2015-08-13
558
Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ немного отличается от проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения которого был описан при создании ТСЖ. Отличия заключаются в том, что это собрание более регламентировано положениями ЖК РФ и уже более детально должно быть прописано в самом уставе ТСЖ.
Новый ЖК РФ допускает возможность созыва общего собрания любым собственником помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от количества голосов (в отличие от старой редакции закона о ТСЖ). Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Поэтому подготовка общего собрания ТСЖ начинается с формирования повестки дня общего собрания, которая должна быть выражена таким образом, чтобы после рассмотрения и обсуждения вопроса, вынесенного на голосование, было принято одно из трех возможных решений "за", "против" или "воздержался".
О проведении общего собрания члены ТСЖ должны быть уведомлены. При этом ч.4 ст.45 ЖК РФ устанавливается, что сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом или иным способом направления этого сообщения в письменной форме, или вручение каждому собственнику под роспись либо размещения в помещении данного дома. Также ст.146 ЖК РФ вводятся дополнительные требования об информировании всех членов товарищества.
Срок направления сообщения (уведомления) о проведении общего собрания, не может быть менее 10 дней до даты его проведения.
Содержание сообщения (уведомления) о проведении общего собрания определено ч.2 ст.146 и ч. ст.145 ЖК РФ.
До начала проведения собрания необходимо определить, вправе ли собрание принимать решения (наличие кворума).
При проведении собрания в заочной форме голосования, принявшими участие в голосовании считаются члены товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.
Принятие решений определяется итога голосования. Для правильного определения результатов голосования необходимо учитывать следующее:
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
Голосование на общем собрании осуществляется лично собственником помещения или через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В соответствии с нормами, установленными ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Ст.15 ЖК РФ определяет, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2-3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В ЖК РФ это выражено в виде диспозитивной нормы, допускающей возможность такого голосования частью 3 ст.47.
Письменное решение собственников жилья по вопросам голосования должно содержать:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Голосование по вопросам повестки дня общего собрании проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании оформленных в виде письменных решений существует несколько общепринятых правил, которые нашли свое отражение в ч.6 ст.45 ЖК РФ. При подсчете этом случае:
1) засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования;
2) оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;
3) если в решении содержится несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Решением общего собрания определяется место, доступное для всех собственников помещений в данном доме, где не позднее через 10 дней со дня принятия решений общим собранием размещается сообщение об итогах голосования и принятых решений на общем собрании24.
Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Это требование установлено в ч.4 ст.46 ЖК РФ. ЖК РФ не содержит каких-то особых требований к оформлению протоколов, устанавливая лишь то, что порядок оформления протоколов собственников помещений определяется решением собрания. Протоколы общих собраний и письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые также должны быть определены решением общего собрания.
ЖК РФ решение ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого собрания. Это решение следующих вопросов:
1) определение срока проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);
2) определение порядка проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);
3) определение способа сообщения о проведении общего собрания (ч.1 ст.45);
4) определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч.3 ст.46); 5) порядок оформления протоколов общего собрания (ч.1 ст.46);
6) определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников (ч.4 ст.46).
Поэтому целесообразно данные вопросы решить на одном из первых общих собраний ТСЖ и оформить их в виде одного документа - порядка проведения общего собрания ТСЖ, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании.
Часть из рассмотренных выше вопросов должна найти свое отражение и в уставе ТСЖ. Это установлено императивной нормой ч.1 ст.145 – общее собрание членов товарищества созывается в порядке, установленном его уставом. По правилам, установленным ст.148 ЖК РФ, в обязанности правления входит созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ.
В уставе товарищества могут быть изложены положения, определяющие состав и содержание документов общего собрания.
Документы общего собрания членов ТСЖ:
а) сообщение (уведомление) о проведении общего собрания членов ТСЖ;
б) список членов товарищества собственников жилья;
в) письменное решение собственников по вопросам, поставленным на голосование;
г) протокол общего собрания;
д) протокол заседания правления ТСЖ.
