Сущность и значение. Определение. Юридическая природа. Стороны. Форма.
1. Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем - реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.
Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.
Многообразные общественные отношения, связанные с осуществлением гражданами своего конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ), регулируются преимущественно гражданским, жилищным и административным законодательством.
|
|
Гражданское право исходя из принципа равенства сторон в основном распространяется на коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Судебная практика
Обобщение судебной практики и рекомендации при решении споров, вытекающих из договора найма жилого помещения, изложены в постановлении Пленума ВС РФ от 2.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
2. Гражданское и жилищное законодательство предусматривают два основных вида договоров найма жилого помещения:
- договор социального найма;
- договор коммерческого найма (П.В. Крашенинников).
В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное образование), а предметом отношений является помещения жилищного фонда социального назначения.
Договор коммерческого найма - отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя.
Цивилистическая дискуссия
По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, глава 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, коммерческого найма, а параллельно с ним - договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).
|
|
Таким образом, нормы главы 35 ГК "Наем жилого помещения" преимущественно распространяются на договор коммерческого найма и на договор социального найма.
Жилищному законодательству (ст. 100 ЖК РФ) известна еще одна разновидность рассматриваемого соглашения - договор найма специализированного помещения (подробно исследуется в курсе "Жилищное право").
Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.
3. Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
4. Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонне обязывающим (взаимным).
5. Субъекты договора найма жилого помещения:
- наймодатель;
- наниматель.
Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.
Каких-либо особых требований к юридическому статусу сторон рассматриваемого договора законодательство не предусматривает.
6. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.