Предложения по совершенствованию законодательства

3.1. Целесообразно правила ГК об общей собственности сконцентрировать в главе 16 ГК, что обусловлено, в том числе, изъятием из ГК главы 18 в ее нынешнем виде. Кроме того, следует законодательно допустить дифференциацию режима общей собственности для отдельных видов имущества, снабдив отдельные нормы главы 16 формулировками «… если иное не предусмотрено федеральными законами». Возможен и более жесткий вариант, предполагающий изъятие правил об общей собственности из отдельных законов в текст ГК.

3.2. Возможно, имеет смысл выделить отдельные параграфы: 1) общие положения, 2) долевая собственность 3) совместная собственность.

3.3. Нуждается в уточнении само понятие «общая собственность». При этом следует исходить из того, что общая собственность – правовой режим вещи (вещей), находящихся в собственности двух или более лиц. Соответственно, из закона необходимо исключить указание на «право общей собственности».

3.4. Следует распространить режим долевой собственности на иные виды вспомогательного (служащего) имущества помимо общего имущества многоквартирных домов, коммунальных квартир. Прежде всего, речь идет о вспомогательном (служащем) имуществе в нежилой недвижимости (торговых, офисных центрах и т.п.), правовой режим которого до сих пор однозначно не определен.

При этом целесообразно сформулировать общие признаки вспомогательного (служащего) имущества, которое в силу закона признается общим. В законе можно было бы указать, что режим долевой собственности распространяется на вспомогательное (служащее) имущество, обслуживающее более одного объекта гражданского права, находящихся в собственности разных лиц.

3.5. Требуется указать в законе такой способ образования общей собственности, как смешение однородных вещей.

3.6. Следует допустить образование общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц, указав на такую возможность прямо в законе. В то же время можно было бы установить в законе правила, препятствующие неограниченному дроблению долей.

3.7. Необходимо указать что, по общему правилу, общая собственность на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав участников общей собственности. Между тем общая собственность на вспомогательное (служащее) имущество возникает с момента государственной регистрации за вторым собственником права собственности на один из объектов, обслуживаемых вспомогательным (служащим) имуществом.

3.8. Необходимо уточнить правила о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности. Следует указать, что в случаях, предусмотренных законом, владение и пользование общим долевым имуществом может осуществляться совместно. При совместном пользовании сособственник вправе пользоваться вещью в такой степени, в какой это не препятствует общему пользованию других сособственников.

3.9. Целесообразно разработать развернутые правила, касающиеся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом. Необходимо установить, что условия данного соглашения не должны нарушать законных прав и интересов сособственников. В частности, следует признавать ничтожным условие о предоставлении сособственнику во владение и пользование части недвижимого имущества, явно несоразмерной величине доли в праве собственности.

Соглашение о владении и пользовании должно заключаться в письменной форме и подлежать государственной регистрации.

Переход доли в праве собственности к другому сособственнику или третьему лицу не должен являться основанием для изменения или прекращения указанного соглашения. Приобретатель доли в праве собственности должен становиться стороной такого соглашения.

К данному соглашению следует применять общие правила ГК об изменении или прекращении договора. Необходимо особо отметить в законе, что основанием прекращения данного соглашения может служить дробление доли в праве собственности, осуществляемое в целях последующего отчуждения части доли.

3.9. Следует предусмотреть в законе возможность установления федеральными законами случаев принятия квалифицированным или простым большинством решения сособственников о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества.

3.10. В ГК следует предусмотреть, что право на выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации может быть ограничено федеральными законами, например, применительно к общему имуществу многоквартирного дома.

3.11. Правила о расходах по содержанию общего имущества целесообразно поместить в общие положения об общей собственности, распространив их как на долевую, так и совместную собственность. Тем более, что соответствующие правила применительно к совместной собственности в настоящее время отсутствуют. Сказанное в полной мере относится и к определению правового режима плодов, продукции, доходов от использования имущества, находящегося в общей собственности.

Правила о расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, следует дополнить указанием на то, что сособственник вправе производить необходимые действия в целях сохранения вещи без согласия других сособственников и требовать от них возмещения необходимых расходов пропорционально размеру их долей.

3.12. Применительно к обороту доли в праве собственности необходимо допустить возможность отчуждения части доли путем дробления доли. Следует разрешить дробление доли только в целях совершения сделки по отчуждению части доли.

3.13. Необходимо уточнить, каким образом правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены. Следует рассмотреть вопрос об отказе действия преимущественного права покупки на случаи отчуждения доли по договору мены.

3.14. Необходимо предусмотреть правило о том, что доля в праве собственности не может принадлежать двум и более лицам.

3.15. Необходимо прямо указать в законе, что по отношению к общей вещи сособственник обладает перед третьими лицами всеми правами собственника. Соответственно, сособственник вправе предъявлять без согласия иных сособственников иски о защите права собственности, в том числе в случаях, когда тревожится владение и пользование тех частей вещи, которые в силу соглашения участников общей собственности находятся во владении и пользовании других сособственников.

3.16. Следует уточнить перечень имущества, находящегося в совместной собственности супругов. В частности, к этому имуществу не должно относиться имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, совместно приватизированные жилые помещения. На соответствующее имущество должны распространяться правила об общей совместной собственности на данные виды имущества.

Одновременно, возможно, следует обязать супруга испрашивать нотариальное согласие другого супруга на внесение общего имущества супругов в качестве вклада в общее имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, следует рассмотреть вопрос об ограничении круга имуществ, находящихся в совместной собственности, имуществом супругов.