Самостоятельное рефинансирование с помощью «чулочного банка»

Основатели общины понимали, что следующий год им снова предстоит собирать средства - более 72 тысяч на выплаты по кредиту и процентам, поэтому они решили как можно скорее провести рефинансирование. Как мы помним, Валери узнавала в Массачусетском обществе Э.Ф.Шумахера о различных методах самофинансирования небольших организаций, она и предложила группе создать внутриобщинный банк. Так они и сделали, назвав его Фондом земельных паёв (EarthShares fund) и попросив людей переводить на него деньги со своих сберегательных счетов и депозитов, а также поощряя тех участников, кто держал капитал в ином виде, переводить его в денежные средства и инвестировать в общий проект. Они предложили ставку по вкладам 8,5 %, что было чуть выше, чем в то время многие получали от своих банков и депозитных счетов. Деньги вложившимся предполагалось возвращать в течение последующих семи лет из членских взносов и арендной платы новоприбывших членов Этхэвен. В первый (1995-й) год фонд денег не возвращал и выплачивал только проценты.

Юридически «чулочный банк» Этхэвен являлся соглашением между членами общины и созданной ими же ассоциацией домовладельцев Этхэвен о предоставлении частного займа на семь лет. Это соглашение позволяло им собрать достаточно средств, чтобы как можно скорее расплатиться с продавцами земли, получить ее в своё полное распоряжение и начать застройку и обработку остальной части участка. К декабрю 1995, когда подходил срок выплаты первого из семи вносов с процентами, восемнадцать членов общины Этхэвен перевели деньги в Фонд земельных паёв на общую сумму 232 тысячи долларов. Как юридический документ они использовали обычный вексель с подписью всех 18 инвесторов в качестве заимодавцев, а ассоциация домовладельцев Этхэвен - в качестве заёмщика. На основании данного соглашения эти 18 инвесторов получили право залога на земельный участок. Это означало, что никакие будущие кредиторы не смогут потребовать реализации участка для оплаты каких бы то ни было долговых обязательств, если только сами инвесторы Фонда земельных паёв, как первые по очереди залоговые кредиторы, не согласятся на это, а они, разумеется, не согласятся. Это создавало определенную правовую защищенность для общины.

Собранная в фонд сумма в 232 тысячи долларов была гораздо больше, чем требовалось выплатить продавцам земли по основному долгу и процентам в 1995 году. Однако поскольку продавцы оговорили неустойку за преждевременное погашение долга, общине пришлось растянуть выплату на четыре года.

К 1997 году четверо членов общины внесли в фонд ещё 61 тысячу долларов, и с помощью всех этих вложений, а также поступлений за арендную плату от новых членов, община Этхэвен смогла на следующий год окончательно расплатиться с продавцами-кредиторами. Благодаря проведённому межеванию площадь участка была уточнена, и в итоге бывшим владельцам заплатили за землю 396 577 долларов, а вместе с выплатой 28 423 долларов процентов общая сумма покупки составила 425 тысяч долларов. Из этой общей суммы 128 тысяч поступило в виде взносов основателей в конце 1994 года, 24 тысячи - в виде вступительных взносов новых членов и арендных платежей за предоставленные им участки, а 293 тысячи собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.

Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих, быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.

Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку земли.

Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен. Год Средства, Общая Общая Платежи Платежи по Невыплаченный (месяц) собранные сумма сумма по процентам, остаток долга на вкладов в долга Основному выплачиваемые предоплату Фонд продавцам долгу продавцам в 1994 году земельных продавцам паёв 1994 $150 000 --0-- $396 577 $128 000 --0-- $268 577 1995 --0-- $232 000 $268 577 $105 701 $22 299 $162 876 1996 --0-- --0-- $162 876 $99 671 $359 $63 305 1997 --0-- $61 000 $63 205 $50 202 $5 765 $13 003 (май) 1997 --0-- --0-- $13 003 $5 246 --0-- $7 757 (июнь) 1997 --0-- --0-- $7 757 $7 757 --0-- --0-- (июль) Всего $150 000 $293 000 --- $396 577 $28 423 $425 000 Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только это и позволяет группе приобрести землю.