Формирование земельного рынка в России (государственное регулирование, проблемы развития)

Эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.

Значимое направление государственного регулирования отношений собственности (и в особенности для стран переходной экономики) — процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника². В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев — умышленным оппортунистическим поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Земли разделены на 7 категорий:

- с/х назначения (выведены из рыночного оборота, не регулируются земельным кодексом.

- земли населенных пунктов

- земли промышленности, связи, обороны

- земли особоохраняемых технологий (земли с лечебными свойствами, исторические памятники)

- земли водного фонда

-Земли лесного фонда

-прочее(земли в государственной собственности)

7. Российский рынок жилья: структура, особенности формирования и развития в регионах.

Рынок жилья – объекты муниципального, государственного, ведомственного, общественного жилого фонда и специализированные здания (общежитие, дом престарелых). Подразделяется на рынок городского и загородного жилья.

Проблемы: в городском жилье нехватка 2х комнатных квартир, отсутствие муниципального жилья, расслоение, отсутствие отселенческих фондов, нехватка арендного жилья и отсутствие законодательства, нет доходных домов, нет территориального зонирования, нет массовой рыночной оценки жилья.

Падение стоимости жилой недвижимости с 2-го квартала 2009 г. приобрело всероссийский характер. С учетом инфляции российская недвижимость подешевела уже на 12% по сравнению с 3-м кварталом 2008 г. и на 7% только за последний квартал. Снижение цен на жилье началось в относительно стабильных, до недавнего времени, регионах юга страны и Дальнего Востока. Элитное жилье пока дешевеет медленнее, чем жилье эконом-сегмента. Снижение цен вторичного рынка составило в реальном выражении за последние 3 квартала менее 5% для элитных квартир в кирпичных домах и около 14% - для типовых квартир в панельных домах. На первичном рынке сильнее всего подешевели квартиры в монолитных домах. Цены на квадратный метр жилья в монолитных домах спальных районов упали по данным Росстата на 20%, в престижных районах - на 15% по отношению к докризисному уровню. Для сравнения, квартиры в кирпичных домах независимо от района подешевели в среднем на 11%. Снижение цен на жилье пока не оказало существенного влияния на объемы ввода жилья, которые по итогам первого полугодия снизились меньше, чем на 1%. Следует учитывать, что строительные организации вводили в первой половине года жилье, строительство которого было начато до кризиса. В результате сокращение ввода жилья может быть более глубоким по итогам года, чем текущие 8%. Индивидуальные застройщики, напротив, увеличили площадь сданного жилья в первом полугодии на 6%.