |
| 0,60 | 52669,75 | |
| 0,51 | -24198,88 | |
| 0,43 | -154252,77 | |
| 0,36 | -203200,16 | |
| 0,30 | -130203,99 | |
| 0,26 | -75111,40 | |
| 0,22 | 53574,94 | |
| 0,18 | 57489,27 | |
| 0,15 | 152055,24 | |
| 0,13 | 128198,35 | |
| 0,11 | 190434,62 | |
| 0,09 | 160556,15 | |
| 0,08 | 111219,22 | |
| 0,07 | 93769,35 | |
| -0,13 |
ВНД = 0,015+ ((5321120,97) / (5321120,97+0,13))*(0,015-0,18609) =12,3%
Рис.3.3. ЧДД нарастающим итогом для Модели №2
Срок окупаемости Модели №2 определяется по рис.3.3. и равен 11,2 месяца.
Модель №3
Таблица 3.10
Расчет Чистого дисконтированного дохода для Модели №3 «Распродажа после окончания строительства подземной части объекта».
| Шаг | Rt | Кt | (Rt -Кt) | Кд | ЧДД | ЧДД нарастающим итогом |
| 203667,87 | -203667,87 | 0,99 | -200658 | -200658 | ||
| 339446,45 | -339446,45 | 0,97 | -329487,685 | -530145,6847 | ||
| 543114,32 | -543114,32 | 0,96 | -519389,454 | -1049535,138 | ||
| 678892,90 | -678892,9 | 0,94 | -639642,184 | -1689177,323 | ||
| 1018339,35 | -1018339,4 | 0,93 | -945284,016 | -2634461,339 | ||
| 1222007,22 | -1222007,2 | 0,91 | -1117577,16 | -3752038,502 | ||
| 1086228,64 | -1086228,6 | 0,90 | -978721,105 | -4730759,607 | ||
| 950450,06 | -950450,06 | 0,89 | -843725,091 | -5574484,698 | ||
| 407335,74 | -407335,74 | 0,87 | -356252,677 | -5930737,375 | ||
| 339446,45 | -339446,45 | 0,86 | -292489,883 | -6223227,258 | ||
| 0,85 | 2758110,22 | -3465117,041 | ||||
| 0,84 | 2717349,97 | -747767,0725 | ||||
| 0,82 | 2788121,78 | 2040354,707 | ||||
| 0,81 | 2746918,01 | 4787272,717 | ||||
| Итого | 4 787 272,72 |
ЧДД модели №3 составит 4787272,72 руб.
Таблица 3.11.
Расчет ИД для Модели №3
| Дисконтированные доходы | Дисконтированные расходы |
| 200658,00 | |
| 329487,68 | |
| 519389,45 | |
| 639642,18 | |
| 945284,02 | |
| 1117577,16 | |
| 978721,11 | |
| 843725,09 | |
| 356252,68 | |
| 292489,88 | |
| 2758110,218 | 0,00 |
| 2717349,968 | 0,00 |
| 2788121,78 | 0,00 |
| 2746918,01 | 0,00 |
| 11010499,97 | 6223227,26 |
Индекс доходности для третьей модели составит:
ИД = 11010499,97/ 6223227,26 = 1,76
Таблица 3.12
Расчет ВНД для третьей модели
| Шаг | Кд | ЧДД |
| 0,91 | -184617,860 | |
| 0,82 | -278916,144 | |
| 0,74 | -404524,497 | |
| 0,68 | -458359,282 | |
| 0,61 | -623230,187 | |
| 0,55 | -677923,857 | |
| 0,50 | -546235,078 | |
| 0,46 | -433250,258 | |
| 0,41 | -168311,285 | |
| 0,37 | -127140,285 | |
| 0,34 | 1103065,198 | |
| 0,31 | 999890,342 | |
| 0,28 | 943921,266 | |
| 0,25 | 855631,888 | |
| -0,040 |
ВНД = 0,015+ ((4787272,72) / (4787272,72+0,040))*(0,015-0,10318) =10,3%
Рис.3.4. ЧДД нарастающим итогом для Модели №3
Срок окупаемости модели №3 определяется по рис.3.4. и равен 11,5 месяцев.
Таблица 3.13
Сводная таблица показателей расчета эффективности инвестиционных
проектов
| Критерии эффективности моделей | ЧДД, руб. | ИД | ВНД (%) | Срок окупаемости, мес. |
| Модель №1 | 4618215,79 | 1,74 | 12,3 | 10,5 |
| Модель №2 | 5321120,97 | 1,86 | 18,6 | 11,2 |
| Модель №3 | 4787272,72 | 1,76 | 10,3 | 11,5 |
Как следует из анализа показателей эффективности инвестиционных проектов, наиболее целесообразной для реализации моделью продажи является Модель № 2 с чистым дисконтированным доходом равным 5321120,97 руб. и сроком окупаемости 11,2 месяца. Данный вывод основан на том, что основополагающим критерием оценки при выборе проекта является величина чистого дисконтированного дохода. Другие показатели (ИД и ВНД) также являются наибольшими для данной модели. Единственный показатель по которому Модель №2 уступает Модели №1 – срок окупаемости проекта равный 11,2 месяцам (для Модели №1 равный 10,5 мес.) не является определяющим при выборе наиболее эффективного проекта, т.к. по ключевым показателям Модель №1 является худшей из трех вариантов.
Пример 2.
Рассматриваемый объект представляетсобой 10-ти этажный 80-тиквартирный 2-х секционный жилой дом серии «83.10.С». В здании имеется: 40 двухкомнатных и 40 трёхкомнатных квартир с общей площадью 54,13 кв.м. и 64,80 кв.м. Наружные стены изготовлены из обычных шлакоблоков. Объект расположен в центре г. Кропоткина по адресу ул. Красная 146.
Техническо-экономические характеристики объекта:
Строительный объём жилого дома- 19905,16 куб. м;
Площадь застройки - 646, 56 кв. м;
Общая площадь квартир - 4757 кв. м;
Количество этажей - 10;
Количество квартир - 80;
Полная сметная стоимость- 950,35 тыс. руб. (в ценах 1969 года);
в том числе:
строительно-монтажных работ- 906,08 тыс. руб. (в ценах 1969 года);
Продолжительность строительства плановая общая - 3,5 мес.;
Продолжительность строительства фактическая общая - 7 мес.;
в том числе подготовительный период - 2 мес.;
Максимальная численность рабочих в смену - 99 чел.
Ориентация объекта относительно городских магистралей и местоположение объекта. В настоящий момент участок свободен от застройки и зелёных насаждений. Границами участка являются: с севера - 5-ти этажный жилой дом, с юга – парк отдыха, с востока – проезжая часть, с запада – частное домостроение. Подъезд на стройплощадку возможен со стороны ул. Морозова. Строительство жилого дома ведётся в стеснённых условиях, поэтому, в местах прохода людей предусмотреть временное ограждение с козырьком безопасности. Данный район можно охарактеризовать как район с развитой инфраструктурой. Здесь находится ряд продовольственных и промышленных магазинов, мест культуры и отдыха.
Объёмно-планировочные решения.
Здание имеет 10 надземных этажей в которых расположены 40 двухкомнатных и 40 трёхкомнатных квартир.
Инженерное оборудование.
- водопровод - хозяйственно-питьевой от городской сети, расчётный напор у основания стояков 25 метров;
- канализация - хозяйственно-бытовая в городскую сеть; водосток -наружный с выпуском на отмостку;
- отопление - водяное центральное, система однотрубная с верхней разводкой для расчётной температуры - 19 С. Температура теплоносителя; 105-75 С;
- вентиляция - естественная вытяжка из кухонь и санузлов;
- горячее водоснабжение - от внешней сети, расчётный напор у основания стояков - 25 м.;
- газоснабжение - от внешней сети к кухонным плитам;
- электроснабжение - от внешней сети, напряжение 380/220 В.;
- освещение - лампами накаливания;
- устройства связи - радиотрансляция, телефон, телевидение.
Предварительный расчёт стоимости проекта.
Полная сметная стоимость строительства объекта в соответствии с проектом организации строительства составляет 950,35 тысяч рублей в ценах 1969 года. Для того рассчитать сметную стоимость в ценах 2002 года воспользуемся коэффициентами позволяющими пересчитать стоимость, а именно это К1 = 1,2 (переход от 1969 к уровню цен в 1984 году), К2 = 1,742 (от 1984 к 1991 году) и КЗ = 16 (от 1991 к 2002 году). Тогда полная сметная стоимость строительства в ценах 2002 года составит:
950350 *1,2 *1,742 *16 = 31785786,24 рубля.
Тогда стоимость одного квадратного метра общей площади составит:
31785786,24 / 4757 = 6681,89 рублей.
Далее необходимо провести исследование позволяющее примерно определить стоимость одного квадратного метра в данном районе и вывести среднюю цену одного квадратного метра жилья. Расчёты данного исследования представлены в таблице 3.6.
Таблице 3.6
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади жилья в соответствии с районом и количеством комнат в квартире, руб.
| Микрорайон | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | Средняя цена |
| ул. Красная 260 | ||||
| ул. Морозова 15 | ||||
| ул. Железнодорожная 71 | ||||
| ул. Красная 43 | ||||
| пер. Лесной 15 | ||||
| Итого средняя цена |
Оценка жизнеспособности проекта.
Методика оценки экономической эффективности инвестирования объектов недвижимости разработана корпорацией «Жилищная инициатива» г. Москва. Сначала определяется себестоимость строительства 1 кв.м. общей площади:
Ст=6681рублей Далее рассчитывается себестоимость строительства для инвестора-Си: СИ=СТ*КЗ,
где Кз- коэффициент учитывающий затраты инвестора (от 1,0 до 1,1)
Си= 6681*1,0 = 6681 рубля за 1 кв.м.
После этого рассчитывается себестоимость строительства для инвестора с учётом кредитной нагрузки. Объекты недвижимости в жилищном строительстве обладают большой стоимостью, в связи с чем возникает необходимость привлечения кредитных ресурсов как составной части общей суммы капитальных вложений. В том случае себестоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки составит:
СИК=СИ*[1+(В*РК)],
где В - величина, определяющая долю кредитных ресурсов от общей суммы капитальных вложений. Практика показывает, что доля кредитных ресурсов не должна превышать 30%.
РК - среднегодовая кредитная ставка.
Сик = 6681*[1+(0,3 * 0,17)] = 7021,731 рублей за 1 кв.м.
Далее выполняется расчёт себестоимости строительства с учётом нормативного чистого дохода.
При существующем уровне инфляции рентабельным может оказаться только тот проект, доход от реализации которого (без учёта налогообложения) составит не менее 17%. Эта величина и принимается за нормативный чистый доход.
СИНД=1,17*СИ
Синд= 1,17 *6681=7816,77 рублей за 1 кв.м.
На следующем этапе необходимо определить долю площади инвестора от общего объёма. Имея данные о стоимости 1 кв.м. общей площади жилья в конкретном регионе, можно определить диапазон, в котором находится доля площади инвестора.
Нижний предел этого диапазона, который даёт возможность окупить затраты, составит:
Д1 = Сик * 100 / Ц,
где Ц - рыночная стоимость 1 кв. м.
Д1 = (7021,731/7913)*100%=88,7%
Верхняя граница как величина, позволяющая получить нормативный чистый доход, определяется следующим образом:
Д2=СИНД*100/Ц
Д2 = (7816,77/7913)*100%=98,78%
Из приведённой методики следует, что исключить риск вложения капитала можно только при соблюдении условии:
Д >Д1, то есть если доля инвестора (Д) выше нижнего предела (Д1);
Д>Д2, то есть инвестор может рассчитывать на получение прибыли не ниже величины чистого дохода. Так как Д2 < 100% - проект является жизнеспособным.
Планирование строительства объекта.
Расчёт продолжительности строительства 10-этажного 2-секционного блочного дома с общей площадью квартир 4757 кв. м. выполняется в соответствии со СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности и задела в строительстве». Продолжительность строительства объекта приведена в таблице 3.7.
Таблица 3.7
Продолжительность строительства объекта и стоимость каждого этапа
| Этапы строительства | Продолжительность | Стоимость этапа | ||
| план, месяц. | факт, месяц. | % | рублей | |
| Общая продолжительность | 3,5 | |||
| Подготовительный период | ||||
| Подземная часть | ||||
| Надземная часть | ||||
| Отделка | 0,5 |
Распределение сметной стоимости строительства объекта по месяцам представлено в таблице3.8.
Таблица 3.8
Распределение сметной стоимости строительства объекта по месяцам
| Наименование этапа | Продолжительность, Месяцев | Месяцы | ||||
| Подготовительные работы |  2
|
    
| ||||
| Подземная часть | ||||||
| Надземная часть | ||||||
| Отделка |   1
| |||||
| 
| 
| 
| 
|
Модели распродажи квартир.
Модель № 1. «Равномерно с начала строительства».
Распродажа квартир начинается одновременно с началом подготовительного этапа строительства. Квартиры распродаются в 4 этапа по 20 квартир на каждом этапе. На первом этапе продаются 10 двухкомнатных и 10 трёхкомнатных квартир по цене 8000 рублей за 1 кв. м. В этом случае доход от продажи на этом этапе составит: 10 * 54,13 * 8000 + 10* 64,80* 8000 = 4330400 + 5184000 = 9514400 рублей. Через 2 месяца, одновременно с началом строительства подземной части здания, продаются ещё 20 квартир - 10 двухкомнатных и 10 трёхкомнатных, но по цене 8100 рублей за 1 кв. метр общей площади. Доход на этом этапе составит: 10 * 54,13* 8100 + 10* 64,80* 8100 = 4384530 + 5248800 = 9633330 рублей. Через 2 месяца опять продаём такое же количество таких же квартир что и на втором этапе, но по цене 8200 рублей за 1 кв. метр. Доход от продажи составит: 10* 54,13* 8200 + 10* 64,80* 8200 = 4438660 + 5313600 = 9752260 рублей. Одновременно с началом отделки распродаём остальные квартиры по цене 8400 рублей за кв. метр. Доход в этом случае составит: 10 * 54,13* 8400 + 10* 64,8* 8400 = 4546920 + 5443200 = 9990120 рублей.
Графически модель № 1 изображена на рисунке 3.2.
| Доход |
 4757200
|
 4816665
|
 4876130
|  9990120
|
 Затраты
|  
| 
|
Рис. 3.2. Модель распродажи квартир № 1
Модель № 2. «Распродажа после окончания подготовительных работ».
После окончания подготовительных работ продаются 35 квартир из которых 20 трёхкомнатных и 15 двухкомнатных по цене 8150 рублей за квадратный метр общей площади. Доход на этапе составит: 20 * 64,80 * 8150 + 15 * 54,13 * 8150 = 10562400 + 6617392 = 17179792 рублей. Одновременно с началом строительства надземной части продаются ещё 30 квартир, из них 20 трёхкомнатных и 10 двухкомнатных по цене 8250 рублей за 1 кв. м. общей площади. Доход на этом этапе составит: 20 * 64,80 * 8250 + 10 * 54,13 * 8250 = 10692000 + 4465725 = 15157725 рублей. И после окончания строительства надземной части распродаются оставшиеся 15 двухкомнатных квартир по цене 8400 рублей за 1 кв. метр общей площади. Доход после продажи квартир на этом этапе составит: 15 * 54,13 * 8400 = 6820380 рублей.
Графически модель № 2 изображена на рисунке 3.3.
 8589896
|
 7578862
|
 6802380
| ||
| 
| 
| 
|
Рис. 3.3. Модель распродажи квартир № 2
Модель № З. «Распродажа после окончания строительства подземной части объекта».
Одновременно с выполнением работ ниже отметки 0.00 в течение месяца продаются 30 квартир из которых 10 трёхкомнатных и 20 двухкомнатных по цене 8300 рублей за 1 кв. метр общей площади. Доход на этом этапе составит: 10 *64,80 * 8300 + 20 * 54,13 * 8300 = 5378400 +8985580 = 14363980 рублей. Последним этапом распродаются оставшиеся 50 квартир по цене 8450 рублей за один квадратный метр общей площади. Доход: 30 * 64,80 * 8450 + 20 * 54,13 * 8450 = 16426800 + 9147970 = 25574770 рублей.
Графически модель № 3 отражена на рисунке 3.4.
|  25574770
| |||
|
| 
|
Рис. 3.4. Модель распродажи квартир № 3
Оценка эффективности вариантов проекта.
Таблица 3.9
Оценка экономической эффективности модели №1.
| Месяц осуществления проекта | Результаты, рублей | Затраты (кап. вложения), рублей | Разность, рублей | Коэффициент дисконтирован ия при ставке i=15% | Чистый дисконтированный поток доходов по месяцам проекта, рублей |
| 0,869 | |||||
| 0,756 | |||||
| 0,657 | |||||
| 0,572 | |||||
| -6407824 | 0,497 | -3184688 | |||
| -6407824 | 0,432 | -2768179 | |||
| 0,376 | |||||
| Итого |
Таблица 3.10
Оценка экономической эффективности модели №2.
| Месяц осуществления проекта | Результаты, рублей | Затраты (кап. вложения), рублей | Разность, рублей | Коэффициент дисконтирован ия при ставке i=15% | Чистый дисконтированный поток доходов по месяцам, рублей |
| - | -1271431 | 0,869 | -1104873 | ||
| - | -1271431 | 0,756 | -961201 | ||
| 0,657 | |||||
| 0,572 | |||||
| -3705092 | 0,497 | -1841430 | |||
| -3705092 | 0,432 | -1600599 | |||
| 0,376 | |||||
| Итого |
Таблица 3.11
Оценка экономической эффективности модели №3.
| Месяц осуществления проекта | Результаты, рублей | Затраты (кап. вложения), рублей | Разность, рублей | Коэффициент дисконтирован ия при ставке i=15% | Чистый дисконтированный поток доходов по месяцам проекта, рублей |
| - | -1271431 | 0,869 | -1104873 | ||
| - | -1271431 | 0,756 | -961201 | ||
| - | -1907147 | 0,657 | -1252995 | ||
| - | -1907147 | 0,572 | -1090888 | ||
| -4101964 | 0,497 | -2038676 | |||
| -4101964 | 0,432 | -1772048 | |||
| 0,376 | |||||
| Итого |
Как видно модель №1 показала наибольшую прибыльность. Данная модель имеет наименьший период окупаемости и окупается одновременно с началом строительства.
