Особенности правового режима недвижимого имущества

Правовой режим — это порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования.

Правовой режим недвижимости рассматривается, как родовое понятие, т.к. многим объектам недвижимости (по видовому признаку) свойственен свой правовой режим (например, правовой режим жилых помещений, земельных участков, предприятий как имущественных комплексов и т.д.). А понятие «недвижимость» охватывает собой все объекты недвижимого имущества, предусмотренного действующим законодательством1).

Частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, жилые помещения как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки – Земельным кодексом РФ).

Но в любом случае, общие вопросы недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Гражданский Кодекс Российской Федерации закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

1) он закрепляет права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения);

2) особенности возникновения, перехода и прекращения прав. Все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные нормативные акты.

3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения (ст.316 ГК РФ);

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты эти особые правила.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

5) Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. «В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.

Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п.3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее.

6) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

Например договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. (ст. 549 ГК РФ).

Особенность выражается и в том что правовой режим недвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность, при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые (оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимого имущества и т.д.) начала.

В итоге правовой режим недвижимости можно определить как определенный набор способов правового регулирования и иных правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников по отношению к конкретным видам недвижимого имущества, и устанавливающий особенности и особую правовую направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений.