Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов

1. Исчерпывающее формулирование содержания всех возможных сервитутов в законе является непосильной задачей. В этой связи необходимо допущение в регулировании сервитутов определённой доли обязательственного отношения таким образом, что вид и содержание того или иного сервитута определяется законом, а конкретные условия осуществления – определяются соглашением сторон. Условия такого соглашения будут связывать исключительно лиц, его установивших, а их правопреемников – только в случае их прямо выраженного или подразумеваемого (молчаливого) согласия. В случае несогласия хотя бы одного из правопреемников с условиями такого обязательственного отношения, следует считать это личное отношение – прекращённым, а сторон сервитута – обязанными к достижению нового личного соглашения.

2. Если условия и характер использования служащей вещи изменились (например, изменение вида разрешённого использования участка или объекта капитального строительства) – для собственника служащей вещи может оказаться невозможным использование её по новому назначению при сохранении существующего сервитута или при сохранении условий осуществления этого сервитута без изменений. В этом случае собственнику служащей вещи принадлежит право требовать прекращения сервитута, поскольку таковой препятствует пользованию служащей вещью по её назначению. В случае предъявления собственником служащей вещи иска о прекращении сервитута по указанным основаниям, сервитуарий может потребовать сохранения сервитута с одновременным принятием на себя обязательств по изменению характера и способа осуществления такого сервитута (обустройству сервитута), которое производится, как и при установлении сервитута, – за счёт сервитуария.

3. На собственника служащей вещи принудительно не могут быть возложены никакие обязанности (траты и т.п.) по обустройству осуществления сервитута, и в том случае, если такие траты вызваны изменением характеристик служащей вещи.

4. Необходимо прямо определить требования к договору о сервитуте.

4.1. Очевидно, что договор должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

4.2. Условия об установлении сервитута могут содержаться в иных гражданско-правовых договорах, в частности: в соглашениях о разделе недвижимости, в соглашениях об изменении границ земельных участков и др., – если их форма соответствует требуемой для соглашения о сервитуте.

4.3. Если недвижимость находится в общей собственности, то в соглашении об установлении сервитута стороной должны быть все сособственники (права и обязанности они реализуют сообща).

4.4. Положения договора, устанавливающие срок действия сервитута ничтожны.

4.5. Плата (порядок и сроки её внесения) за сервитут, если таковой в силу закона не является безвозмездным, является существенным условием.

4.6. Соглашение о прекращении сервитута осуществляется в той же форме, что и соглашение об установление сервитута.

5. Предлагается установить особый режим для платы, получаемой залогодателем за сервитут, устанавливаемый в отношении уже заложенной недвижимой вещи – депонирование (резервирование) таких средств в интересах залогодержателя, что оправдывается тем соображением, что сервитут в отношении заложенной вещи, предположительно, снижает её стоимость и плата за сервитут должна использоваться в интересах залогодержателя.

6. Продолжая вопрос о соотношении сервитута с другими ограниченными вещными правами следует отметить, что требует решения вопрос о сторонах сервитутного отношения, в случае, когда соответствующая недвижимая вещь находиться у лица (владельца) на ином вещном праве, нежели право собственности. Возможны две точки зрения: стороны сервитутного отношения или только собственники, или только владельцы недвижимости – обладатели иного вещного права. Этот вопрос требует принципиального решения, особенно в связи с предполагаемым введением права застройки.

7. По общему правилу сервитут устанавливается соглашением сторон. В случае если стороны не могут прийти к соглашению об установлении сервитута, сервитут может быть установлен по решению суда, которое, в этом случае, заменяет соглашение сторон.

8. Соглашение сторон может презюмироваться, если фактическое пользование служащей вещью ранее сложилось и осуществляется собственником господствующей недвижимости при наличии прочих признаков сервитута (объективная обусловленность, ограниченность пользования, соседство и т.д.) и при отсутствии явно выраженного несогласия собственника служащей вещи..

9. Инициатива в установлении сервитута по определению, принадлежит потенциальному сервитуарию, однако могут быть случаи, когда установление сервитута следует допустить по инициативе собственника служащей вещи. В этом случае речь также идёт о ситуациях, когда отношения фактического пользования чужой вещью сложились, но право не установлено и при этом собственник господствующей вещи не проявил инициативы в установлении сервитута.

10. Отнесение земель к ограниченным в обороте или изъятым из оборота – не является препятствием для установления сервитута. В этом смысле категория обременяемого земельного участка и вид разрешенного использования препятствием для установления сервитута являться не могут.

11. Необходимо решить вопрос о способах защиты сервитуария.

11.1. Универсальным способом защиты должен быть негаторный иск (против собственника служащей вещи, против других сервитуариев – с учётом старшинства, против обладателей иных ограниченных вещных прав на служащую вещь и любых третьих лиц нарушителей).

11.2. Допустим иск о признании ранее возникшего сервитута.

11.3. Поскольку сервитут не включает правомочия владения – способы защиты владения для сервитуария являются недоступными.