Рынок недвижимости и факторы, влияющие на его развитие

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных, культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, распределения, обмена и потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектом недвижимости.

Функции:

· Решение социальных задач

· Функция отчуждения полных или частичных прав собственности от одного субъекта к другому

· Защита прав

· Свободное формирование цен на объекты

· Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими объектами недвижимости

· Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель

Особенности:

· Локализация рынка, т.е. его товары неподвижны, а их ценность зависит от внешней окружающей среды

· Значительно меньшее число сделок купли-продажи по сравнению с рынком движимого имущества

· 4 вида затрат: единовременные крупные инвестиции, затраты на поддержание объектов в функциональном состоянии, налог на недвижимость, государственные пошлины и другие сборы.

· Высокая степень государственного регулирования (зонирование)

· Несовершенный рынок по конкуренции (д.б. полная информация, много продавцов и покупателей, мобильность, однородность продукта, низкие транзакционные издержки, спрос и предложение эластичны по цене)

Факторы, влияющие на состояние рынка:

· Экономические (уровень доходов населения, доступность финансовых ресрсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов, тарифы на коммунальные услуги);

· социальные (численность, плотность, образовательный уровень);

· административные (ставки налогов и зональные ограничения);

· экологические (обстановка в районе);

· Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени);

· Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложения в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции);

· Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

· Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

· Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

· Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья);

· Коррупция.