Основні положення Закону України «Про Державний земельний кадастр»

Роль і місце кадастру в сучасному суспільстві постійно зростають.

Вирішення проблем сталого розвитку регіонів, екологічної безпеки довкілля, охорони земель та їх раціонального використання, оптимізація землеустрою, визначення правових відносин щодо землі та іншого нерухомого майна потребують всебічного кадастрового забезпечення. Як свідчить світовий досвід, кадастрово-реєстраційні системи відіграють важливу роль у сфері управління нерухомістю, оподаткування та іпотечного кредитування, інформаційного та правового забезпечення ринку нерухомого майна, тощо. Більше того, кадастрово-реєстраційні системи є обов’язковим атрибутом економіки всіх без винятку економічно розвинутих країн.

Кадастрове забезпечення

Рис. Роль і місце кадастрового забезпечення

Важливою передумовою запровадження в Україні сучасного земельного кадастру є розробка та прийняття законодавчого та нормативно-методичного забезпечення, яке базувалося б на єдиній концепції і повною мірою відповідало сучасним вимогам до кадастрово-реєстраційної діяльності та враховувало позитивний світовий досвід. Україна протягом багатьох років залишалася єдиною країною на пострадянському просторі, де до липня 2011 року не було прийнято закон про кадастр. Закон України „Про державний земельний кадастр” є основним нормативно-правовим документом у галузі земельно-кадастрової діяльності. Концептуальними засадами для подальшої розробки нормативного та методичного забезпечення є наступні аспекти.

І. Кадастр в Україні повинен бути державним.

Гарантування державою достовірності прав на землю та на інші об’єкти нерухомого майна, а також гарантування достовірності та актуальності даних державного земельного кадастру, забезпечення їх належного захисту від несанкціонованого доступу можливе лише за умови ведення кадастру державними органами. Відомості та документи державного земельного кадастру є державним інформаційним ресурсом. Чинним законодавством передбачається, що функції по веденню державного земельного кадастру належать до повноважень центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Ведення державного земельного кадастру сільськими, селищними та міськими радами в межах населеного пункту практично неможливе через цілий ряд проблем (фахівці, ліцензійне програмне забезпечення, захист інформації, телекомунікації, неможливість інтеграції в єдину державну систему майже 30 тисяч локальних кадастрів). А хто вестиме кадастр за межами населених пунктів, особливо в ситуації, коли ці межі ще не визначені?

ІІ. Реєстрація прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється у складі державного земельного кадастру.

Ця норма законодавчо встановлена Законом України „ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень”. Реалізація цього положення дасть можливість уникнути ведення двох паралельних автоматизованих інформаційних систе м (кадастрової і реєстраційної) і таким чином запобігти дублюванню робіт та інформації. Основним механізмом реалізації такого підходу є відповідна організація бази даних кадастрово-реєстраційної системи, яка містить інформацію про місцезнаходження земельних ділянок, їх геодезичні та геометричні характеристики. Цільове призначення, якісні характеристики ґрунтів та земельні поліпшення, грошову нормативну та експертну оцінку, а також дані про правовий режим земельних ділянок. Включаючи права власності, оренди, іпотеки, сервітути та інші обмеження й обтяження щодо використання земельної ділянки та розпорядження нею. Тільки такий підхід дасть можливість реалізувати модель „одного вікна ” по наданню послуг громадянам та юридичним особам.

ІІІ. Трьохрівнева модель ведення кадастру.

Ведення державного земельного кадастру здійснюється центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів на місцевому, регіональному та загальнодержавному рівнях.

IV. На місцевому рівні державний земельний кадастр повинен вестися в межах кадастрового (реєстраційного) округу.

Ця норма встановлена Законом України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”. Кадастровий округ створюється в межах району, міста обласного значення, міст Києва та Севастополя. При цьому база даних та кадастрові плани для району ведуться в розрізі села, селища, міста районного значення, а також для земель за межами населених пунктів.

V. Повинен бути єдиний кадастр земельних ділянок та об’єктів нерухомого майна.

В єдиній базі даних буде зосереджена інформація як про земельні ділянки, так і про будівлі та споруди (їх частини), що на ній розташовані. Реалізація цього положення дасть можливість уникнути проблеми ведення двох паралельних кадастрових систем, а саме: системи державного земельного кадастру (ведуть органи Держкомзему) та системи кадастру будівель, споруд та їх частин (установи БТІ), і зосередити всю інформацію про земельні ділянки та об’єкти нерухомості в єдиній кадастровій системі з інтегрованою базою даних. Основна частина інформації про будівлі та споруди буде формуватись в процесі кадастрових зйомок і тільки частина інформації надаватиметься установами БТІ. Необхідність такого підходу до формування кадастрових баз даних зумовлена багатьма чинниками, в тому числі і світовим досвідом. Земельна ділянка та будівлі і споруди, які на ній розташовані, являють собою єдиний майновий комплекс, який у багатьох випадках розглядається як єдиний об’єкт нерухомого майна і єдиний об’єкт права.

VI. Інтегрована база даних державного земельного кадастру.

База даних єдиної автоматизованої системи державного земельного кадастру повинна включати базу даних державного кадастрового обліку земельних ділянок та іншого нерухомого майна, а також реєстр речових прав та реєстр заяв. База даних державного кадастрового обліку земель містить відомості в текстовому (атрибутивному) та графічному вигляді (індексні карти та кадастрові плани) з даними кадастрового обліку земельних ділянок та іншого нерухомого майна і забезпечує узагальнення цих даних за встановленою формою. Текстові відомості бази даних обліку земель включають реєстр територіальних зон, реєстр земельних ділянок, реєстр будівель та споруд, реєстр власників і користувачів земельних ділянок та іншого нерухомого майна, реєстр правовстановлюючих документів.

VII. Автоматизована система державного земельного кадастру (кадастрово-реєстраційна система).

Ведення державного земельного кадастру здійснюється засобами єдиної автоматизованої системи державного земельного кадастру, яка являє собою корпоративну мережу автоматизованих інформаційних систем ведення земельного кадастру на місцевому, регіональному та загальнодержавному рівнях, що розробляються за єдиними технічними вимогами, забезпечують формування і оброблення уніфікованих електронних документів земельно-кадастрової інформації та підтримують обмін інформації в уніфікованих форматах даних і базуються на широкому застосуванні ГІС-технологій.

VIII. Обов’язковість державного кадастрового обліку всіх земельних ділянок у межах території України.

Ведення державного земельного кадастру повинно базуватись на принципі повноти обліку всіх земельних ділянок кадастрового округу. Кадастрова база даних повинна охоплювати всі земельні ділянки в межах території ведення кадастру, визначеного індексною картою, і завжди бути в актуальному стані. На кадастровому плані не повинно бути „білих плям”. Такий підхід дасть змогу контролювати баланс площ відповідних територій.