П. В. Крашенинникова

ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ

К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Под редакцией

П.В. КРАШЕНИННИКОВА

АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ

Андропов Вадим Владимирович, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - ст. ст. 44 - 48 (в соавт. с И.Б. Мироновым); 55, 56; 136 - 138, 142, 143, 144 - 152 (в соавт. с И.Б. Мироновым).

Гетман Елена Станиславовна, судья Верховного Суда Российской Федерации, кандидат юридических наук - ст. ст. 3, 12 - 14; 39 (в соавт. с В.Н. Симоновым); 60 - 71; 72 (в соавт. с Е.А. Солоповой); 73, 75, 81; 82 - 87, 88 - 91 (в соавт. с В.Н. Симоновым).

Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор - ст. ст. 1, 2, 4; 7 - 9 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 10, 15, 16, 30 - 32, 49 - 54, 57 - 59; ст. ст. 3 - 17, 19 - 22 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 159, 161 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, С.Б. Сиваевым); 162 (в соавт. с И.Б. Мироновым); 163, 164 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, С.Б. Сиваевым).

Груздев Владимир Сергеевич, губернатор Тульской области, кандидат юридических наук - ст. 160.

Косарева Надежда Борисовна, президент фонда "Институт экономики города", кандидат экономических наук - ст. ст. 153 - 159, 161, 163, 164 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, С.Б. Сиваевым).

Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор - вступительное слово, ст. ст. 5, 6; 7 - 9 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 17 - 19, 110 - 116, 117 - 129; 130 (в соавт. с И.Е. Маныловым); 132 - 135; ст. ст. 1, 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Манылов Игорь Евгеньевич, статс-секретарь - заместитель Министра экономического развития Российской Федерации, кандидат юридических наук - ст. ст. 33, 34; 130 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 131.

Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук - ст. ст. 20, 21; 44 - 48 (в соавт. с В.В. Андроповым); 87.1, 116.1; 136 - 138, 142, 143 (в соавт. с В.В. Андроповым); 143.1; 144 - 152 (в соавт. с В.В. Андроповым); 161.1; 162 (в соавт. с Д.П. Гордеевым); 165 (в соавт. с А.Г. Назаровым); ст. 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Михеева Лидия Юрьевна, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор - ст. ст. 98.1, 109.1.

Назаров Андрей Геннадьевич, советник, специальный представитель Президента Республики Башкортостан по инвестиционному сотрудничеству, кандидат политических наук - ст. 165 (в соавт. с И.Б. Мироновым).

Пузанов Александр Сергеевич, генеральный директор фонда "Институт экономики города", кандидат географических наук - ст. ст. 153 - 159, 161, 163, 164 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.Б. Сиваевым).

Пчелинцева Людмила Михайловна, судья Верховного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор - ст. 11.

Сиваев Сергей Борисович, директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города", кандидат технических наук - ст. ст. 153 - 159, 161, 163, 164 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым).

Симонов Виктор Николаевич, заместитель директора филиала по Уральскому федеральному округу Федерального фонда развития жилищного строительства - ст. ст. 22 - 29, 35 - 38; 39 (в соавт. с Е.С. Гетман); 40 - 43; 82 - 87, 88 - 91 (в соавт. с Е.С. Гетман); 92 - 109, 140, 141.

Солопова Елена Алексеевна, судья Девятого арбитражного апелляционного суда - ст. ст. 72 (в соавт. с Е.С. Гетман); 74, 76 - 80.

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Настоящее издание является седьмой книгой <1>, посвященной кодификации частного права, в данном случае - жилищного права.

--------------------------------

<1> Предыдущие четыре книги были посвящены Гражданскому кодексу РФ, пятая - Семейному кодексу РФ, шестая - Гражданскому процессуальному кодексу РФ.

Около семи лет действует Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ, ЖК) (соответственно вступил в силу с 1 марта 2005 г.), который, в свою очередь, готовился более 10 лет. Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. безнадежно устарел, противоречил Конституции РФ, Гражданскому кодексу и другим законодательным актам.

До принятия ЖК РФ на федеральном уровне действовало около 3 тыс. актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно разобраться, что к чему, а граждане защитить свои права практически не могли. Поскольку Конституция России 1977 г. (в редакции Закона СССР от 1 декабря 1988 г.) всем предоставляла право (для многих - только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была просто бесконечной, то люди, которые эту очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений и коррупции.

В ЖК РФ достаточно четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Очевидно, что любой закон - это компромисс. После первого чтения проекта нового закона в него было внесено около 700 поправок, и, конечно же, после принятия Кодекса произошло реальное укрепление прав, доказательства чему содержатся во многих статьях действующего ныне нового общенационального закона - Жилищного кодекса.

Жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении России и ее субъектов (далее - субъекты Федерации), соответственно к ведению субъектов Федерации отнесена значительная часть вопросов, например признание "малоимущими". Малоимущими по ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта Федерации. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы разные. Конкретный порядок устанавливают законодательные собрания субъектов Федерации, а на муниципальном уровне конкретные цифры определяют органы местного самоуправления.

Важно подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до введения в действие ЖК РФ, продолжают оставаться в очереди. Государство в целом сохраняет перед ними свои обязательства.

Проблема предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан решается по-иному. Скажем, если инвалид является малоимущим, то он имеет право встать на учет для получения жилья по договору социального найма. Если же у него имеется недвижимость, машина и т.п., то по общему правилу такой возможности он лишается. Могут быть разные обстоятельства и варианты. Что касается инвалидов войны, ветеранов войны, военнослужащих, то и в Конституции РФ, и в Жилищном кодексе наряду с малоимущими упоминаются и они, т.е. речь идет об иных определенных законом категориях граждан, признанных по установленным комментируемым Кодексом, федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Иначе говоря, возможна ситуация, когда та или иная категория граждан не указана в ЖК РФ, но по отношению к ней применяется специальный закон - федеральный или на уровне субъекта Федерации либо действует специальная программа, касающаяся, скажем, ветеранов, инвалидов и т.д. При принятии соответствующих актов должен быть определен источник финансирования - строчка в бюджете "социальное жилье", чтобы все с этим связанное не превратилось в обман, как это происходило раньше. При принятии законов, касающихся военнослужащих, молодых семей и других категорий населения, субъекты Федерации и муниципальные образования, указывая какую-то категорию граждан для получения бесплатного жилья, не могут не обозначить в бюджете, откуда будут выделены деньги.

Конечно, очень многое в реализации Жилищного кодекса зависит от региональных и муниципальных властей. Можно, в частности, решать проблему очередников на получение жилья путем предоставления вместо квартиры, скажем, земельного участка или бюджетных средств, кредита. Кодекс предусматривает учет разных возможностей. Например, человек стоял в очереди за жильем 10 лет, а сейчас, если пожелает, может взять земельный участок. И наличие разных форм решения жилищной проблемы правильно.

Немаловажен вопрос о сроках социального найма. Согласно настоящему Кодексу договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов семьи или всех названных граждан вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые коммунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут оплачиваться. Однако, конечно же, не все. За тепло в любом случае надо платить, проживает человек в помещении или нет. А за какие-то услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи имеет право на передачу своего жилья в поднаем.

Существенно изменяются правила обмена. Если ранее субъектами договора обмена могли быть и собственники, и члены ЖСК, и те, кто проживает по договору социального найма, то сейчас обмен сохраняется только для нанимателей по договору социального найма. Право обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, отменено.

В ЖК РФ включен новый раздел "Специализированный жилищный фонд". Согласно Кодексу к помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, а также для социальной защиты отдельных категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и все остальные специализированные жилые помещения) могут находиться исключительно в государственном и муниципальном жилищных фондах. Конечно, акционерные общества, если у них есть возможность, могут принять решение о передаче своей площади определенным заслуживающим того категориям граждан в безвозмездное пользование - по договорам коммерческого найма за минимальную плату.

Жилищный кодекс РФ помогает решать серьезную проблему, связанную с общежитиями, "снятыми с баланса" приватизированных предприятий и переданными муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи, семей, в них живущих, - десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемленными, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранился. В такой ситуации целевой характер предоставления этих помещений в связи с работой или учебой теряется. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к ЖК РФ) определил, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Жилищный кодекс РФ предусматривает: проживающим в бывших общежитиях не нужно ничего оформлять, не нужно собирать никаких бумаг - в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И естественно, теперь они могут ее до 1 марта 2013 г. приватизировать.

Общежития, которые не были переданы муниципалитетам, юридически принадлежат соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать их по прямому назначению - для работников этих предприятий и их семей. Приватизация здесь невозможна.

Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, они имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений, если их выселение не допускалось законодательством, которое действовало до введения в действие ЖК РФ.

Ограничивая в ряде статей права части граждан, ЖК РФ защищает интересы подавляющего большинства жильцов - владельцев жилой собственности. Примером

является использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами. Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств; пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

В целях защиты прав и законных интересов проживающих в доме жильцов регламентируются и переустройство или перепланировка квартир, перевод жилого помещения в нежилое (квартиры в многоквартирном доме). Ранее каждый субъект Федерации устанавливал свои правила, перечень необходимых документов, которые часто менялись. Бывало, что гражданин подавал документы по одним правилам, а в процессе рассмотрения этих документов правила менялись, к тому же, как известно, справки имеют ограниченный срок действия, так что наблюдалась довольно неприглядная картина. Сейчас предлагается по всем этим процедурам (и по переводу, и по проведению переустройства или перепланировки) исчерпывающий перечень документов - он есть в самом тексте Кодекса. Для перевода жилого помещения в нежилое у такого помещения прежде всего должен быть изолированный вход. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Значительное число бытовых проблем помогут решить закрепленные в ЖК РФ изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками. Тут могут быть разные варианты.

1. Супруги приобрели квартиру в период брака. С точки зрения семейного законодательства они - члены семьи, а с точки зрения гражданского, семейного и жилищного законодательства - сособственники. Соответственно любые сделки возможны только с согласия супругов.

Следует иметь в виду, что члены семьи, не являющиеся сособственниками, также имеют широкий объем прав.

К членам семьи собственника жилого помещения ЖК РФ относит проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга (супруги), а также детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Бывшие члены семьи - это лица, у которых семейные отношения с собственником прекратились.

2. Квартира приобретена до вступления в брак гражданином по договору купли-продажи, мены, дарения, получена по наследству.

В случаях, когда гражданин, будучи собственником жилого помещения, вступил в брак и впоследствии семейные отношения прекратились, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок, но на основании решения суда.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга (супругу) и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом всех перечисленных обстоятельств, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

3. Семья проживает в квартире по договору найма, члены семьи решили ее приватизировать, но на имя одного человека, т.е. собственником становится только один из членов семьи. В жизни таких случаев очень много. При утрате семейных отношений у членов семьи, в том числе бывших, сохраняется право пользования этой квартирой, даже если квартира продана или отчуждена другим способом.

Несомненный плюс ЖК РФ - наделение собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок, так сказать, на саму "подошву" под домом и на придомовую территорию. Правда, это стало огромным минусом для недобросовестных чиновников. Сейчас труднее "оттяпать" земельный участок, если дом расположен в привлекательном месте (особенно в центре крупного города), и построить на придомовой территории, например, торговый центр. В данной ситуации нужно договариваться с собственниками. Если такой договоренности нет, любое строительство, устройство, скажем, автостоянки на месте детской площадки, будет незаконным, землеотвод недействительным, их, естественно, можно оспорить в суде. Здесь налицо реальное укрепление прав собственника.

В ходе подготовки проекта обсуждалось много нюансов. Конечно, право на земельный участок надо оформлять. Но переход права собственности прямо не зависит от оформления, такой переход осуществляется в силу закона. Вместе с тем есть трудности ведения земельного кадастра. Если дом построен, например, в 70-е, 80-е, 90-е гг. XX в., то, скорее всего, документы о землеотводах сохранились. А если дом построен в конце XIX в., то найти документы затруднительно.

Вводный закон к ЖК РФ специально оговорил этот вопрос. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В той же главе ЖК РФ (гл. 6), где речь идет о правах жильцов - собственников на земельный участок под домом и придомовую территорию, оговорены и их права на все нежилые помещения дома. Дело в том, что до недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров по реконструкции чердаков или переоборудованию подвальных помещений, решались без участия собственников. Особенно это было характерно для таких крупных городов, как Москва, Санкт-Петербург и др. То есть орган государственной власти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже с физическим лицом о том, что они переделывают этот чердак и после реконструкции получают право собственности на него. При этом понятно, что интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.

Первая попытка решить названную проблему была сделана, когда при принятии Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, ГК) было оговорено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции и т.д. Однако существующая практика показала, что органы государственной власти продолжали решать эти вопросы по-своему. Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные действия чиновников. В Петербурге и других городах уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников: инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.

Продолжает совершенствоваться правовое регулирование управления домом в такой форме, как товарищество собственников жилья. Когда был принят Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", членство в ТСЖ рассматривалось как обязательное. Широкое толкование содержащихся в нем положений позволяло сделать вывод, что любой приобретатель квартиры в многоквартирном доме, где имелось ТСЖ, автоматически становился его членом вне зависимости от своего желания. Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления была признана не соответствующей Конституции РФ. Теперь квартировладельцы вправе (но не обязаны) быть членами ТСЖ.

Отдельно регламентируется процедура, которая связывает собственность и собственников. Есть вопросы, которые в соответствии с ГК РФ должны решаться всеми собственниками независимо от того, члены ли они товарищества собственников жилья или нет. Ранее в законе не было прописано процедуры, регламентирующей проведение общих собраний собственников жилья. Сейчас в ЖК РФ введена отдельная глава, посвященная общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и общему собранию таких собственников. Кроме того, есть глава, посвященная регламентации создания и деятельности товариществ собственников жилья. Что касается конструкции права собственности на объекты недвижимости, то она прежняя - общая долевая собственность без возможности выделения доли в натуре, без возможности отчуждения этой доли. Комментируемый Кодекс более четко кодифицировал прежние нормы с учетом ГК РФ и постановлений Конституционного Суда РФ.

Существенно расширились способы управления многоквартирными домами. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иной специализированной организацией и, наконец, управление управляющей организацией.

Впервые в России прямо в ЖК РФ включена норма о том, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации: если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не был выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то управлять жилым домом будет муниципальная организация. То же самое говорится во Вводном законе к ЖК РФ. Так что частная это будет или государственная организация, решать должны собственники, ЖСК или ТСЖ. Ликвидация монополизма должна привести к снижению платы за коммунальные услуги. Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" существенно повышена действенность контроля за деятельностью управляющих компаний и товариществ собственников жилья как со стороны органов государственной власти, так и со стороны собственников помещений в многоквартирных домах. В частности, расширена компетенция жилищных инспекций субъектов Федерации, осуществляющих функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Один из острых и политизированных вопросов - о возможности и способах выселения граждан из квартир за неуплату за жилье и жилищно-коммунальные услуги. Норма о таких действиях существовала и ранее, она была введена в Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" еще в середине 90-х гг. Выселению согласно ЖК РФ подлежат наниматели, не внесшие плату за жилье и жилищно-коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Порядок выселения только судебный. Если неуплата вызвана уважительной причиной (например, в связи с задержкой выплаты заработной платы или пенсии), суд решение о выселении не вынесет. Если подтверждается факт неуплаты по неуважительной причине, то осуществляется выселение с предоставлением другого жилого помещения из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Такие случаи уже имеют место. По телевидению как-то демонстрировали сюжет о том, что человек проживал один в большой квартире и устроил там "бомжатник", нарушая интересы не только наймодателя, но и своих соседей, за что и понес наказание. Так что затронутая норма направлена на защиту общества в целом.

В процессе подготовки и обсуждения ЖК РФ серьезные опасения вызывала предполагавшаяся отмена разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделок с жильем, где проживают несовершеннолетние. Кто будет заботиться о детях, если их интересы будут ущемлены? Как станет решаться жилищная проблема детей, достигших совершеннолетия и покидающих детские дома? Согласно настоящему Кодексу детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в общеобразовательных и иных учреждениях, перечисленных в Кодексе, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди. Что касается органов опеки и попечительства, то они не всегда должны вмешиваться в такую деликатную сферу, как семья. Об интересах детей заботиться должны в первую очередь родители. Скажем, был случай, когда человек продал квартиру в Москве и уехал в деревню - решил стать фермером, организовать крестьянское хозяйство. Однако ему несколько месяцев не давали разрешение на продажу квартиры органы опеки и попечительства, считая, что он нарушает интересы детей: как это он из Москвы переезжает в деревню! Разумеется, органы опеки и попечительства - очень важные органы, но далеко не всегда они должны вмешиваться и их голос не всегда должен быть решающим.

Другое дело, когда у органов опеки и попечительства есть информация, что ребенок по каким-то причинам остался без родительского попечения, тогда они обязаны решать: давать согласие на совершение сделки или нет. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем доподлинно известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.

Федеральным законом от 17 декабря 2009 г. N 316-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" удалось восстановить социальную справедливость при выделении жилья гражданам, переселяемым из аварийных домов. Теперь переселенцы будут получать новое жилье по нормам предоставления социального жилья, а не равноценную жилую площадь, как это было раньше. Поэтому при переселении, например, семьи из семи человек, занимающей двухкомнатную квартиру, им, как и раньше, должна быть предоставлена жилплощадь исходя из действующей в регионе нормы и количества членов семьи. Что касается жильцов приватизированных квартир либо приобретенных в собственность по другим основаниям, то им будет предлагаться выкупная цена за освобождаемую площадь, включающая и все издержки собственника в связи с переездом.

Еще один немаловажный момент связан с аварийным жильем. Комментируемый Кодекс ставит заслон властям, которые, особенно в крупных городах и прежде всего в престижных районах, нередко объявляют непригодными для жизни и подлежащими сносу еще крепкие здания. Их жителей "выпихивают" на окраины, а дома ставят на реконструкцию, после чего в них въезжают новые хозяева. Именно потому, что такое нарушение прав граждан стало массовым, в ЖК РФ была введена статья, предусматривающая, что порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу устанавливается федеральным Правительством, а не местными властями. Кроме того, у собственников признанного аварийным дома теперь появилось право самим произвести его снос. Это, конечно, не значит, что люди наймут где-то бульдозер и примутся все разбирать по камешку и по бревнышку. Но поскольку собственникам жилья теперь принадлежит и участок под их домом, они вправе им распорядиться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут найти подходящего инвестора и хорошо заработать. Устанавливая такую возможность в ЖК РФ, мы надеялись, что появятся и начнут действовать на рынке инвестиционные строительные компании, с которыми будут договариваться не городские власти, а собственники жилья напрямую. И тем самым будет разрушен монополизм бюрократии.

Многие в ЖК РФ ищут ответ на вопрос: как будет отличаться плата за жилищно-коммунальные услуги для нанимателей и собственников? Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена ст. 154 Кодекса. Граждане, которые признаны в установленном порядке малоимущими, освобождаются от платы за наем жилого помещения. У собственников обязанности такой платы тоже, естественно, нет. Но собственники платят налог. Конкретный размер платы за коммунальные услуги зависит от управляющей компании и, конечно же, от действующих тарифов, в Кодексе он не устанавливается.

Еще один вопрос волнует всех: когда закончится бесплатная приватизация жилья? Закон говорит четко - 1 марта 2013 г. Кстати, до этой же даты сохраняется и право расприватизировать квартиру. Следует заметить, что это был очень дискутируемый вопрос. Некоторые "горячие головы" настаивали на немедленной отмене бесплатной приватизации. Представляется очевидным, что должен быть определенный срок (и не короткий), чтобы люди могли решить, намерены ли они воспользоваться правом бесплатной приватизации или нет. Есть граждане, которые по тем или иным причинам хотят продолжать жить в квартире по договору социального найма. Пусть живут. Если граждане хотят получить квартиру в собственность и тем самым увеличить свой капитал - такая возможность есть до 1 марта 2013 г.

По общему правилу если человек получил квартиру по договору социального найма до 1 марта 2013 г., то он может воспользоваться правом бесплатной приватизации. В связи с оформлением приватизации хочется обратить внимание на важный момент: практика последних месяцев показывает, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого документа не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не подписывал. Однако это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне зависимости от того, есть письменный документ о социальном найме или такого документа нет.

Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет, и процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений завершается в 24 часа 00 минут 28 февраля 2013 г. При этом продолжаются процедуры рассмотрения заявления, заключения договора и государственная регистрация права собственности по приватизируемому жилому помещению. С государственной регистрацией завершается процесс передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность гражданам, в этих жилых помещениях проживающим.

Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. И, конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не "в одночасье", не с момента публикации в официальном источнике: гражданам был предоставлен период времени (более четырех лет) <1>, для того чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Вводного закона к ЖК РФ).

--------------------------------

<1> Имеется в виду срок от момента публикации ЖК РФ и Вводного закона к ЖК РФ, а в общей сложности - более 18 лет.

В тех случаях, если наниматель подаст заявление о приватизации занимаемого жилья в конце февраля 2013 г. (например, 25 или 28 февраля 2013 г.), наймодатель (орган местного самоуправления или государственная организация) обязан будет заключить договор, даже если это организационно-технически возможно, например, только в марте или апреле 2013 г.

Но опять-таки повторимся: до 1 марта 2013 г. у граждан сохраняется право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов имеют время, чтобы взвесить все "за" и "против" и определиться, в какой квартире им лучше жить - в собственной или муниципальной на условиях социального найма. Если кто-то в горячке, в спешке по каким-то причинам, как он считает, зря приватизировал, допустим, аварийную квартиру, ему есть смысл ее деприватизировать, поскольку бремя содержания указанной квартиры перекладывается на него. Если человек малоимущий, то по договору социального найма, как уже говорилось, у него нет одной из составляющих платы за жилое помещение - платы за наем. Поэтому для принятия решения о приватизации нужно все тщательно взвесить, возможно, посоветоваться со специалистами и принять решение.

Скажем, для жителей Москвы и других крупных городов - что тут сомневаться, конечно, надо приватизировать. Потому что в той же Москве жилье стоит колоссальных денег и отказываться от этого, кажется, неразумно. Не случайно сейчас некоторые представители властей упорно говорят, что не надо приватизировать, что будет "жуткий" налог на недвижимость. В крупных городах не все во власти заинтересованы в том, чтобы весь жилищный фонд стал частным. Легче управлять, когда жилье остается муниципальным, пускай и переданным жильцам по договору найма. К примеру, легче проводить решение об уплотнении существующей застройки - конфликтов по этому поводу в крупных городах очень много. С собственниками же в соответствии с ЖК РФ такие решения необходимо согласовывать.

В заключение хочется сказать: любой закон, тем более такой масштабный, как Жилищный кодекс, не может быть безупречным с момента его принятия. Вряд ли есть законы, в которые бы после их принятия не вносились поправки. Это нормальный законотворческий процесс, главное - без революций. Хватит.

Основной результат принятия ЖК РФ достигнут: у российских граждан появился важный инструмент, который помогает им реализовывать, а в случае необходимости - защищать свои жилищные права.

П.Крашенинников

29 декабря 2004 года

N 188-ФЗ