Можно ли поторговаться с властями

Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991 году, когда община Шэрингвуд (Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума (condominium association)⁸⁶, и когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей.

86 Подробнее об организационно-правовых формах юридических лиц в США – см. в Главе 15. – прим.перев.

Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории, негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки: запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5-ю милями в час. Округ согласился и уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко к этому.

Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана.

Если ваша земля находится в черте города, то можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и велосипедные дорожки?

Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог, который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или сельскохозяйственное использование данной территории?

Одним из юридических механизмов, позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут (conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим механизмом является ограничительная декларация (declaration of restriction), которая действует так же, но может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов.)

Когда основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и пестицидов. (См. Главу 16.)

Опять-таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия, помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости может быть неоценимой.

Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс (Stone Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта, что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников, поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы приобрести себе новых сторонников.